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　　物管收費(fèi)應(yīng)切合當(dāng)?shù)厣钏?
　　“物業(yè)管理在社區(qū)內(nèi)發(fā)揮的重要作用，以及物業(yè)管理給物業(yè)帶來的增值效應(yīng)，將成今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重要一環(huán)。”日前在武漢舉行的“香港房地產(chǎn)服務(wù)暨ＣＥＰＡ商機(jī)推介研討會(huì)”上，香港物業(yè)管理協(xié)會(huì)前任會(huì)長(zhǎng)袁靖罡向與會(huì)者介紹了香港現(xiàn)代物業(yè)管理如何為物業(yè)增值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
　　從單一向多元化服務(wù)發(fā)展
　　袁靖罡介紹，香港在２０世紀(jì)７０年代之前，“物業(yè)管理”這個(gè)名稱被簡(jiǎn)單地描述為“看更”服務(wù)。從事這個(gè)行業(yè)絕大多數(shù)是退休的老年人或?qū)W歷較低的年輕人，他們的薪酬相對(duì)其他服務(wù)性行業(yè)普遍偏低。物管人員負(fù)責(zé)的也只是保安、清潔及小維修等基本工作，根本談不上專業(yè)管理，更不可能達(dá)到為物業(yè)增值的目標(biāo)。來
　　物管收費(fèi)要切合當(dāng)?shù)厣钏?BR>　　在談到物業(yè)管理的收費(fèi)問題時(shí)，他認(rèn)為物業(yè)管理公司收取費(fèi)用的基礎(chǔ)是其提供管理公用設(shè)施的成本，應(yīng)該有其合理的利潤(rùn)作為生存的支持。提供一個(gè)包羅萬象的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，收取的物管費(fèi)用也會(huì)比較昂貴。但物業(yè)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，也要與當(dāng)?shù)氐纳钏较嗲泻稀?BR>　　他同時(shí)對(duì)內(nèi)地的物業(yè)管理提出了一些建議，即政府部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的法律細(xì)則并加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳，以此推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。他說，“目前內(nèi)地物價(jià)管理部門制定物業(yè)管理費(fèi)上限缺乏足夠的彈性，忽略了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。所謂‘巧婦難為無米之炊’，如果沒有合理的收入，物業(yè)管理公司如何能發(fā)揮應(yīng)有的作用？同時(shí)，拖欠管理費(fèi)的現(xiàn)象在內(nèi)地比比皆是，甚至由法律程序判決的案件仍未能切實(shí)執(zhí)行，所以政府應(yīng)加強(qiáng)宣傳及教育，讓市民認(rèn)識(shí)良好的物業(yè)管理是安定社會(huì)的一項(xiàng)重要支柱。再者，商品房出現(xiàn)后，物業(yè)管理公司多以‘包干制’收取費(fèi)用，住戶難以理解開支的具體內(nèi)容，也造成了業(yè)主與物管公司之間的矛盾。”
　　袁靖罡在分析中認(rèn)為，香港生活水平較高，并且采取的是實(shí)報(bào)實(shí)銷的收費(fèi)制度。但內(nèi)地某些地方由于生活水平的差異，未必能接受全方面及多元化的專業(yè)服務(wù)，因此應(yīng)以當(dāng)?shù)厣钏郊皞€(gè)別項(xiàng)目的要求，來擬定服務(wù)范圍及合理的管理費(fèi)。但是，絕對(duì)不能因此而硬生生將服務(wù)水平降低來“將貨就價(jià)”，因而嚴(yán)重影響到業(yè)主的生活環(huán)境及物業(yè)價(jià)值。
　　影響物業(yè)價(jià)值的基本元素
　　物業(yè)管理如何能做到提高物業(yè)本身的價(jià)值？對(duì)此，袁靖罡認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)早在房屋設(shè)計(jì)、建筑及銷售階段就開始參與工作，客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關(guān)樓盤設(shè)計(jì)、布局、設(shè)施及建筑材料等方面的情況，并提出專業(yè)性意見及建議，避免因設(shè)計(jì)或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。所謂“預(yù)防勝于治療”，如果發(fā)展商抱著長(zhǎng)期經(jīng)營的理念，重視企業(yè)形象，就一定要注重售后服務(wù)，并要求物管公司提供前期管理，確保樓宇素質(zhì)和功能在落成后符合市場(chǎng)需要。
　　在維修保養(yǎng)上，他建議內(nèi)地企業(yè)應(yīng)做好預(yù)防性的維修和保養(yǎng)。如果只在樓房及其設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)才維修，容易導(dǎo)致日久失修。這樣不僅會(huì)給業(yè)主的日常生活帶來不便，更會(huì)給物業(yè)管理公司帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該在進(jìn)入管理之初就草擬計(jì)劃，并按部就班地進(jìn)行定期保養(yǎng)，減低出現(xiàn)故障的可能性，從而延長(zhǎng)樓房的使用壽命。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，花小錢省大錢，更能達(dá)到節(jié)省開支的目的。
　　袁靖罡在最后的概述中指出，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的增值除了以專業(yè)物管服務(wù)為基礎(chǔ)外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、發(fā)展商的營銷策略、消費(fèi)者的心態(tài)、公民意識(shí)、政府法規(guī)等，都將影響其最終的效果。而這又需要全社會(huì)的共同努力，才能推動(dòng)物業(yè)管理向增值方向發(fā)展。