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　　2、制訂物業管理制度的程序和方法
　　（1）程序
　　第一步：研究所管物業的實際情況。
　　第二步：研究業主及物業使用人的全面情況。第三步：正確評價本企業狀況。
　　第四步：學習理解國家及當地政府的有關法律、法規、制度，借鑒外企業經驗。
　　第五步：整理出本管區應制訂的內外規章制度條目及制訂制度的基本思路。
　　第六步：分頭草擬制度。
　　第七步：征求各方意見，反復討論修改。
　　第八步：定稿。
　　第九步：通過正式程序批準執行。
　　（2）方法
　　①經理意見法：在征||求公司內外意見的基礎上，以物業公司經理的意見為制訂規章制度的基本思路和規章制度的主要內容。
　　②業主委員會制訂法：適用于制訂（業主公約）、（業主委員會章程》等。
　　③內部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。
　　④學習借鑒法：主要是學習借鑒國內外對相似物業進行管理的規章制度。
　　⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規章制度的方法。
　　3、業主公約的法律依據、特點和主要內容
　　（1）法律依據
　　業主公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是：
　　①《民法通則》第83條規定。
　　②建設部1989年第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》第五條和第六條規定。
　　（2）特點
　　①公約的主體是全體業主。
　　②公約的客體是物業使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權而派生的客觀行為。
　　③公約的內容是有關物業使用、維護與管理等方面的權利。義務的規定，其中既有法律規范的內容，也有社會公共道德的內容。
　　④公約經業主簽約或業主會審議通過而生效，對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。
　　⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
　　（3）業主公約的主要內容
　　業主公約一般由政府行政主管部門統一制訂示范文本。業主會可以根據本物業區域的實際情況進行修改補充，經業主簽約或業主（代表）會通過后上報行政主管部門備案。