土地估價師土地估價理論與方法考試真題：2008年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2008年試題
| 一、單項選擇題： |
1．2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元／m.gif) ，每年租金增長率為10％，每年支出總費用為380元／m。2008年該寫字樓的房地純收益為( )元／m。 |
| 正確答案:B |
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| 2．現有一宗規劃為商住綜合的土地，其所在區域的商業用途價格為800元／m，商住混合用途價格為1000元／m，則該宗土地的評估價值應為( )元／m。 |
| 正確答案:C |
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| 3．某城市二級住宅用地平均容積率為2．0，以樓面地價為標準的基準地價為1200元／m。現有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4．0，除容積率外無須進行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價最可能為( )元／m |
| 正確答案:A |
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| 4．最有效使用應當以預測原則和( )原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。 |
| 正確答案:D |
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| 5．土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產綜合還原利率可能為( )。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．建筑物折舊的類型包括( )。 |
| 正確答案:ABC |
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| 7．在區域因素修正中，衡量基本生活設施完善度的指標有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 8．我國現階段地租的具體表現形式包括( )。 |
| 正確答案:AC |
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9．下圖是土地報酬曲線示意圖，下列選項中正確的有( )。 |
| 正確答案:BCE |
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| 10．在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于區域因素的有( )。 |
| 正確答案:AC |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
| 某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬元／月，其余各層為客房，共300個房間，平均每間房費95元／天，空置率為25％，該賓館營業實際花費25萬元／月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每問房費90元／天，空置率為20％，正常營業費用為年收入的30％；同檔次、同規模餐飲業房地產租金為25萬元／月，營業費用為8萬元。本區域的商業不動產的還原率為10％。如果1年按365天計算，就上述內容，回答81～85小題的問題。 |
| 11．采用收益還原法評估該賓館的轉讓價格時，其年總收人為( )萬元。 |
| 12．采用收益還原法評估該賓館的轉讓價格時，其年運營費用為( )萬元。 |
| 13．采用收益還原法評估該賓館的轉讓價格為( )萬元。 |
| 14．估價人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價、耐用年限、殘值率等相關數據，評估該賓館用地價格時，可以選用的評估方法有( )。 |
| 15．從掌握的評估資料看，該賓館年經營利潤與同檔次住宿餐飲業相比( )萬元。 |
| 正確答案:11．D；12．C；13．D；14．C；15．A |
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| （16-20題共用題干） |
| 某企業因融資需要委托某土地評估機構，對所屬某宗地2008年6月30日的價格進行評估。待估宗地位于市區綜合級別三級地、商業用地二級地、住宅用地三級地，宗地面積10000m，其中商業用地占20％，住宅用地占80％。城市基準地價的評估基準日為2007年1月1日，綜合級別三級地基準地價為3500元／m，商業用地二級地基準地價為5000元／m，住宅用地三級地基準地價為3000元／m。市國土資源局公布城市地價指數(以上季度為100)如下表。 就上述內容，回答76～80小題的問題  |
| 16．對待估宗地進行評估時，估價人員需要進一步掌握基準地價的修正因素有( )。 |
| 17．該城市的土地定級類型有( )。 |
| 18．2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業用地地價上升了( )。 |
| 19．住宅用地基準地價的期日修正系數應該是( )。 |
| 20．若待估宗地商業容積率修正系數為1．12，區域和個別因素修正系數為5．06％，年期修正系數為0．9942；住宅容積率修正系數為1．08，區域和個別因素修正系數為6．01％，年期修正系數為0．9981，開發程度均不需作修正，則該宗地總地價為( )萬元。 |
| 正確答案:16．BC；17．ACD；18．D；19．B；20．C |
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| 四、判斷題： |
| 21．采用市場比較法評估宗地價格時，比準案例應處于同一供需圈，也就是“區域因素”所描述的范圍。( ) |
| 正確答案:B |
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| 22．土地估價是為交易雙方進行土地交易提供價值參考。( ) |
| 正確答案:B |
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| 23．相對于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對地價水平的影響最大。( ) |
| 正確答案:B |
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| 24．在規劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價與土地容積率呈正相關。( ) |
| 正確答案:A |
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| 25．土地還原利率大小與待估宗地的土地權利、土地用途相關。( ) |
| 正確答案:A |
