土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2004年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2004年試題
| 一、案例分析題： |
| 1．某國有企業甲獲準于1995年12月31日在所使用的國有劃撥土地上建成一綜合大樓，總建筑面積為13200m2，建筑容積率為2．4。該大樓一至二層為商場，商場建筑面積為4300m2，兩層建筑面積相同；三至四層為辦公樓，建筑面積為3800m2，兩層建筑面積相同；四層以上為住宅，已按政策分配給企業職工，進行了房改。請根據以下條件回答問題。 1．企業甲為完善土地產權，于2002年12月31日擬對該劃撥土地使用權辦理國有土地使用證，試問應按何程序辦理?在辦理土地登記手續時，企業甲擬申請按綜合用途對全部土地進行登記，試問是否合理?簡述理由。 2．該企業一職工馮某分到六層一套三室一廳單元住房，建筑面積為88m2，房改時按成本價交納了購房費用，2003年12月31日馮某將其住房上市出售給張某，對所涉及土地應辦理哪些手續?如張某申請對該土地進行登記，應如何確定有關登記的主要內容? 3．企業甲為融資需要，于2003年12月31日準備以該大樓的第三層到銀行乙進行抵押貸款，并委托土地估價機構A對所涉及的土地進行價格評估。試問： (1)土地估價機構A接受委托后，應首先明確哪些基本事項? (2)為做好土地估價工作，該土地估價機構準備制定估價作業計劃，試問該計劃應包括哪些主要內容? (3)現場踏勘時，應主要勘察哪些內容? (4)進行估價時，如何界定地價內涵?可選擇怎樣的估價原則和方法，如何確定最終價格? 4．土地估價機構A選用了市場比較法和剩余法兩種方法進行估價，市場比較法評估結果為3800元／m2(建筑面積)，剩余法評估結果為3100元／m2(建筑面積)，銀行乙經綜合分析，決定貸款500萬元，要求估價機構的評估值最好能達到760萬元。試問： (1)估價機構A應如何處理? (2)為保證貸款能按時回收，銀行乙要求將企業甲的國有土地使用證原件存放于乙處，試問該要求能否達到目的?簡述理由；按規定銀行乙在貸款時應要求辦理哪些手續? |
| 正確答案: 1．答題要點 應按以下程序辦理土地登記手續。 (1)土地登記申請。 (2)地籍調查。 (3)權屬審核。 (4)注冊登記。 (5)核發證書。 如企業甲按綜合用途申請登記，則不合理，主要理由如下。 (1)根據土地分類的要求，沒有綜合用途，應分用途申請登記。 (2)由于住宅部分已分配給職工，產權歸職工所有，企業辦理登記時，對住宅部分不能由企業辦理土地登記手續。 2．答題要點 (1)對所涉及土地應辦理如下手續。 ①依法辦理土地登記手續。 ②應依法交納土地出讓金。 (2)對該土地進行登記時，有關登記的主要內容應如下。 ①土地權利主體。 土地使用者為張某。 ②土地權利客體。 a．土地面積。 總土地面積為：13200／2．4=5500(m2)。 按建筑面積分攤應為：88／13200×5500=36．67(m2)。 b．土地用途：住宅。 ③土地權利來源。 a．權屬性質：國有出讓。 b．土地使用年限：法定最高年限70年。 3．答題要點 (1)土地估價機構接受委托后，應首先明確以下事項。 ①評估目的。 ②評估基準日。 ③評估對象(包括位置、面積、權利狀況等)。 ④其他基本事項(包括有關批文、規劃條件證明等)。 (2)估價作業計劃應包括以下內容。 ①人員安排。 ②時間安排。 ③主要工作內容。 ④工作程序。 ⑤需要注意的其他事項。 (3)應現場勘察以下內容。 ①估價對象的基本情況，包括位置、用途、地號、面積等是否與登記文件一致，是否存在權利糾紛等。 ②地上建筑物的情況，包括建筑物的建筑面積、層數、建筑結構、建筑物的用途、容積率、內部裝修情況等內容。 ③周邊區域條件和個別條件，包括周邊繁華程度、交通條件、基礎設施條件、環境條件、產業集聚狀況等區域因素，以及宗地形狀、臨街條件、深度、至商服中心的距離、至火車站(機場)等主要交通設施的距離、至主要生活設施的距離等。 (4)界定地價內涵。 ①用途：根據土地用途分類，商務辦公樓應設定為商業用途。 ②土地使用年限：按法定最高年限40年。 ③土地開發程度：應按宗地外的土地開發程度予以設定。 ④估價期日：2003年12月31日。 ⑤土地權利：法定年期的出讓土地使用權價格。 (5)選擇合適的估價原則和方法。 ①可根據估價對象的特性和地價內涵，選擇以下估價原則。 a．最有效使用原則。 b．預期收益原則。 c．替代原則。 d．貢獻原則等。 ②可選擇以下方法。 a．市場比較法。 b．收益還原法。 c．基準地價系數修正法。 d．剩余法。 e．路線價估價法。 至少應選擇兩種以上的方法。 ③確定估價結果的方法。 a．簡單算術平均。 B．加權平均。 C．取一種方法結果。 D．以一種方法結果為主，參考另一種方法結果進行適當修正。 4．答題要點 (1)估價機構處理辦法。 ①根據題意，銀行要求的估價結果為760萬元，即為760／1900=4000(元／m2)。 ②經對市場比較法和剩余法進行分析，兩種方法中最高結果為3800元／m2，且市場比較法結果能夠反映市場狀況。所以，從估價結果來看，不能調整估價結果。 ③如要滿足銀行的要求，估價機構可以建議增加抵押物的建筑面積。 (2)該要求不能達到目的，理由如下。 國有土地使用證是證明土地產權的唯一合法證明，即使銀行將國有土地使用證存放于自己處，也不能證明該土地歸銀行所有，關鍵在于土地證的證載內容，證載內容受法律保護，如證載內容沒有改變，銀行也沒有處置權。 按規定，銀行應要求辦理以下手續：對所涉及土地應辦理抵押登記手續；銀行應領取他項權利證明書，作為抵押權的證明文件。 |
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| 二、計算題： |
| 2．某制藥企業為擴大經營規模，準備將位于W市城區的老工廠遷出。根據當地政府規定，老廠區土地由政府按一定價格收購后，重新開發利用。該企業擬用政府收購老廠區的補償價格在郊區工業開發區購置土地，建設新的現代化制藥廠。 經調查，該企業老廠區土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000m2，重新開發后，規劃建設商務辦公樓，規劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，預計售價為11000元／m2，開發期為2年，建筑費為4500元／m2，專業費和不可預見費分別為建筑費的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預計投資回報率為房地產售價的15％；稅金為房地產售價的6％，年貸款利率為8％，土地還原利率為6％。 W市郊區工業開發區周邊地區近3年農作物的年平均畝產值為1800元／畝，因當地人多地少，故征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高值，青苗及地上物補償費按當地農作物1年產值補償。根據當地規定，征地過程中的征地管理費按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅按5元／m2計收；耕地開墾費按10元／m2計收。開發區平均土地開發程度達到“五通一平”(通路、通水、通信、通電、排水，場地平整)，土地開發費為60元／m2，開發周期為1年，開發費在開發周期內均勻投入；土地開發的投資回報率為15％，經調查，該市土地增值收益與當地出讓金標準一致。根據該市規定，開發區工業用地土地出讓金最低不得低于150元／m2，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／m2，商業用地出讓金最低不得低于600元／m2。市區老廠區所在區域工業用地土地出讓金最低不得低于300元／m2，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／m2，商業用地出讓金最低不得低于930元／m2。 1．請測算老廠區用地在規劃用途條件下法定最高年期的土地使用權單價和總價。 2．經協商，當地政府同意對老廠區按規劃用途條件下劃撥土地使用權價格的60％給予補償，試問該企業最高可以得到多少補償? 3．該企業如以該補償價購置開發區的土地，最多可以購買的土地面積是多少? |
| 正確答案: 1．適用公式 (1)老廠區規劃條件下，出讓土地使用權價格評估公式為： 土地價格=開發完成后的樓價-建筑費-專業費-不可預見費-利息-利潤-銷售稅費 (因題目中未給出購地稅費比率，在此不考慮購地稅費) (2)老廠區規劃條件下，劃撥土地使用權價格評估公式： 劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格-土地出讓金 (3)工業開發區土地市場價格評估公式： 土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值 2．計算步驟 1)測算老廠區用地在規劃條件下的出讓土地使用權價格老廠區用地屬待開發土地，適用于剩余法評估。 (1)確定最有效利用方式。根據規劃，老廠區規劃用途為商務辦公，即為最有效利用方式。 (2)計算開發后的不動產總價。 不動產總價=11000×2．4×3000=7920(萬元) (3)計算建造成本。 建筑費用=4500×2．4×3000=3240(萬元) 專業費=3240×5％=162(萬元) 不可預見費=3240×3％=97．2(萬元) 建筑成本合計=3240+162+97．2=3499．2(萬元) (4)計算開發利潤。 利潤=7920×15％=1188(萬元) (5)計算投資利息。 投資利息=地價×[(1+8％)  -1]+3499．2×45％×[(1+8％) -1]+3499．2×55％×『(1+8％) -1]=0．1664×地價+192．69+75．5 =0．1664×地價+268．19 (6)計算稅費。 稅費=7920×6％=475．20(萬元) (7)計算地價。 地價=7920-3499．20-1188-0．1664×地價-268．19-475．2 地價=2134．30(萬元) 單位面積地價=2134．3／3000=7114．30(元／m2) 2)測算該企業可得到的補償 根據題意，應按規劃條件下劃撥土地使用權價格的60％對企業給予補償，W市商業用地的最低出讓金為930元／m2，其劃撥土地使用權價格應為出讓土地使用權價格后扣減出讓金。 即： 劃撥土地使用權價格=7114．3-930=6184．30(元／m2) 補償金額=60％×6184．30×3000=1113．17(萬元) 該企業最高可以得到1113．17萬元的補償。 3)計算可以購置的開發區土地面積 (1)用成本逼近法測算開發區的單位面積地價。 ①計算土地取得費及稅費。 土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產值的30倍，即： 最高補償標準=1800×30=54000(元／畝)=81(元／m2) 青苗補償及地上物補償=1800／666．67=2．70(元／m2) 征地費合計=81+2．70=83．70(元／m2) 征地管理費：83．70×4％=3．35(元／m2) 耕地占用稅=5元／m2 耕地開墾費=10元／m2 合計土地取得費及稅費=83．7+3．35+5+10=102．05(元／m2) ②土地開發費。 土地開發費=60元／m2 ③投資利息。 投資利息=102．05×8％+60×1／2×8％=10．56(元／m2) ④投資利潤。 投資利潤=(102．05+60)×15％=24．31(元／m2) ⑤計算50年期成本價格。 50年期價格=(102．05+60+10．56+24．31)×[1-1／(1+6％)  ]=186．23(元／m2)⑥計算土地增值。 根據題意，這里土地增值收益取50年期土地出讓金，最低為150元／m2。 ⑦計算單位面積地價。 單位面積地價=186．23+150=336．23(元／m2) 即：開發區50年期的工業用地土地使用權價格為336．23元／m2。 (2)計算可以購置的土地面積。 可購置土地面積=1113．174／336．23=33107．52(m2) 換算成畝=33107．52／666．67=49．66(畝) 即：該企業獲得的補償款可以購置49．66畝的工業開發區土地。 |
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| 3．M公司于2002年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000m2，占用土地面積12480m2，該寫字樓除10000m2自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司為核實資產，需對該土地使用權價格進行評估。 經調查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日建成，當時建筑造價為2300元／m2(建筑面積)，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現時出租部分的月租金為60元／m2(建筑面積)，比市場同類物業平均月租金低5元，市場平均空置率為10％，出租經營過程中的營業稅為年租金的5％，維修費為重置價的2％，管理費為年租金的3％(以實有建筑面積計算，不考慮空置)，年保險費為重置價的0．2％，房產稅為原造價70％的1．2％。目前該類物業的建筑造價為2500元／m2，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。 請根據上述資料測算該土地于2004年11月1日的單位面積地價和總地價。 |
| 正確答案: 1．適用公式 土地價格=土地純收益／土地還原率×[1-1／(1+土地還原率)土地收益年期] 土地純收益=房地純收益-房屋純收益 房屋純收益=房屋現值×房屋還原率 2．計算步驟 (1)選擇計算方法。根據題意，估價對象為有收益土地，適用于收益還原法評估。 (2)計算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應計算收益。即： 房地建筑面積月租金=60+5=65(元／m2) 房地年總收益=建筑面積月租金×月份數×建筑面積×(1-空置率) =65×12×15000×(1-10％)=1053(萬元) (3)計算房地年總費用。 年營業稅=房地年總收益×5％=1053×5％=52．65(萬元) 年管理費=房地實有建筑面積總租金×3％ =65×12×15000×3％=35．1(萬元) 年維修費=重置價×2％=2500×15000×2％=75(萬元) 年保險費=重置價×0．2％=2500×15000×0．2％=7．5(萬元) 年房產稅=原造價×70％×1．2％ =2300×15000×70％×1．2％=28．98(萬元) (這里取原造價，即2300元／m2) 房屋年折舊費=(房屋重置價-殘值)／49 =(2500-0)×15000／49=76．53(萬元)(殘值為零) 房地年總費用=營業稅+管理費+維修費+房產稅+房屋年折舊費 =52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(萬元) (4)計算房地年純利益。 房地年純收益=總收益-總費用=1053—275．76=777．24(萬元) (5)計算房屋現值。 房屋現值=房屋重置價-房屋年折舊費×已使用年期 =2500×15000-765300×2=3596．94(萬元) (6)計算房屋年純收益。 房屋年純收益=房屋現值×房屋還原率 =3596．94×8％=287．76(萬元) (7)計算土地年純收益。 土地年純收益=房地年純收益-房屋年純收益 =777．24-287．76 =489．48(萬元) (8)計算2004年11月1日的土地使用權價格。 土地使用權價格=(土地年純收益／土地還原率)×[1-1／(1+土地還原率)  ]=(489．48／6％)×[1-1／(1+6％)  ]=7599(萬元)單位面積地價=75990000元／12480 =6089(元／m2) |
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| 4．某房地產開發公司于2000年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000m2，出讓年期40年，出讓用途為商業，規劃建設一座6層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為3．0。2001年10月商場建成后，該房地產開發公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元／m2(建筑面積)，其余建筑由該房地產開發公司出租經營，相關手續均已辦理。 1．根據以下條件采用市場比較法(至少選擇3個比較案例)測算公司乙于2004年10月所占用土地的總價。 經調查，該商場周邊區域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件如下表所示。  上表中有關系數均為比較案例與待估宗地比較所得，數值為負值表示案例的條件比待估宗地條件差，數值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優，數值表示對宗地價格的修正幅度。 該城市商業用地價格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0．2％；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0．1％。土地還原利率取6％。 2．因登記需要，需測算公司乙所應分攤的土地面積，請按其首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算公司乙應分攤的土地面積。 3．若該商場第一層出租，請測算其所占用土地的單位土地面積市場年租金。 |
| 正確答案: 1．適用公式 估價對象土地價格=比較案例土地價格×交易情況修正×日期修正×區域因素修正×個別因素修正×年期修正 土地市場年租金  2．計算步驟 1)測算乙公司所占用的土地總價 (1)選擇計算方法。根據本題所提供的資料，采用市場比較法評估。 (2)選擇比較實例。根據估價對象條件，按照同一供需圈、用地類型相同、交易類型相同或相近、交易時間相近等要求，選擇交易案例A2、A7、A8作為比較實例。 (3)確定比較因素，進行因素修正。因估價對象與各比較實例均為正常交易，不需進行交易情況修正，故修正因素主要有交易日期、區域因素、個別因素和土地使用年期。 ①編制交易日期修正指數表，根據題目所給條件，交易日期修正指數表如下。  ②編制區域因素修正指數表如下。  ③編制個別因素修正指數表如下。  ④確定年期修正公式。 年期修正系數=  (m為待估宗地的使用年期，n為比較實例的使用年期)    (5)計算估價對象土地價格。 樓面地價=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／m2) (6)計算土地總價。 乙公司擁有的建筑面積為：4000×3／6=2000(m2) 土地總價=建筑面積×樓面地價=2000×1414．5=282．9(萬元) 2)計算乙公司應分攤的土地面積 按建筑面積分攤： 分攤比例=市場建筑面積／總建筑面積=2000／12000=1／6 分攤土地面積=4000×1／6=666．67(m2) 3)測算單位土地面積的市場年租金 題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即市場年租金： 單位面積地價=土地總價／分攤后的土地面積 =2829000／666．67 =4243．5(元／m2) 由公式：  得：   =290．2(元／m2) |
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| 三、報告改錯題： |
| 5．土地估計技術報告 第一部分總述 一、股價項目名稱 ××房地產發展有限公司涉及法律訴訟的土地價格評估。 二、委托估價方 ××市中級人民法院。 三、受托估價方 (略) 四、估價目的 根據××房地產發展有限公司提供的“國有土地使用證”，權利人為××房地產發展有限公司，已設定抵押權，抵押權人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。現受委托評估土地的市場價格，供委托方確定拍賣價格提供參考；同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據。 五、估計依據 (1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例。 (2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。 (3)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。 (4)《城鎮土地估價規程》。 (5)《城鎮土地分等定級規程》。 (6)委托方及案件當事人提供的有關資料。 (7)委托評估函。 (8)《國有土地使用證》[××字(1998)第×××××號]。 (9)《國有土地使用權出讓合同》[××土地出讓合同字第×××號]。 (10)《關于××商品住宅項目可行性研究報告的批復》[××計投××號]。 (11)《建設用地規劃許可證》[××規地×第×××號]。 (12)其他有關資料。 (13)估價人員實地勘察、調查資料。 六、估價基準日 2004年7月5日。 七、估價日期 2004年7月5日至7月14日。 八、地價定義 本報告提供的土地價格是2004年7月5日住宅用地使用權市場價格。 九、估價結果 經評估，待估宗地于估價基準日在現狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格 如下。 土地單價：4562元／m2。 總價：10237128元。 大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。 十、需要特殊說明的事項 (1)本估價報告提供的評估結果是在全部限制條件下于估價期日的公開市場價值，所謂公開市場價值指評估對象于估價基準日在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格。 ①買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值。 ②有一段合理交易時間。 ③在此期間土地市場保持穩定。 ④房地產買賣程序符合國家法律規定。 (2)由于待估宗地的土地權屬性質為國有劃撥，考慮到未來轉讓土地的需要，本評估價格中包括土地使用權出讓金；根據國家規定，該劃撥土地轉讓時，應交納土地出讓金。 (3)本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據××房地產發展有限公司提供的“國有土地使用證”，該土地已設定抵押權，因抵押人未能按期還款，該土地已由××市中級人民法院查封。考慮到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據，所以未考慮抵押權對價格的影響。 (4)本報告自估價基準日起1年內有效。 十一、土地估價師簽字 姓名 土地估價師資格證書號 簽字 王 ****** (簽字) 李 ****** (簽字) 十二、土地估價機構(章) 二00四年七月十四日 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1．土地登記狀況 根據××房地產發展有限公司提供的“國有土地使用證”，該土地所有權屬于國家所有，土地使用權人為××房地產發展有限公司，土地權屬性質為國有出讓。該宗地已設定抵押權，抵押權人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。 估價對象土地為國有出讓土地使用權，土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日，自評估基準日起還剩余67年4個月。 2．土地權利狀況 根據××房地產發展有限公司提供的國有土地使用權證，估價對象宗地編號為：××××，圖號：××××，地號為：××××，規劃用途為住宅用地，土地總面積1020．0m2，處于基準地價三級區域。國有土地使用證號：××××××號。 3．土地利用狀況 (1)規劃指標：根據土地使用權出讓合同，項目批準建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積2244m2。 (2)地塊目前尚未開發，除沿××路還有3戶待拆遷房屋外，其余已于2002年9月拆平。 二、地價影響因素分析 1．一般因素 (略) 2．區域因素 估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為2層或多層住宅，幼托、小學、商店、郵局、銀行等公共設施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區。 3．個別因素 評估地塊基本規則，面積小，土地開發工程建設所需的水、電尚未接通。 第三部分土地估價 本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。 二、估價方法和估價過程 由于估價對象位于城市低密度居住區，房地產市場和土地市場比較發達，有較多的成交實例可以選擇，根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》)并結合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。 (一)市場比較法 根據替代原則，將估價對象土地與較近時期內已經發生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，是參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出的估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為： 待估宗地價格    1．選擇比較實例 估價人員收集了多宗土地成交實例，選擇了本市同屬基準地價三級地段的3個土地出讓實例作為比較實例，比較實例及評估地塊情況如下表所示。  2．收集地價指數 據市統計局發布的資料，2000年以來的物價指數如下表所示。  3．容積率與修正指數 根據當地容積率與地價的關系，容積率每提高0．1，修正指數提高5，容積率與修正指數的關系如下表所示。  4．確定土地因素條件指數 根據估價對象和比較實例因素條件及地價指數、容積率修正指數，確定土地因素條件指數如下表所示。  各因素比較說明如下。 (1)交易情況修正。 A、B、C為正常出讓地價(市場價格)；估價對象土地為市場價格，考慮到法院對估價對象土地的處理，交易情況略向下修正。 (2)期日因素。 委估對象相比較A、B、C為不同時期的價格，2000年至今住宅用地出讓價格平穩上升。 (3)區域因素修正。 該項因素主要包括地理位置(土地等級)條件、道路交通通達程度和環境，委估對象及比較實例均處××區內，但估價對象較實例B、C略差，進行修正。 (4)個別因素修正。 主要包括臨街因素、面積大小、基礎設施、容積率、年期修正。 比較因素分值計算如下表所示。  5．確定待估宗地的比準價格 經測算，3個比較實例經修正后的價格分別是4501元／m2、4437元／m2和4748元／m2，取3個比較實例修正價格的算術平均值作為待估宗地的價格，即為4562元／m2。 (二)成本逼近法 成本逼近法是以土地取得費、土地開發所耗各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權出讓金)來確定土地價格的估價方法。 1．計算公式 土地價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(土地出讓金) 2．土地取得費 (1)居民拆遷安置費。評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有3戶待拆遷房屋外，其余已于2002年9月拆平，按當時居民拆遷安置費用平均水平，每戶居民平均為12萬元。12×(51-3)=576(萬元) (2)土地開發費。場地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時水、電未到位，未發生土地開發費。 (3)管理費及不可預見費(以征地費總額的3％計)。 576×30k，=17．28(萬元) (4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5．85％計，該地塊動拆遷于2002年3月開始，拆遷周期約半年。 576×5．85％×0．5=16．85(萬元) (5)利潤。評估目的為法院處置用，利潤不計。 (6)稅費。未發生經營收入，稅費不計。 (7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產發展有限公司與市國土資源局于2001年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金57．18萬元(70年土地使用期限)扣除兩年零8個月的土地增值收益計。 57．18×67．33／70=55(萬元) (8)成本逼近法計算土地價格。 576+0+17．28+16．85+0+0+55=665．13(萬元) 單位土地面積單價=665．13／1020=6521(元／m2) 三、地價的確定 1．地價的確定方法 成本逼近法估價結果為6521／m2市場比較法估價結果為45622說明××房地產有限公司當初取得此地塊成本較高，但考慮開發后利潤不大(容積率受控制，可建面積僅2244m2)，結合評估目的，市場比較法結果較能反映現時該類地塊的市場價格，故以市場比較法價格為最終結果。 2．估價結果 經評估，待估宗地于估價基準日在現狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格如下。 土地單價：4562元／m .gif) 。總價：4562×2244=10237128(元)。 大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。 第四部分附件 (1)委托估價函。 (2)待估宗地位置示意圖。 (3)國有土地出讓合同復印件。 (4)待估宗地所在區域拆遷審批文件復印件。 (5)估價機構營業執照復印件。 (6)估價機構資質證書復印件。 (7)土地估價師資質證書復印件。 二00四年七月十四日 |
| 正確答案: 土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下。 (1)估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應分別出具報告。 (2)地價定義不清，應明確對應的土地用途、使用年期、土地開發程度等內容。 (3)需要特殊說明的事項中，待估宗地的土地權屬為國有劃撥，與后面描述的土地權利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。 (4)土地估價機構蓋章欄，沒有估價機構負責人的簽字。 (5)土地登記狀況中描述的內容與登記狀況不符，此中描述的內容應為土地權利狀況的內容。 (6)土地權利狀況中描述的內容與權利狀況不符，此中描述的內容應為土地登記的內容。 (7)估價對象的土地使用期限2001年11月19日至2072年11月18日有誤，超過了法定最高年限。 (8)估價原則中，缺替代原則、預期收益原則等。 (9)用市場比較法對待估宗地的描述中容積率計算有誤，應為2．2。 (10)市場比較法中，采用物價指數作為地價指數，沒有說明理由和依據。 (11)比較案例進行交易情況修正，依據不充分，因為法院委托評估的也是正常市場價格，不應進行交易情況修正。 (12)市場比較法中沒有對土地使用年期進行修正，有誤。 (13)動拆遷費用按當時(2001年5月)的標準計算不妥。應按照估價時點時的拆遷補償費用水平計算。 (14)按估價對象實際的拆遷戶數計算動拆遷費用不妥，應按照區域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數。 (15)按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥，應交代該周期是否為社會平均拆遷周期。 (16)利息率取值有誤，2002年2月起，一年期利息率調整為5．31％。 (17)因為是法院處置而不計算利潤不妥，應計算利潤。 (18)估價對象出讓時間為2001年11月，估價時點為2004年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應按照估價時點應有的土地增值收益水平計算。 (19)扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應采用年期修正方式，計算公式為：  ，r為土地還原率。(20)因實際未發生經營收入而不計稅費不妥，應按規定計入有關稅費。 (21)成本逼近法評估結果應作年期修正，修正系數計算公式為：  ，r為土地還原率。(22)總地價計算有誤，應將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。 (23)附件中缺土地權屬來源文件。 (24)附件中缺估價對象利用照片。 |
