業主維權典型事件盤點：常見物業問題解答
發布時間：2010-01-14 共1頁
有問有答有其他辦法能夠使用維修資金嗎？
問：我家樓下是水泵房，每天噪音非常大。數次與物業溝通并進行了維修，但效果不好。物業說是水泵年數已久，可能需要更換馬達，要全體業主投票2/3同意動用維修資金才能更換。但問題是水泵就在我一家的樓下，對于其他人沒有影響，投票估計也不會通過，如果發生這樣的情況，我們應該怎么辦？是否有其他辦法動用維修資金？答：該水泵是整個小區全體業主使用的，還是只有你所居住的該幢房屋的業主使用？如果確需要更換水泵，應由使用該水泵的業主進行表決后動用維修資金予以更新。具體的操作您可以向業主委員會進行反映，由他們出面組織相關業主進行表決。
業主大會可授權業委會動用公益性收益嗎？
問：我們依據滬房地資物2008（389）號文中的示范文本，草擬小區的《業主大會議事規則》等3個文件。我們提出，大會授權業委會不經大會表決，每年可動用公益性收益5萬元以內，一次性用于小區的某一項目，公示后即可實施。一種意見認為：小區那么大，什么事都要大會征詢，成本太大，這樣可以簡化手續，反正都||是用于小區建設。另一種意見認為：這種事是涉及到動用資金、占用附屬設施的，屬于大會議事的11項重大事項，既然有項目，應在每年的業主大會上，作為議案進行征詢、表決。因為每一個項目因利益關系而有不同意見，大會就該依據表決做出實施與否的決定。我們應采納哪一種意見？答：小區的公共收益應根據業主大會的決定使用，小區業委會作為業主大會的執行機構，應根據業主大會的決定使用公眾收益。
業主大會的條約使用哪個文件？
問：現在使用業主公約、業主大會議事規則等條約，應該使用2005年的還是《物權法》發布后滬房地資物[2008]389號文所規定的？有那個部門負責來管此事？答：389號文是住房保障和房屋管理局根據《物權法》等相關政策法規新修訂的示范文本，你小區如果要修改業主大會議事規則或者業主公約，應當根據示范文本的內容進行修改并在業主大會表決通過后執行。
自來水出水小找誰解決？
問：我家在最高的7樓，龍頭放出來的水很小，平時生活用水困難，洗澡就更困難，無論什么時候都要使用水泵，否則淋浴器打不出火。請問這種情況應該找誰解決？找物業還是自來水公司？ （房屋是以前舊區改造原拆原還分的使用權房）答：兩家都可以找，但主要是應向物業公司反映。有可能是區域內水壓低的原因，也有可能是您家自用部分的水管結垢比較嚴重引起的。
使用權房戶能否參與業主大會的征詢表決？
問：我們小區要召開業主大會，征詢續聘物業公司和其他事項，一百多戶的使用權房戶主該如何表述他們的意愿？在發放給業主的征詢票中，是否也發給使用權房戶一并統計和計算？答：根據《物業管理條例》的規定，房屋的所有權人為業主，業主依法享有業主大會投票表決權。作為使用權人，您可將您的意見向業主委員會反映，但無表決權。
誰有權更換先期物業？
問：我們小區剛交房沒多久，可是物業卻不是預售合同上的物業公司。開發商有這個權利更換物業公司嗎？是不是應該征得業主的同意？另外如果不想換掉現在這家物業公司，應該通過什么途徑或程序？答：請將你的具體問題向區房地局物業科反映。
安裝健身器材費用從哪出？
問：小區要安裝健身器材，說是從維修資金中出。我記得曾在報紙中看到這與居委有關。請問按規定是怎樣的？答：根據《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，專項維修資金應當用于物業的共用部分的維修、更新和改造。
小區停車費如何分配使用？
問：小區的停車費50%交物業，50%進維修資金。按國家規定該是怎樣的？答：根據《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會||的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。為此，您所在小區的具體使用方法是否合理，依據《業主大會議事規則》而定。
增加保安的費用由誰出？
問：小區最近發生偷竊，業委會貼出告示說要增加秩序維護員，費用由全體業主負擔，由維修資金的利息中支取。我們有專門的物業公司，秩序維護員費不是該由物業公司支出嗎？答：根據《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，您小區的上述問題應當召開業主大會討論核實目前物業管理企業提供的保安服務是否和收取的費用 “質價相符”，若“質價相符”的話，應當由全體業主討論決定是否愿意增加保安費用.
問：我家樓下是水泵房，每天噪音非常大。數次與物業溝通并進行了維修，但效果不好。物業說是水泵年數已久，可能需要更換馬達，要全體業主投票2/3同意動用維修資金才能更換。但問題是水泵就在我一家的樓下，對于其他人沒有影響，投票估計也不會通過，如果發生這樣的情況，我們應該怎么辦？是否有其他辦法動用維修資金？答：該水泵是整個小區全體業主使用的，還是只有你所居住的該幢房屋的業主使用？如果確需要更換水泵，應由使用該水泵的業主進行表決后動用維修資金予以更新。具體的操作您可以向業主委員會進行反映，由他們出面組織相關業主進行表決。
業主大會可授權業委會動用公益性收益嗎？
問：我們依據滬房地資物2008（389）號文中的示范文本，草擬小區的《業主大會議事規則》等3個文件。我們提出，大會授權業委會不經大會表決，每年可動用公益性收益5萬元以內，一次性用于小區的某一項目，公示后即可實施。一種意見認為：小區那么大，什么事都要大會征詢，成本太大，這樣可以簡化手續，反正都||是用于小區建設。另一種意見認為：這種事是涉及到動用資金、占用附屬設施的，屬于大會議事的11項重大事項，既然有項目，應在每年的業主大會上，作為議案進行征詢、表決。因為每一個項目因利益關系而有不同意見，大會就該依據表決做出實施與否的決定。我們應采納哪一種意見？答：小區的公共收益應根據業主大會的決定使用，小區業委會作為業主大會的執行機構，應根據業主大會的決定使用公眾收益。
業主大會的條約使用哪個文件？
問：現在使用業主公約、業主大會議事規則等條約，應該使用2005年的還是《物權法》發布后滬房地資物[2008]389號文所規定的？有那個部門負責來管此事？答：389號文是住房保障和房屋管理局根據《物權法》等相關政策法規新修訂的示范文本，你小區如果要修改業主大會議事規則或者業主公約，應當根據示范文本的內容進行修改并在業主大會表決通過后執行。
自來水出水小找誰解決？
問：我家在最高的7樓，龍頭放出來的水很小，平時生活用水困難，洗澡就更困難，無論什么時候都要使用水泵，否則淋浴器打不出火。請問這種情況應該找誰解決？找物業還是自來水公司？ （房屋是以前舊區改造原拆原還分的使用權房）答：兩家都可以找，但主要是應向物業公司反映。有可能是區域內水壓低的原因，也有可能是您家自用部分的水管結垢比較嚴重引起的。
使用權房戶能否參與業主大會的征詢表決？
問：我們小區要召開業主大會，征詢續聘物業公司和其他事項，一百多戶的使用權房戶主該如何表述他們的意愿？在發放給業主的征詢票中，是否也發給使用權房戶一并統計和計算？答：根據《物業管理條例》的規定，房屋的所有權人為業主，業主依法享有業主大會投票表決權。作為使用權人，您可將您的意見向業主委員會反映，但無表決權。
誰有權更換先期物業？
問：我們小區剛交房沒多久，可是物業卻不是預售合同上的物業公司。開發商有這個權利更換物業公司嗎？是不是應該征得業主的同意？另外如果不想換掉現在這家物業公司，應該通過什么途徑或程序？答：請將你的具體問題向區房地局物業科反映。
安裝健身器材費用從哪出？
問：小區要安裝健身器材，說是從維修資金中出。我記得曾在報紙中看到這與居委有關。請問按規定是怎樣的？答：根據《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，專項維修資金應當用于物業的共用部分的維修、更新和改造。
小區停車費如何分配使用？
問：小區的停車費50%交物業，50%進維修資金。按國家規定該是怎樣的？答：根據《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會||的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。為此，您所在小區的具體使用方法是否合理，依據《業主大會議事規則》而定。
增加保安的費用由誰出？
問：小區最近發生偷竊，業委會貼出告示說要增加秩序維護員，費用由全體業主負擔，由維修資金的利息中支取。我們有專門的物業公司，秩序維護員費不是該由物業公司支出嗎？答：根據《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，您小區的上述問題應當召開業主大會討論核實目前物業管理企業提供的保安服務是否和收取的費用 “質價相符”，若“質價相符”的話，應當由全體業主討論決定是否愿意增加保安費用.
