物業管理師考試綜合能力考點：法律基礎知識應用(2)
發布時間：2014-02-25 共1頁
三、物業管理法律責任
(二)物業管理法律責任的主要特點
1.法定責任與協議責任相結合
2.法律責任的種類和復合關系復雜性
3.技術規范確定的責任份量比較大
4.法律責任的承擔主體具有特定的身份
(三)物業管理法律責任的歸責條件和原則
物業管理法律責任的一般構成，即在一般情況下物業管理法律責任的歸責條件，有下列四要素構成：
1.行為違法。
2.損害結果。
3.因果聯系。
4.行為人主觀過錯。
現代法律確立的歸責原則主要有三項，相應形成三種歸責類型：
1.過錯責任原則。
2.無過錯責任原則，又稱嚴格責任原則。
3.公平責任原則，又稱平衡責任原則。
(四)物業管理法律責任的分類
按物業管理法規規定的法律責任內容所屬法律部類不同，物業管理法律責任分別為刑事責任、行政責任、民事責任。
1.刑事法律責任
刑事法律責任是指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔的刑法懲戒性后果。
2.行政法律責任
行政責任按承擔責任主體行政法律地位不同劃分為：
(1)違法行政責任
指行政主體在行使行政管理職權過程中或實施行政管理活動中的違法行為和不當行為而導致的依法應承擔的行政懲戒性法律后果。
違法行政法律責任的承擔方式：行政侵權賠償和行政處分。
(2)行政違法責任
指行政相對人的行為違反法律、法規和行政規章而應依法承擔的懲戒性法律后果。
行政違法責任的具體承擔種類包括：行政處罰，行政處分，勞動教養和限期改正。
3.民事法律責任
民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是主要表現為一種財產責任，而且民事責任的內容可以在法律允許的范圍內由當事人自行商定，處理和解決民事責任糾紛適用調解原則。
民事責任一般劃分為違約責任和侵權責任兩大類。物業管理涉及的法律責任多是復合責任。
四、物業服務合同
物業服務合同：指物業管理企業接受小區業主或業主大會的聘任和委托提供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。
1.物業服務合同的性質
物業管理企業和業主之間 是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有各自的權利和義務。兩者之間是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公 平、等價有償和誠實信用原則。所以物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2.物業服務合同的特征
(1)物業服務合同是合同法15種有名合同之外的無名合同，是市場經濟發展過程中產生的新型合同。物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。
(2)物業服務合同實現了所有權與管理權的分離
(3)物業服務合同是雙務合同
(4)物業服務合同是有償合同，要式合同
