物業管理師輔導資料：物業流動資產管理(2)
發布時間：2012-07-25 共1頁
二、應收賬款的管理
應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。如果應收賬款過多，那么會增加應收賬款管理的成本，減少收益。為此，應收賬款的管理是物業管理公司理財的內容之一。
(一)應收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應收賬款的核算費用。例如，收集信用情報，分析業主或潛在顧客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業主或客戶沒有按時付款，物業管理公司由此而增加與之相關的管理費用。例如，向業主或客戶發出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應收款所作出勞動的費用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。應收款項拖欠愈久，壞賬成本愈大。
(二)制定應收賬款的規定
1.信用條件
信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件，主要包括信用期限和現金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間，即公司允許業主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。例如，若某物業管理公司允許業主在某服務項目完成后10天內付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業主，在競爭中會使營業額下降;信用期限過長，對營業額上升有利，但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。信用期限為多少最為恰當，作為物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。[例]某物業管理公司采用30天按發票全額付款的信用規定，現準備將信用期限放寬至60天仍按發票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應采用30天還是60天對公司有利。有關數據如下表：
在分析時，先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據兩者比較的結果作出判斷。
①信用條件變化對營業利潤的影響
營業量增加×單位貢獻邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)
②信用條件變化對應收賬款機會成本的影響 應收賬款應計利息=應收賬款占用資金×資金成本率
應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額×銷售成本率應收賬款平均余額=日銷售額×平均收現期
(2)現金折扣
提供了信用期限后，增加了應收賬款，為加速資金周轉、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時，提供一定的現金折扣。現金折扣實際上是公司為了鼓勵業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現金折扣率平均在2%～3%之間，折扣期大多為10～20天。
公司向業主或客戶提供現金折扣，其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業管理公司而言，是否應該采用現金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現金折扣更大的收益。[例]某物業管理公司為加速資金回收，計劃在一個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受1.5%的現金折扣;在兩個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受2%的現金折扣。并估計，如果執行一個月信用期方案，客戶都會在折扣期內付款，壞賬損失可減少1/3，管理費用減少數為需增管理費用;如果執行兩個月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內付款，壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現金折扣措施?假定一個月信用期營業收入1800(千元)、應收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元);兩個月信用期營業收入2000(千元)、應收款年平均占用302(千元)，需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結論：提供現金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加;對兩個月信用期不可行，因為現金折扣支出大于收益增加。對現金折扣的控制應以不減少利潤為標準，確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內，收賬費用開支愈大，平均還款天數就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。
[例]某公司當前收賬政策每年開支收賬費用1萬元，應收賬款平均回收天數為45天，壞賬損失占營業額的3%;擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元，應收賬款平均回收天數30天，壞賬損失預計占營業額的2%。如果當前營業額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?具體分析計算見下表:
結論：該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標準在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。
(三)應收賬款的日常管理
1.應收賬款的管理原則
公司應收賬款的控制過程是極為復雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應對一些因素進行定性分析控制，以便科學決策，使應收賬款控制達到良好效果。
應收賬款控制中應遵循的管理原則有：
(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險，避免出現壞賬損失，而是要全面權衡，既要考慮壞賬損失、機會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。
(2)區別對待原則。對應收賬款控制，公司不應在所有業主或客戶中平均分攤精力，而應區別對待，把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調查分析，對其嚴格控制。
(3)從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠利益，以便在市場上占有地位，同業主或客戶建立長期的良好關系及網絡，這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。
2.應收賬款收回的監督
一般情況下，公司應收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應收賬款情況要隨時掌握，嚴密監督，我們可以通過賬齡分析表來達到這個目的。
利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況：
(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表10.5可以看出，320000元應收賬款尚在信用期內，占全部應收款的72%。這些應收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監管非常重要。
(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應收賬款已超過信用期，占全部應收賬款的28%，其中90000元拖欠時間較短(30天內)，占全部應收賬款的20.2%，收回的可能性很大;其中33000元拖欠時間較長(31～90天)，占全部應收賬款的7.3%，收回有一定難度;其中2000元拖欠時間最長(90天以上)，占全部應收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應收賬款，公司應采取不同措施，制定經濟、可行的政策;對可能發生的壞賬損失，要提前充分估計對公司損益的影響。
3)信用保險
公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進行信用保險。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險，只有非正常情況下的壞賬損失才能進行信用保險。譬如，某物業管理公司年營業凈額為100萬元，預計壞賬損失為5%，預計每年發生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進行保險，保險的范圍只能是超過5萬元的部分。
保險人往往對信用保險承擔較大的風險，通常情況下，保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求被保險人負擔10%～20%左右的壞賬損失。
物業管理公司要不要進行信用保險，應根據公司財務狀況及應收賬款具體分布而定。
