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　　2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
　　（1）程序
　　第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。
　　第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評價本企業(yè)狀況。
　　第四步：學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。
　　第五步：整理出本管區(qū)應制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
　　第六步：分頭草擬制度。
　　第七步：征求各方意見，反復討論修改。
　　第八步：定稿。
　　第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。
　　（2）方法
　　①經(jīng)理意見法：在征||求公司內(nèi)外意見的基礎上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
　　②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會章程》等。
　　③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
　　④學習借鑒法：主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。
　　⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
　　3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容
　　（1）法律依據(jù)
　　業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：
　　①《民法通則》第83條規(guī)定。
　　②建設部1989年第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
　　（2）特點
　　①公約的主體是全體業(yè)主。
　　②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權(quán)而派生的客觀行為。
　　③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。
　　④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
　　⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
　　（3）業(yè)主公約的主要內(nèi)容
　　業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）會通過后上報行政主管部門備案。