物業管理師輔導資料：會計核算依據
發布時間：2012-07-25 共1頁
物業管理公司的財務管理部門，在對其下屬的物業管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業管理相關的法規和稅規有清楚地了解，此外，還應對與本公司、本物業相關下列文件的相關規定予以關注。
一、業主公約
業主公約是各業主與發展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發展商、全體業主、用戶及管理者均有約束力，并明確各自的權利、義務及責任。
公約內包括了很多有關財務處理、費用計算等數據。財務管理部人員須詳細了解該項資料及規定，并作為會計核算的依據。
現列舉其中較重要的條款如下:
1.本物業管理賬目發生盈虧時的處理辦法
一份內容完善的公約應就本物業管理發生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規定。通常,本著“用者自付”的原則，本物業的盈余由該物業的全體用戶共同享有，本物業的虧損由該物業的全體用戶共同分擔。當然也可以是其它的處理方式，如：在業主委員會成立之前的前期物業管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業管理費用為限，收入不足以應付經常性支出時，由開發商承擔補貼責任。但關鍵是必須有明確的約定。
2.本物業綜合管理費收支情況的公布
要求物業管理公司定期公布所管物業的收支情況，是我國物業管理行業法規中明文規定的。在與有關法規保持一致的前提下，公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規定。
3.收支核算方面的規定
公約通常列明是否需要為本物業各部分(如：停車場、辦公樓、住宅樓等)的收支獨立核算。
4.未出售單位和已出售但空置單位管理費計算法
通常未出售的單位享有一定的管理費減免優惠。
5.管理費起計日期的約定
通常可以是實際收樓日，或交付使用通知書發出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發商與業戶在售樓時做出的其它約定。
6.滯納金的計算法
公約通常會規定業戶必須在每月某日前繳付管理費，逾期未付者，則管理公司有權按規定利率計收滯納金。
二、管理合約
管理合約是開發商或業主委員會與物業管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權利和義務。主要應包含以下內容：
1.物業管理公司管理本物業的年限，及管理公司報酬的計收標準及方法等。
2.物業管理公司受管理公約的約束，并享有公約規定的管理人所享有的權利、義務及責任，根據管理公約對本物業進行管理。
3.需編制財務預算及預算控制，除首年預算外，通常由財務管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預算控制。
4.合約到期或終止時，財務移交方面的要求。
三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表
該等文件通常在業主收樓時一并派發，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。
四、收樓的流程
在整個收樓的程序中，有很多會計部必不可少的資料，如:
1.確實的收樓日期，用以計算管理費起計日期。
2.各單位業戶數據，包括姓名、聯絡地址及電話等。
3.已繳付管理費按金及其它款項的收據，可作入賬及對賬的憑據。
根據上述資料，可以建立一套必要的圖表檔案，如：單位數據列表已收各種按金明細表、應收/已收/欠收管理費一覽表等。
