物業(yè)管理前期介入的思考
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。
一、物業(yè)管理公司前期介入的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設計、設備選型、材料選用、環(huán)境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業(yè)管理公司。新開發(fā)的樓盤將隨著物業(yè)管理公司的前期介入而得以提升，正規(guī)完善的物業(yè)管理和服務將促進物業(yè)的保值增值，促進房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業(yè)管理水平和服務質量的提升而進一步擴大。
物業(yè)管理公司前期介入是指開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人參與該物業(yè)項目的小區(qū)規(guī)劃、設計、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業(yè)管理服務的角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、房屋設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
以多年從事物業(yè)管理和開發(fā)商顧問的經(jīng)驗，筆者深深感到了在規(guī)劃設計之初，專業(yè)物業(yè)管理人士前期介入的重要性。物業(yè)管理公司或物業(yè)管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今后業(yè)主使用功能，使物業(yè)更符合業(yè)主使用要求。
比如空調外機的定位 ， 設計時不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業(yè)主在陽臺和露臺上的休閑活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業(yè)管理顧問的建議，堅持要將空調外機定位在陽臺上，賣房時有購房人為此不簽購房合同，業(yè)主裝修時堅決不按設計定||位安裝，不僅造成物業(yè)管理公司的管理困難，業(yè)主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發(fā)商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業(yè)主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀愿望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創(chuàng)意，而應該考慮今后的管理和業(yè)主的使用。
從物業(yè)管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 ： 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不采納，結果修出來的湖，死水一潭，還得物業(yè)管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業(yè)管理公司一定要從管理與運行的角度，為開發(fā)商提供多方面建設性意見，引導設計人員優(yōu)化設計，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造||成資源浪費。
從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，物業(yè)管理公司的早期介入，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務時，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。
二、物業(yè)管理公司前期介入的內容
1 .項目定位、規(guī)劃設計、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結構、門窗構造。
3 .變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。
4 .供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線、電訊電視、寬帶入網(wǎng)、三表抄計、可視對講、監(jiān)控報警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。
7 .配套設施、商業(yè)網(wǎng)點、菜場超市、學校醫(yī)院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業(yè)管理前期介入的內容很多，但必須重點關注安防設備的布局、選材、安裝、調試，因為其直接影響今后的安全管理；再就是要注意與運行成本有關的內容，其關系到物業(yè)管理公司今后的效益。
三、物業(yè)管理公司前期介入的方法
1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標準審視項目的規(guī)劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論并提出建設性意見，以達到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。
3. 監(jiān)督公用設備設施的建設、安裝和調試，發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡溝通，盡量避免工程質量問題的出現(xiàn)。
4. 深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進行。
5. 熟悉并了解整個物業(yè)及配套細節(jié)，特別是消防設施、監(jiān)控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，采取應急措施，維護公共安全。
6. 物業(yè)管理公司從今后小區(qū)管理角度審視項目，提出建議，避免施工造成物業(yè)管理運作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設備維修；建立一個安全有序的小區(qū)（大廈）管理服務體系，營造回歸自然的環(huán)境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業(yè)管理公司前期介入時怎樣與開發(fā)商配合
物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與開發(fā)商的配合。我們應依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經(jīng)驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發(fā)生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責任。
開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會不會增加其成本 ； 二是難度大不大 ； 三是對設計風格和外立面的影響 ； 四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發(fā)商不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調得越好，采納得越多。
同時，物業(yè)管理公司前期介入時應注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽 ； 分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人 ； 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包商和物業(yè)管理公司多方受益 ； 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ； 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設。搞好前期介入工作，是物業(yè)管理公司規(guī)范管理、優(yōu)質服務的有力保障。
一、物業(yè)管理公司前期介入的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設計、設備選型、材料選用、環(huán)境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業(yè)管理公司。新開發(fā)的樓盤將隨著物業(yè)管理公司的前期介入而得以提升，正規(guī)完善的物業(yè)管理和服務將促進物業(yè)的保值增值，促進房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業(yè)管理水平和服務質量的提升而進一步擴大。
物業(yè)管理公司前期介入是指開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人參與該物業(yè)項目的小區(qū)規(guī)劃、設計、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業(yè)管理服務的角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、房屋設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
以多年從事物業(yè)管理和開發(fā)商顧問的經(jīng)驗，筆者深深感到了在規(guī)劃設計之初，專業(yè)物業(yè)管理人士前期介入的重要性。物業(yè)管理公司或物業(yè)管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今后業(yè)主使用功能，使物業(yè)更符合業(yè)主使用要求。
比如空調外機的定位 ， 設計時不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業(yè)主在陽臺和露臺上的休閑活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業(yè)管理顧問的建議，堅持要將空調外機定位在陽臺上，賣房時有購房人為此不簽購房合同，業(yè)主裝修時堅決不按設計定||位安裝，不僅造成物業(yè)管理公司的管理困難，業(yè)主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發(fā)商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業(yè)主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀愿望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創(chuàng)意，而應該考慮今后的管理和業(yè)主的使用。
從物業(yè)管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 ： 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不采納，結果修出來的湖，死水一潭，還得物業(yè)管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業(yè)管理公司一定要從管理與運行的角度，為開發(fā)商提供多方面建設性意見，引導設計人員優(yōu)化設計，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造||成資源浪費。
從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，物業(yè)管理公司的早期介入，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務時，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。
二、物業(yè)管理公司前期介入的內容
1 .項目定位、規(guī)劃設計、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結構、門窗構造。
3 .變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。
4 .供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線、電訊電視、寬帶入網(wǎng)、三表抄計、可視對講、監(jiān)控報警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。
7 .配套設施、商業(yè)網(wǎng)點、菜場超市、學校醫(yī)院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業(yè)管理前期介入的內容很多，但必須重點關注安防設備的布局、選材、安裝、調試，因為其直接影響今后的安全管理；再就是要注意與運行成本有關的內容，其關系到物業(yè)管理公司今后的效益。
三、物業(yè)管理公司前期介入的方法
1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標準審視項目的規(guī)劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論并提出建設性意見，以達到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。
3. 監(jiān)督公用設備設施的建設、安裝和調試，發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡溝通，盡量避免工程質量問題的出現(xiàn)。
4. 深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進行。
5. 熟悉并了解整個物業(yè)及配套細節(jié)，特別是消防設施、監(jiān)控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，采取應急措施，維護公共安全。
6. 物業(yè)管理公司從今后小區(qū)管理角度審視項目，提出建議，避免施工造成物業(yè)管理運作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設備維修；建立一個安全有序的小區(qū)（大廈）管理服務體系，營造回歸自然的環(huán)境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業(yè)管理公司前期介入時怎樣與開發(fā)商配合
物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與開發(fā)商的配合。我們應依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經(jīng)驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發(fā)生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責任。
開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會不會增加其成本 ； 二是難度大不大 ； 三是對設計風格和外立面的影響 ； 四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發(fā)商不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調得越好，采納得越多。
同時，物業(yè)管理公司前期介入時應注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽 ； 分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人 ； 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包商和物業(yè)管理公司多方受益 ； 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ； 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設。搞好前期介入工作，是物業(yè)管理公司規(guī)范管理、優(yōu)質服務的有力保障。
