物業管理師輔導：物業估價的主要特征
發布時間：2012-07-25 共1頁
物業估價是一種專業化和市場化很強的社會經濟活動，在估價過程中，它表現為一種鑒證功能很強的服務活動。由于物業固有的特性和物業估價工作的特殊性，使物業估價具有以下主要特征：
(一)即時性
即時性是指物業估價對時間的要求。它必須是以估價時點為某月、某日、某時的價格，時點不同，價格可能不同，要以變化的眼光看待物業價格。
即時性具體表現在以下幾方面：物業估價以此時此刻的物業狀況作為物業價格的預測、判斷和計價的依據;強調從當前推及過去和未來，對過去的物業收益的判斷和對未來物業收益的預測都建立在當前的物業狀況的基礎上;針對的是即時的存在，對過去已經消失的物業和未來尚未建成的物業的估價均必須將其模擬為即時存在;物業價格具有很強的時間性，每一宗物業的價格都是指某一時點的價格，同一宗物業在不同的時點上，就會有不同的價格。
(二)市場性
市場性是物業估價區別于財務會計活動的顯著特征。財務會計以歷史成本計價的會計程序具有滯后效應等特征，它對物業的反映往往只能滿足歷史成本費用補償，不能反映其多種現實價格，有時甚至使物業核算脫
離市場行情。物業估價則是以實際市場為基礎，在模擬市場的條件下，對物業現實狀況進行確認，評估和報告其在市場上最可能實現的價格，其結果通常受市場的直接檢驗。
物業估價的市場性特點表現在以下兩個方面：(1)無論是對需要進入市場交易或不需要進入市場交易的物業的估價，其估價條件是模擬的市場條件，這種模擬是以現實市場為基礎的。(2)估價結果的有效性要按市場標準檢驗，也就是說，即使不進入市場交易，對評估值的檢驗也應以現實市場尺度為基準，如果進入市場交易，那就需要直接接受市場檢驗。
(三)預測性
預測性是指物業估價工作是用預測物業在未來時空的潛能說明現實的。物業評估是在現實的基礎上面向未來，合理地預測未來物業的狀況，并將其轉化為現實的價格。物業估價的預測性和現實性是緊密聯系的，是一個事物的兩個方面。
物業估價具有預測性特點，表現為：通過預期未來的收益借以評估現在的物業價格;通過預測未來物業的使用狀況借以評估現在的物業價格;通過預期物業的使用年限來說明其重置價格，從而評估出現在的價格;估價結果的正確與否，與評估者的經驗、認識水平和判斷能力有很大的關系;總是立足于現實面向未來，或者預見未來而判定現實的價格。
(四)公正性
公正性是指物業估價行為對于估價當事人具有獨立性，它服務于物業估價本身的需要，而不是服務于相互矛盾的估價當事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通過估價謀得私利或損害他人的利益。公正性表現在以下兩個方面：(1)物業估價是按公正的估價標準與規程進行，估價主體按有關法規和行業管理制度的要求成立并取得資格，具有公正的行為規范和業務規范，這是公正性的技術基礎。(2)估價主體應該是與估價對象及評估當事人沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。
公正性的存在，決定了物業估價的行為帶有公正性和鑒證性的特點。事實上，物業估價機構并非具有公證職能，而僅是一種市場中介機構。物業估價機構估價結論的公正性和鑒證性的存在前提是：估價機構依法成立，獨立地進行工作，根據客觀事實按公正的技術手段進行估價。
(五)咨詢性
咨詢性是指物業估價結論只是一種有關委估物業價值的專業化意見，這種意見本身并無強制執行的效力。估價主體只對估價結論本身合乎職業規范要求負責，而不對估價結果的使用決策負責。
物業估價的咨詢性表現在：為物業買賣提供的評估結論，只具有參考的價值，只是為買賣雙方的討價還價提供一個參考價，最終的成交價決定于交易雙方對估價結果的認可程度，即成交價不一定就是評估價;評估結論只是一種專業性意見，這種意見本身并不具備強制執行的效力，評估主體不對評估的最終使用與否負責，它只負有限的法律責任;由于物業機構由一定專業水平的專家群體組成，它所發布的價格信息具有很高的權威性和可信度，因此，它可為物業交易提供專業服務，也可為物業的投資、經營、開發和建設提供咨詢服務。
(六)專業性
物業估價機構是為社會提供“物業估價”這一專業性服務而設立的;物業估價機構必須有一支由評估、建筑工程技術、房地產開發與經營管理等多學科的專家或其他專業性人才組成的估價專業隊伍，專業隊伍中的任何一位成員必須具備有專業知識、專業資格和專業職稱。
