《條例》使物業管理有條理
發布時間：2010-01-14 共1頁
年時，筆者曾用“從‘痛’走向‘酷’并‘爽’”這樣一句話，來展望今后10年的物業管理。所謂“酷”，是說這個行業是新興的朝陽產業，市場很大，前景很好，從事這個行業的人不必為就業擔心，只要努力肯干，就能成為搶手的人才。所謂“爽”，是說隨著社會的發展、人們觀念的進步、以及行業的成熟，物業管理服務干起來會規范有序、得心應手，當然前提是要法律法規的逐步完善與健全。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）在2003年頒布實施后，對于促進物業管理行業快速、健康、有序的發展起到了非常大的作用。
正本清源，厘清了物業管理活動及其相關各方的關系
《條例》的頒布，把物業管理活動的性質及其相關各方的職責、權利、義務，表述得非常明確，“物業服務企業應當按照合同的約定，提供相應的服務”和“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則”的規定，使物業管理活動的原則規范非常清楚。《條例》之后又相繼出臺了包括《物業服務收費管理辦法》在內的一系列規定、辦法，以及各地方政府頒布的各種地方性的規章、辦法等，使物業管理活動的可操作性增強了，徹底改變了“物業管理是個筐，什么事情都往里面裝”的狀況。
以筆者所在的上海上實物業管理有限公司為例，一個小區的居委會、業委會約我帶隊去討論創建綠色小區的工作，新上任的業委會副主任就代表業主向上實物業管理有限公司提了幾個問題：近20萬平方米的小區應該有會所，現在沒有，怎么解釋； 原來放置信報箱的地方變更了，開發商將場地租借給別人做其他經營，是否應該歸還； 本應是純住宅小區，現開發商租、售給別人開店，怎么解釋；一期停車位不夠，開發商承諾二期補足的，現二期已經入住，卻沒給停車位，怎么解釋……我告訴他：“《條例》實施五周年了，為寫文章，我正在重讀《條例》，你提的問題《條例》中都有答案，你應當學好《條例》后再來做業委會工作，以避免我們之間無謂的爭論。”居委會、業委會的其他成員也表示，這些問題在以往的溝通中已經明確過，都是開發商的問題，與物業服務公司沒有關系，應當由業委會代表業主去交涉。
有法可依，物業管理活動和相關各方權利義務得以保障
上實物業管理有限公司在物業管理實踐中，有些舉措能夠在維護自身權益的同時，有效地處理一些復雜的問題和事件，并在法律訴訟中立于不敗，就是基于堅持規范、堅持原則，而這些規范和原則的出處就是《條例》。
上海市的玉佛城小區是社會聞名的“問題小區”，不僅開發建設造成的客觀問題較多，而且物業管理活動中有關方面在處理問題時又不斷地制造出新的問題，使得本來已經比較復雜的局面變得更加復雜。上實物業管理有限公司身在其中，始終以遵守《條例》為基本點，按照“合法、合理、合情”的序列，積極、慎重地處理一切事務。由于業委會公開張貼告示，要求業主少交物業服務費，至使公司欠收120萬元。當業委會書面通知上實物業管理有限公司與新選聘的物業服務公司進行移交時，公司明確回應：在120萬元未收到前，不作移交，依據就是《條例》的相關條款。結果，在街道主持召集的協調會上，來自居委會、業委會、房地辦事處、新中標的物業服務公司、以及業主代表，都一致認同上實物業管理有限公司的意見，決定在沒有收到欠款以前暫時不作移交。最終，公司收回了120萬元的應收款，而且新中標的物業服務公司看到業委會運作不規范，也拒絕履行接管玉佛城小區的合同。在玉佛城業委會訴上實物業管理有限公司移交物業管理資料一案中，區法院作出了“提供資料復印件”的錯誤判決。幾家媒體將此事炒得沸沸揚揚，使上實物業管理有限公司名譽受損，公司又以《條例》為依據，上訴至上海市二中院，結果撤銷了區法院的判決，打贏了官司，挽回了聲譽。
無錫市的威尼斯花園小區是上世紀九十年代中建成交付使用的外銷高檔小區，由于建成時間較早，又是滾動開發，錯綜復雜的問題較多。筆者所在的上實物業管理有限公司2004年底通過接管威尼斯花園小區（當時無錫聲名很差的“問題小區”）進入無錫市的物業管理市場。經過三年的努力，公司憑借為威尼斯花園小區業主提供的滿意的物業服務，贏得了較好的口碑，又相繼中標了八個項目，使公司在無錫的物業服務合同總面積達到250萬平方米。
由于威尼斯花園是老小區，水、電的分表到戶以及向最終用戶收費等問題都沒有解決。筆者所在的上實物業管理有限公司接管該小區后，沿襲了前任物業服務公司的做法，為市政單位無償代收水、電費，為用戶向市政單位墊付水、電費，不僅增加了工作量，同時承擔著經營壓力和風險，而且吃力不討好。為此，公司向水、電公司提出交涉，要求他們解決分表到戶，并收費到戶。水、電公司非但不做，還以拖欠水、電費為由，多次向公司發出最后通諜，威脅要停水、停電。于是，上實物業管理有限公司依據《條例》的有關條款，堅持原則，據理力爭，最終在無錫市有關領導的親自主持下，責成房地局協調開發商和水、電公司解決了分表到戶、向最終用戶收費的問題，公司也減輕了工作量，而且每月節省了7000-8000元費用。
貫徹實施，還需相關各方的積極努力與勇于堅持
《條例》頒布后，有關物業管理的事務和問題從理論上來講都應當、也都可以協調、解決好，但現實狀況是，物業管理的矛盾、問題仍然比比皆是，層出不窮，究其原因，有主要兩個：一是沒按《條例》去做；二是不敢按《條例》去做。這其中包括物業管理活動涉及的各方組織和人士。
在物業管理實踐中，經常會看到和聽到對貫徹執行《條例》的消極行為和言論，諸如：法規條款太原則，還沒有實施細則，過去一直這樣做的，要去改變現狀沒有可能等。其實，本文前面所舉的筆者所在的上實物業管理有限公司的幾個例子，事實上都是比較棘手、有難度的，之所以能處理得比較好，是因為按照《條例》的規定在做，而且敢于堅持去做。很多物業服務企業，面對招投標的市場競爭壓力，放棄了原則，不敢要求開發商全額交納物業服務費，結果雖然中標了，卻始終背負著物業服務費不足的經營壓力和業主可能追究其違反法規的法律責任的雙重包袱。
在許多城市，要改變物業服務企|考試|大|業代收代付水、電費的狀況，一時確實難以實現。但是，物業服務企業應當為改變現狀有所作為，而不該永遠忍氣吞聲下去。筆者所在的上實物業管理有限公司在與水、電公司的交涉中就提出，在標準合同文本中增加二個條款：一是代收代付的時限與物業服務合同時限一致；二是不能直接從物業服務公司賬上劃錢，而是要開單后再付錢。目前，要水、電公司接受這兩條還有困難，我們還在艱苦的談判中，但是，包括水、電公司在內的相關各方人士，都認為這兩條意見是合理的、可接受的。
在貫徹《條例》時，我們的思想應當再解放一些，不能把保護消費者的利益與壓低物業服務費等同起來，自古道：“一分價錢一分貨”、“巧婦難為無米之炊”。如今市場經濟更強調雙贏共贏，更何況物業的保值增值離不開平日里的維護改善，良好的環境也需要必要的投入來作保障。另外，停車問題已經成了物業管理區域的最大問題，政府應當有所作為來規范停車問題并避免矛盾日益激化，境外有許多經驗、教訓是可以借鑒的。
在《條例》實施五周年之際，物業服務企業應該認真地回顧、總結自身在貫徹執行《條例》方面的做法，思考還有哪些方面可以改進、提高，并以積極的態度付諸于行動。我始終樂觀看待物業管理行業的美好未來。
正本清源，厘清了物業管理活動及其相關各方的關系
《條例》的頒布，把物業管理活動的性質及其相關各方的職責、權利、義務，表述得非常明確，“物業服務企業應當按照合同的約定，提供相應的服務”和“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則”的規定，使物業管理活動的原則規范非常清楚。《條例》之后又相繼出臺了包括《物業服務收費管理辦法》在內的一系列規定、辦法，以及各地方政府頒布的各種地方性的規章、辦法等，使物業管理活動的可操作性增強了，徹底改變了“物業管理是個筐，什么事情都往里面裝”的狀況。
以筆者所在的上海上實物業管理有限公司為例，一個小區的居委會、業委會約我帶隊去討論創建綠色小區的工作，新上任的業委會副主任就代表業主向上實物業管理有限公司提了幾個問題：近20萬平方米的小區應該有會所，現在沒有，怎么解釋； 原來放置信報箱的地方變更了，開發商將場地租借給別人做其他經營，是否應該歸還； 本應是純住宅小區，現開發商租、售給別人開店，怎么解釋；一期停車位不夠，開發商承諾二期補足的，現二期已經入住，卻沒給停車位，怎么解釋……我告訴他：“《條例》實施五周年了，為寫文章，我正在重讀《條例》，你提的問題《條例》中都有答案，你應當學好《條例》后再來做業委會工作，以避免我們之間無謂的爭論。”居委會、業委會的其他成員也表示，這些問題在以往的溝通中已經明確過，都是開發商的問題，與物業服務公司沒有關系，應當由業委會代表業主去交涉。
有法可依，物業管理活動和相關各方權利義務得以保障
上實物業管理有限公司在物業管理實踐中，有些舉措能夠在維護自身權益的同時，有效地處理一些復雜的問題和事件，并在法律訴訟中立于不敗，就是基于堅持規范、堅持原則，而這些規范和原則的出處就是《條例》。
上海市的玉佛城小區是社會聞名的“問題小區”，不僅開發建設造成的客觀問題較多，而且物業管理活動中有關方面在處理問題時又不斷地制造出新的問題，使得本來已經比較復雜的局面變得更加復雜。上實物業管理有限公司身在其中，始終以遵守《條例》為基本點，按照“合法、合理、合情”的序列，積極、慎重地處理一切事務。由于業委會公開張貼告示，要求業主少交物業服務費，至使公司欠收120萬元。當業委會書面通知上實物業管理有限公司與新選聘的物業服務公司進行移交時，公司明確回應：在120萬元未收到前，不作移交，依據就是《條例》的相關條款。結果，在街道主持召集的協調會上，來自居委會、業委會、房地辦事處、新中標的物業服務公司、以及業主代表，都一致認同上實物業管理有限公司的意見，決定在沒有收到欠款以前暫時不作移交。最終，公司收回了120萬元的應收款，而且新中標的物業服務公司看到業委會運作不規范，也拒絕履行接管玉佛城小區的合同。在玉佛城業委會訴上實物業管理有限公司移交物業管理資料一案中，區法院作出了“提供資料復印件”的錯誤判決。幾家媒體將此事炒得沸沸揚揚，使上實物業管理有限公司名譽受損，公司又以《條例》為依據，上訴至上海市二中院，結果撤銷了區法院的判決，打贏了官司，挽回了聲譽。
無錫市的威尼斯花園小區是上世紀九十年代中建成交付使用的外銷高檔小區，由于建成時間較早，又是滾動開發，錯綜復雜的問題較多。筆者所在的上實物業管理有限公司2004年底通過接管威尼斯花園小區（當時無錫聲名很差的“問題小區”）進入無錫市的物業管理市場。經過三年的努力，公司憑借為威尼斯花園小區業主提供的滿意的物業服務，贏得了較好的口碑，又相繼中標了八個項目，使公司在無錫的物業服務合同總面積達到250萬平方米。
由于威尼斯花園是老小區，水、電的分表到戶以及向最終用戶收費等問題都沒有解決。筆者所在的上實物業管理有限公司接管該小區后，沿襲了前任物業服務公司的做法，為市政單位無償代收水、電費，為用戶向市政單位墊付水、電費，不僅增加了工作量，同時承擔著經營壓力和風險，而且吃力不討好。為此，公司向水、電公司提出交涉，要求他們解決分表到戶，并收費到戶。水、電公司非但不做，還以拖欠水、電費為由，多次向公司發出最后通諜，威脅要停水、停電。于是，上實物業管理有限公司依據《條例》的有關條款，堅持原則，據理力爭，最終在無錫市有關領導的親自主持下，責成房地局協調開發商和水、電公司解決了分表到戶、向最終用戶收費的問題，公司也減輕了工作量，而且每月節省了7000-8000元費用。
貫徹實施，還需相關各方的積極努力與勇于堅持
《條例》頒布后，有關物業管理的事務和問題從理論上來講都應當、也都可以協調、解決好，但現實狀況是，物業管理的矛盾、問題仍然比比皆是，層出不窮，究其原因，有主要兩個：一是沒按《條例》去做；二是不敢按《條例》去做。這其中包括物業管理活動涉及的各方組織和人士。
在物業管理實踐中，經常會看到和聽到對貫徹執行《條例》的消極行為和言論，諸如：法規條款太原則，還沒有實施細則，過去一直這樣做的，要去改變現狀沒有可能等。其實，本文前面所舉的筆者所在的上實物業管理有限公司的幾個例子，事實上都是比較棘手、有難度的，之所以能處理得比較好，是因為按照《條例》的規定在做，而且敢于堅持去做。很多物業服務企業，面對招投標的市場競爭壓力，放棄了原則，不敢要求開發商全額交納物業服務費，結果雖然中標了，卻始終背負著物業服務費不足的經營壓力和業主可能追究其違反法規的法律責任的雙重包袱。
在許多城市，要改變物業服務企|考試|大|業代收代付水、電費的狀況，一時確實難以實現。但是，物業服務企業應當為改變現狀有所作為，而不該永遠忍氣吞聲下去。筆者所在的上實物業管理有限公司在與水、電公司的交涉中就提出，在標準合同文本中增加二個條款：一是代收代付的時限與物業服務合同時限一致；二是不能直接從物業服務公司賬上劃錢，而是要開單后再付錢。目前，要水、電公司接受這兩條還有困難，我們還在艱苦的談判中，但是，包括水、電公司在內的相關各方人士，都認為這兩條意見是合理的、可接受的。
在貫徹《條例》時，我們的思想應當再解放一些，不能把保護消費者的利益與壓低物業服務費等同起來，自古道：“一分價錢一分貨”、“巧婦難為無米之炊”。如今市場經濟更強調雙贏共贏，更何況物業的保值增值離不開平日里的維護改善，良好的環境也需要必要的投入來作保障。另外，停車問題已經成了物業管理區域的最大問題，政府應當有所作為來規范停車問題并避免矛盾日益激化，境外有許多經驗、教訓是可以借鑒的。
在《條例》實施五周年之際，物業服務企業應該認真地回顧、總結自身在貫徹執行《條例》方面的做法，思考還有哪些方面可以改進、提高，并以積極的態度付諸于行動。我始終樂觀看待物業管理行業的美好未來。
