淺議住宅物業保修期內業主報修折射出的問題
發布時間：2012-07-25 共1頁
工作中最讓人感到頭痛的問題就是住宅物業保修期內的維修扯皮問題。這個問題可以說都是開發商遺留的，解決起來最讓物業企業感到尷尬。一般情況下物業都會與開發商、施工單位搞好關系，以便于接管驗收和以后的保修;同時又要注意維護業主的利益，便于以后的物業費收繳，以便維持企業經營。怎樣解決好住宅物業保修期內維修扯皮的問題，筆者試圖揭示這一問題產生的原因和找出解決問題的辦法。 物業服務進入人們的生活已有十幾年了。從有了這一行業起它就一直是個社會熱點問題。物業服務企業遇到的難題很多，筆者也是個物業人，在這一行當中已經13年了。工作中最讓人感到頭痛的問題就是住宅物業保修期內的維修扯皮問題。這個問題可以說都是開發商遺留的，解決起來最讓物業企業感到尷尬。一般情況下物業都會與開發商、施工單位搞好關系，以便于接管驗收和以后的保修;同時又要注意維護業主的利益，便于以后的物業費收繳，以便維持企業經營。怎樣解決好住宅物業保修期內維修扯皮的問題，筆者試圖揭示這一問題產生的原因和找出解決問題的辦法。
一、開發商、物業公司父子關系的原因與解決辦法
很多業主從開始辦理入住就不認可為自己服務的物業公司。認為開發商與物業是一伙的，根本不會向著業主說話。業主的看法雖然武斷，但也不是沒有道理。按國家有關規定，開發商在選聘從事前期物業管理的物業公司時要進行招標，但實際上所有開發商很少有能做到這一點的。因為招標缺少監督，所有開發商大都或者選擇自己設立的物業公司進行管理，或者通過其他渠道選擇和自己關系不錯的物業公司。這種做法就為以后物業與業主的糾紛埋下了隱患。接管驗收中，一方面物業跟開發商臉熟，以后保修、維修也離不了施工單位，因此接管驗收時，物業很難做到秉公驗收;另一方面，由于業主因這種“父子”關系而對物業產生的嚴重不信任感，所以許多小區的物業矛盾實際是開發商遺留的“后遺癥”，物業公司在保修期內往往就會替開發商背了“黑鍋”，擔當兒媳當家做不了主的角兒。
解決辦法：開發商和物業公司分離，建和管分開，嚴格招標制。
二、住宅物業維保期內物業公司的尷尬
在住宅保修期內，物業公司的地位其實是很尷尬。因為所有發生在房屋保修期內的維修事項，通常都是由物業作為中間人去運作業主和開發商及施工單位。作為要為業主提供全面服務的物業服務企業，在業主需要維修服務時自然被寄予厚望，但事實上，物業服務企業卻因維修責任的劃分問題感到地位尷尬，在對業主負責和配合開發商工作的雙重立場上感到左右為難。在物業服務過程中，接到對物業本身工作的投訴較少，絕大多數服務的投訴或由此產生的民事糾紛都集中在房屋質量保修階段，投訴內容多為保修責任方維修不到位。物業在業主和開發商之間，艱難調解，兩頭受氣。物業跟開發商協商保修缺少有效手段，開發商和施工單位對物業提出的問題并不買帳，認為物業是在不履行自己的本職工作;物業跟業主協商保修事項時，業主不能正確分清責任方，認為交了物業費，物業服務公司就什么事都要負責，而且經常被業主說成是開發商的奴才，被指“不做為”。物業服務公司在住宅保修期內的總被各方所批評，但問題又無法回避，有時只能無奈地用抹稀泥的角色來處理各種保修問題。
解決辦法：國家有關部門出臺法規明確開發商必須在物業留有專人，專項處理保修期內的各種維修。
三、業主保修過程不暢，效果不佳
開發商和施工單位普遍都對自己售后服務不重視，投入的精力、人員、財力明顯不足，沒有把保修工作放到一個高度。好的負責任的開發商將房子賣給業主后，業主有問題通過物業協調解決了問題，物業通過協調時跟業主取得了初次信任，為今后的物業費收取打下良好的基礎，開發商通過良好的保修服務博得了業主的美譽度，做了一個成功的廣告。遺憾的是現實中的保修結果大多都不盡如人意：業主報修，物業費盡力氣報給開發商，開發商要物業找施工單位解決，物業找到施工單位，施工單位經常會訴苦：沒拿到工程款。所以保修不積極，往往不能派人及時到場保修，好容易有人來修也是敷衍了事，房屋質量問題久拖不決，或維修效果達不到業主要求等，遇到大事推委扯皮，遇到小事不予理彩。例如物業給業主和開發商及施工單位約好維修事項和維修時間，經常出現其一方不能按時到場，物業作為聯系人必然被到場方的另一方指責。開發商和施工單位具體負責保修人員經常換人或換電話號碼，讓物業聯系不到人，業主努氣沖沖地向物業問罪。
解決辦法：國家立法明確房屋保修資金必須在物業接管驗收時由物業調配。
四、保修期內建筑質量為何問題頻出
(一)不嚴格按照工法施工，造成質量通病，常見的一般為墻面開裂，墻體不直，樓板不平，管道漏水，電線錯接。造成這些問題的出現主要是施工現場管理者工作失職，具體現場施工人員沒按施工流程施工和缺少專業技能造成的粗糙工程，導致了建筑質量下降。
(二)偷工減料引發技術不配套問題也很突出，在施工也層出不窮。以樓體保溫為例，保溫材料不合格，配使的水泥沙漿不合理，多層工序沒有嚴格執行。造成外保溫墻體表面開裂，夏季浸水;內保溫墻體冬季因室內外溫差大，結露。
(三)建筑物所用建材質量不合格，開發商或施工單位為了降低成本，往往為使用價格低廉的建材以次充好直接造成建筑質量硬傷。例如，樓里消防箱內消防栓通常漏水，很多開啟一次后通常無法關嚴導致漏水。如果建筑物墻體有磁磚，會出現標號不夠的水泥沙漿去粘貼劣質吸水性不好磁磚而造成的磁磚經常性脫落。
(四)開發商為了早交給業主房子收回利益而壓縮施工周期和施工方為了早完工而少付工錢都會加快工程或減少工序，從而造成的建筑物質量下降。例如，回填土沒有夯實就鋪路做散水造成以后下沉;鋁合金在窗框安裝以前,沒有用水泥砂漿將窗框邊粉刷一遍;窗框安裝完成并校正后,沒有時間在窗框邊打泡沫劑,即使打泡沫劑也會由于時間緊張也不能保證均勻飽滿;泡沫劑施工完成后沒有采用水泥砂漿將局部不密實處塞嚴,并以水泥砂漿粉刷;窗邊粉刷完成后在鋁合金窗框與砂漿粉刷結合部位打玻璃膠前,沒有與其接觸部位清理干凈,保證干燥,影響粘結質量,致使局部滲水。
解決辦法：國家推行房屋建筑質量保險制度。開發商和施工方都必須在保險公司投保并由銀行擔保，交納相當數額的保險金，房子一旦出了問題會由保險公司來理賠善后，并對責任方處于巨額罰款。這就從根源上給了購房人利益保障。
五、在目前，住宅保修期內物業服務人員特別缺少專業人才
目前，由于物業服務企業待遇較低，造成從業人員綜合素質偏低，相當一部分人沒有經過物業管理培訓，他們的職業道德、專業技術、應急能力、法律水平等都難以適應物管專業的要求，一些有經驗的物業工作者總在不斷的流失。因為保修期內是物業服務公司跟業主打交道的起點，如果開頭沒有跟業主建立起一種良好的氛圍，會影響到以后物業服務工作的能否良性開展，物業費的收取也會也難達標。擁有一支優秀的物業服務隊伍就顯得特別重要，理由如下：(1)、物業先于業主入住前進入管理區域進行接管驗收，其驗收的質量直接影響到業主利益，減少業主在保修期內的報修量。但接管驗收是一個比較復雜的過程，它要求物業工作者要精懂建筑工程技術。(2)、物業服務在保修期間往往要接到業主大量的報修，一方面報修的事項雜亂，一方面還要處理好各方的利益關系。這時就需要物業工作者具有豐富的法律法規知識，過硬的專業技術知識，靈活的溝通技巧、超強的協調能力。
解決物業服務公司缺少人才的方法：提高待遇，吸引人才。
如何讓開商，施工建設單位，物業服務公司，業主各方都是共贏的局面，恐怕非一朝一夕之事，因為目前還將是一個個不成熟的開發商，一個個不成熟的物業服務公司和一個個不成熟的業主，想來也只有市場經濟的杠桿才能慢慢撬動。
