淺談財務管理在物業項目管理中的作用
發布時間：2012-07-25 共1頁
摘要：財務管理作為企業管理的有機組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業的一切經濟活動最終要在財務部門歸集整理，并用數字來反映企業的經營實績，故財務管理手段的科學運用，對監控物業管理企業的效益提高有著相當重要的作用。筆者根椐多年相關工作經驗與所在的公司案例相結合，論述了財務管理在物業管理中的重要作用。
財務管理作為企業管理的有機組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業的一切經濟活動最終要在財務部門歸集整理，并用數字來反映企業的經營實績，故財務管理手段的科學運用，對監控物業管理企業的效益提高有著相當重要的作用。
一、縮小核算范圍，嚴把財務審核關
以筆者所在公司為例，財務部要對每一個管理處實行相對獨立的核算，在核定的金額范圍內由管理處主任簽字報銷。但是，財務審核采用“一支筆審核”。公司規定所有發票的報銷，除管理處主任簽字外，均由財務主管領導“一支筆”來審核原始報銷憑證，對于超過管理處主任權限的，除財務主管審核外，另外還需總經理簽字核準。這種財務報銷制度的建立有利于原始憑證的規范，同時也有利于發現報銷漏洞，對有效開展物業項目的節約工作具有實際操作的可行性和尺度把握上的一致性。
二、財務管理是發現物業管理企業管理漏洞的有效工具之一
案例一：一次，由筆者所在公司管轄的某小區來公司核報公共維修費中列支的燈泡采購發票，財務部卻發現這次進價比平常的進價要高出很多，并且是物業管理公司不經常進貨的“綠源牌”節能燈。采購人員是樣描述的：該燈泡使用壽命長且在一年內保退保換，所以價格比原來的價格要高一點。這樣的解釋似乎也較合情理，但是財務部人員總覺得該說法有些牽強，于是指派辦公室采購人員對市場進行調查摸底，結論是該采購人員說法屬實，但是燈泡的價格上是有“貓膩”的 ―― 每只燈泡的成本價比市面價高開了 2 元。后來，財務人員又登陸了“綠源牌”節能燈的網站，發現當地市場上就有特約供給點，于是與當地的特約供給店的負責人進行了聯系洽談，并商定了 3 年進貨量的采購合同，使每只燈泡價格比市場價還便宜了 2 元，為廣大業主所共有的公共維修費少支出了 5000 元，并為此警告和處罰了原采購人員。
由此可以舉一反三，假如物業管理公司對所有大宗物資采購均采用貨比三家、公司統一集中采購的方式，對品種雜、價值低、采購頻繁的小商品實施定點、定人、管理主任簽批的采購制度，不僅能堵塞了物業管理公司的管理漏洞，而且能大大節約業主的公共維修資金，提高了物業管理公司的社會聲譽，贏得廣大業主的好評。
三、財務日常監督制度是解決節能降耗問題的好幫手
案例二： 2006 年 7 月，寧波市提高了水費收費標準，供水企業對物業管理公司高層、小高層的水價采用躉售政策，給予物業管理公司 8% 的優惠(包含水損補貼，不答應再向業主分攤)。以前，筆者所在的公司對高層、小高層的水價采用一年收費一次的政策，至于水損則由各位業主按比例分攤，為此廣大業主也有一些怨言，管理處也沒有能從根本上解決這一問題的辦法。但是隨著這次水價收費政策的調整，使財務人員萌發了“ 8% 的優惠能否彌補正常水損”的念頭，故要求管理處將當月抄表度數與水費發票載明的實用度數進行比對并書面報告公司，結果發現管理處的水表所抄錄的合計數遠低于供水公司發票上的抄錄數， 8% 水價的補貼不能彌補水損。于是，物業管理公司立即要求該管理處務必在最短時間內聘請專業人士進行查漏，結果發現在澆鑄很厚的混凝土路面下有漏水，于是立即進行緊急搶修，核查發現原來該漏洞是房地產開發公司是在施工期間遺留下來的，難怪原來業主反映如此大!物業管理公司便直接跟房地產開發公司聯系，要求彌補水損。經過多次商談，房地產開發公司終于答應彌補一定的損失以償還給業主，平息了 2 年多來業主的怨聲。(注：寧波市對高層、小高層采用二次供水，供水方只抄總表，根據總表度向物業管理公司托收，總表后的各業主用量由物業管理公司自抄并收費)
四、財務的計劃是控制物業管理成本的有效手段
筆者所在公司對所管小區的經濟目標管理方法是：年末由管理處上報下一年度的人員數，核定各項費用開支計劃，下年初由財務部門根據各小區年終決算情況進行分析比較，確定落實各項財務指標，由總經理與各管理處主任簽訂經濟責任目標考核任務書，在該任務書中明確了管理處主任的職責、權限，由管理處主任作為財務指標考核的第一責任人，各項費用指標、經濟效益指標和獎罰指標與管理處主任的經濟利益直接掛鉤，加強管理處主任對本小區成本開支的責任，以確保公司順利完成董事會下達的各項經濟指標。
五、嚴格財務管理，加強日常監控力度
盡管各管理處有經濟指標考核，但是對節能、降耗仍然存在一定的不足。如對公共維修材料領用缺乏監控力度、對能耗對比指標缺乏有效核算、對易耗品的管理不到位等現象，為此公司對各管理處直接派駐財務核算人員，要求他們對各種備用材料建立登記、領用制度;報銷需有工程派工單，以及管理員現場驗證簽字、管理處主任簽字審批的核銷制度;同時要求各管理處每月申報不涉及公司成本的公共維修費開支臺賬，代收代付的水、電費臺賬并及時比較分析，發現問題后及時督促糾正，這樣大大推進了公司的節能、降耗工作。
六、充分運用財務歷史數據，嚴格控制新項目管理處的裝修成本
目前，寧波市新交付的物業均是毛坯房。因此，物業管理公司接管時就必須根據自己實務操作的特點進行功能性布局并裝修。每個管理處的裝修，對物業管理公司來說，都是一筆價值不菲的支出，為此，筆者所在的公司制定了沿用歷史成本為依據的原則，適當根據市場裝修的價格信息進行招標，通過裝修公司互相競標，中標公司的裝修價格自然是市場價格或比市場價格更優惠，從而節約了物業管理處的裝修支出。
綜上所述，只要財務管理手段運用得當，在日常物業管理的經濟活動中，節能降耗仍大有可為，在事先、事中、事后均會發揮很大作用的發揮，這不僅能提高物業管理公司的經濟效益，也對提高物業管理公司的社會效益(主要是公共維修資金使用的節約)大有裨益。
