業主自治就是業主自行管理嗎?
發布時間：2012-07-25 共1頁
很顯然一些人對這個問題存在認識偏差。對于業主自治的涵義，根據《武漢市住宅區業主自治管理實施辦法》中下的定義，是指住宅區業主(業主代表)大會選舉產生的業主委員會，代表全體業主依照《條例》規定選聘物業管理企業，對住宅區物業和業主的共同事務進行管理和服務的活動。至于這個定義是不是很準確，我們暫不深究，但對于業主自治，我們應當理解其主要包含兩個關鍵環節：
一是要建立全體業主共同遵守的《業主公約》，以此來指導、規范、約束所有業主和使用人的行為，使之共同地自覺維護公眾利益和公共環境。業主公約是所有人和使用人自律的保證，也是實現業主自治的前提。
二是要成立業主委員會，代表廣大業主的利益來管理整個物業，負責選聘物業管理企業，對物業的管理提出具體要求，以合同的形式選擇物業管理企業實施物業管理，承擔管理責任，協調和監督物業管理企業的具體工作。業主委員會根據業主大會的決議代表業主行使物業管理企業的選聘權和解聘權是業主自治的關鍵。
業主自行管理，實際上是我國大部分相對貧窮的，物業管理尚為空白的地方，人們針對物業管理的客觀需求，結合自身經濟的實際承受能力而采取的一種比較原始的物業管理，管理內容基本上停留在搞衛生、看門的狀況，這是一種無奈之舉，不是完整意義上的物業管理，充其量是物業管理的雛形。而像深圳、上海、北京等物業管理普及率高的大中城市再回到物業自行管理，實際上是一種倒退。
再從法律層面上看，由于業主自行管理不屬于全國《物業管理條例》的調整范疇。因此，對已經基本成型的物業管理再回到業主自身管理或者業主委托專業公司管理這一現象或者呼聲，其中有關管理的主體資格、民事責任的承擔等很多問題目前均無相關法律支持，且與《民法通則》、《公司法》的原則精神有抵觸。在實際操作上，如果讓業主委員會主導并實際經營物業管理的全部事項，由于沒有一個合同和相應機制的約束，那么，誰來監督業委會的行為?通過怎樣的機制或渠道來監督?是否還得成立一個專門的監督組織?一旦管理失職或因管理過失造成重大損害后果，誰來承擔民事責任?諸如此類的問題一旦釀成，就不是一個簡單的小區管理糾紛問題，很可能就是一個嚴重的社會問題，甚至關系到國家的發展與穩定。
