物業管理前期介入工作細則(一)
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、物業管理前期介入工作細則
1、 物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見?
答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計(說明)應該提出以下幾點建議：
(1)要考慮商業和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。
(3)設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
(4)高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費)，并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
(7)小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
(8)小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
(9)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。
(10)小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。
(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業小區)不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。
(12)小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
(13)小區內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。
(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
(15)現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。
(16)低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。
(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。
(18)現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)
(19)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。
(20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。
(21)小區內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業)。
(22)小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽(方便日常維修、減少開支)。
(23)垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。
(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。
(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出)。
(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。
(27)由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用)。
(28)小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
(29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。
(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現象)。
(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。
(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。
(33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。
(34)建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等(以減少衛生死角和高空作業)。
(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口，(以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。
(36)最容易發生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。
(37)小區配套公共設施規劃設計要一步到位：
(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。
(b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
