物業管理之停車場經營的要點
發布時間：2010-01-14 共1頁
住宅區開展經營性停車場業務的，按照有關規定，必須辦理相應的證件，如《經營性停車場許可證》等。在收費標準上也須遵照政府的法規，而不得隨意定價、任意漲價，也不可搭車收取其他費用。《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》規定：“住宅區停車場的停放服務費，實行政府定價，其收費標準按照下列情形確定：（一）住宅區停車場產權屬建設單位的，停放服務費的收費標準由市價格部門根據停車場建設成本和經營管理成本等情況確定；（二）住宅區停車場產權為業主共有的，停放服務費的收費標準應當征求業主委員會的意見，由市價格部門根據停車場管理成本確定”。“機動車所有人已取得停車位所有權或者使用權的，其停車位的管理服務費由停車場管理單位與停車位的所有人或者使用人約定”。
經營者還要按照法規要求，制訂并嚴格執行有關停車場管理制度，對進入停車場停放的車輛應當發放停放憑證，并在車輛離開停車場時查驗收回停放憑證；對無停放憑證或者與交驗停放憑證不符的車輛，應當限制其離開停車場，或者按照停車場管理規定辦理有關手續后放行。
根據停車場形式選擇經營方法
停車場的類型有很多種，例如，寫字樓、機關辦公樓、住宅區、商業區等都有附屬停車場，還有專營停車業務的社會停車場。因物業管理應用最為廣泛且與人關系較為密切的是住宅區物業管理，則本節所談停車場經營主要指住宅區停車場經營。
住宅區停車場目前大致有3種形式：地下停車庫、地上停車場和獨立車庫。獨立車庫的||管理一般主要由產權人負責。物業管理企業接觸最多的是前兩種形式。
不同的停車場設施也不一樣。有的配備有高科技監控設備；有的是封閉式停車場，只有一個出入口，有的則有2個甚至8個出口；有的刷卡進入，有的就是“手抄本”憑證；有的只限于小區業主使用，外來車輛一律不許進入（訪客亦包括在內），有的則是在滿足業主使用的基礎上限制性地對社會開放；有的是經營性停車場，有的則是非經營性停車場；有的產權、委托管理權及收益權都歸屬業主，有的則歸屬發展商，等等。
總之，停車場形式多種多樣，經營者須靈活應對。
注意停車場經營風險
停車場經||營的3類風險：
1.車輛丟失賠償風險：這類風險一旦發生，就會給企業帶來重大的經濟損失。這是經營者必須重點防范的一類風險。
2.車輛損壞賠償風險：這類風險的潛在危險不可小覷，尤其是一些高檔豪華車輛受損后的賠償額也很高，還非常容易損害物業管理企業的品牌形象。這種損壞風險也有兩種情況：一是人為的破壞，二是事故損害。
3.小區內交通事故賠償風險：這類風險雖然并不多見，但也不可不防，一旦發生，后果不堪設想。下面的案例說明了該類風險的存在。
「案例」車撞小區障礙樁鬧上法庭
2004年，司機孫某在北京市一小區內駕車時，撞上了小區地下停車庫旁的障礙樁，致使車輛有所損毀。車主馬先生認為物業管理公司設置障礙違章，要求物業管理公司賠償修車費6 000多元。在雙方協商無果的情況下，馬先生將物業管理公司告上法庭。北京朝陽區法院經審理認為，馬先生的要求沒有法律依據，一審駁回其訴訟請求。
防范停車場經營風險的方法
1.近年來，關于停車場經營的風險探討相當多，也不乏好的經驗。但作者以為關鍵還在于要有強烈的風險意識，有了這個意識就會在基礎工作中強化責任心，切實履行職責；如果風險還是來了，那么，完全而忠實地履行職責將是風險免責的重要因素。《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》規定：“經營性停車場的管理單位因不履行本條例規定的職責或者因不符合停車場管理規范而造成停車場內的機動車受到損毀或者丟失的，應當依法承擔相應的賠償責任。”
2.《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》規定：“停車場內的機動車受到損害或者丟失的，機動車所有人可以向機動車投保的保險公司要求賠償，停車場管理單位應當提供必要的協助”。從中可知，風險責任應盡量由保險公司承擔；當然，前提是經營者沒有過錯，否則保險公司還可以再向物業管理企業追償。
3.高度重視各類事故隱患，例如，地下停車場的火災、水災隱患，高空墜物有可能導致車輛損害的隱患，兒童淘氣有意劃傷車輛的隱患，管理不善有可能導致小區內交通事故的隱患等。將這些隱患消滅在萌芽狀態是最好的防范。
4.將停車場交由專業停車場經營公司管理。這種做法將風險完全轉移，但也將最豐厚的利潤相應地轉移了。
「案例」車窗玻璃破碎誰之過
2000年7月1 5日2 3時40分，深圳××花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏保安員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向保安班長匯報，并做了詳細記錄。考慮到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾業主予以核對確認。
第二天早晨6時20分，保安員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主競一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求物業管理公司予以賠償。保安員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主否認記錄和現場具有真實性……一方據理評說，一方拒不認賬，一時難以扯清。
在雙方爭執不下的情況下，物業管理公司請轄區派出所派員進行調查和調解。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在停車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主嫁禍于人的行為進行了嚴厲批評。
經營者還要按照法規要求，制訂并嚴格執行有關停車場管理制度，對進入停車場停放的車輛應當發放停放憑證，并在車輛離開停車場時查驗收回停放憑證；對無停放憑證或者與交驗停放憑證不符的車輛，應當限制其離開停車場，或者按照停車場管理規定辦理有關手續后放行。
根據停車場形式選擇經營方法
停車場的類型有很多種，例如，寫字樓、機關辦公樓、住宅區、商業區等都有附屬停車場，還有專營停車業務的社會停車場。因物業管理應用最為廣泛且與人關系較為密切的是住宅區物業管理，則本節所談停車場經營主要指住宅區停車場經營。
住宅區停車場目前大致有3種形式：地下停車庫、地上停車場和獨立車庫。獨立車庫的||管理一般主要由產權人負責。物業管理企業接觸最多的是前兩種形式。
不同的停車場設施也不一樣。有的配備有高科技監控設備；有的是封閉式停車場，只有一個出入口，有的則有2個甚至8個出口；有的刷卡進入，有的就是“手抄本”憑證；有的只限于小區業主使用，外來車輛一律不許進入（訪客亦包括在內），有的則是在滿足業主使用的基礎上限制性地對社會開放；有的是經營性停車場，有的則是非經營性停車場；有的產權、委托管理權及收益權都歸屬業主，有的則歸屬發展商，等等。
總之，停車場形式多種多樣，經營者須靈活應對。
注意停車場經營風險
停車場經||營的3類風險：
1.車輛丟失賠償風險：這類風險一旦發生，就會給企業帶來重大的經濟損失。這是經營者必須重點防范的一類風險。
2.車輛損壞賠償風險：這類風險的潛在危險不可小覷，尤其是一些高檔豪華車輛受損后的賠償額也很高，還非常容易損害物業管理企業的品牌形象。這種損壞風險也有兩種情況：一是人為的破壞，二是事故損害。
3.小區內交通事故賠償風險：這類風險雖然并不多見，但也不可不防，一旦發生，后果不堪設想。下面的案例說明了該類風險的存在。
「案例」車撞小區障礙樁鬧上法庭
2004年，司機孫某在北京市一小區內駕車時，撞上了小區地下停車庫旁的障礙樁，致使車輛有所損毀。車主馬先生認為物業管理公司設置障礙違章，要求物業管理公司賠償修車費6 000多元。在雙方協商無果的情況下，馬先生將物業管理公司告上法庭。北京朝陽區法院經審理認為，馬先生的要求沒有法律依據，一審駁回其訴訟請求。
防范停車場經營風險的方法
1.近年來，關于停車場經營的風險探討相當多，也不乏好的經驗。但作者以為關鍵還在于要有強烈的風險意識，有了這個意識就會在基礎工作中強化責任心，切實履行職責；如果風險還是來了，那么，完全而忠實地履行職責將是風險免責的重要因素。《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》規定：“經營性停車場的管理單位因不履行本條例規定的職責或者因不符合停車場管理規范而造成停車場內的機動車受到損毀或者丟失的，應當依法承擔相應的賠償責任。”
2.《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》規定：“停車場內的機動車受到損害或者丟失的，機動車所有人可以向機動車投保的保險公司要求賠償，停車場管理單位應當提供必要的協助”。從中可知，風險責任應盡量由保險公司承擔；當然，前提是經營者沒有過錯，否則保險公司還可以再向物業管理企業追償。
3.高度重視各類事故隱患，例如，地下停車場的火災、水災隱患，高空墜物有可能導致車輛損害的隱患，兒童淘氣有意劃傷車輛的隱患，管理不善有可能導致小區內交通事故的隱患等。將這些隱患消滅在萌芽狀態是最好的防范。
4.將停車場交由專業停車場經營公司管理。這種做法將風險完全轉移，但也將最豐厚的利潤相應地轉移了。
「案例」車窗玻璃破碎誰之過
2000年7月1 5日2 3時40分，深圳××花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏保安員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向保安班長匯報，并做了詳細記錄。考慮到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾業主予以核對確認。
第二天早晨6時20分，保安員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主競一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求物業管理公司予以賠償。保安員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主否認記錄和現場具有真實性……一方據理評說，一方拒不認賬，一時難以扯清。
在雙方爭執不下的情況下，物業管理公司請轄區派出所派員進行調查和調解。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在停車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主嫁禍于人的行為進行了嚴厲批評。
