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土地估價師土地估價理論與方法考試真題：2008年試題

發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁

2008年試題
一、單項選擇題：
1．2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元／m，每年租金增長率為10％，每年支出總費用為380元／m。2008年該寫字樓的房地純收益為(    )元／m。



 
正確答案:B
 
2．現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價格為800元／m，商住混合用途價格為1000元／m，則該宗土地的評估價值應(yīng)為(    )元／m。



 
正確答案:C
 
3．某城市二級住宅用地平均容積率為2．0，以樓面地價為標準的基準地價為1200元／m?，F(xiàn)有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4．0，除容積率外無須進行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價最可能為(    )元／m



 
正確答案:A
 
4．最有效使用應(yīng)當以預(yù)測原則和(    )原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。



 
正確答案:D
 
5．土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為(    )。



 
正確答案:C
 
二、多項選擇題：
6．建筑物折舊的類型包括(    )。




 
正確答案:ABC
 
7．在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標有(    )。




 
正確答案:ACD
 
8．我國現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括(    )。




 
正確答案:AC
 
9．下圖是土地報酬曲線示意圖，下列選項中正確的有(    )。




 
正確答案:BCE
 
10．在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于區(qū)域因素的有(    )。




 
正確答案:AC
 
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬元／月，其余各層為客房，共300個房間，平均每間房費95元／天，空置率為25％，該賓館營業(yè)實際花費25萬元／月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每問房費90元／天，空置率為20％，正常營業(yè)費用為年收入的30％；同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬元／月，營業(yè)費用為8萬元。本區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)的還原率為10％。如果1年按365天計算，就上述內(nèi)容，回答81～85小題的問題。
11．采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格時，其年總收人為(    )萬元。



12．采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格時，其年運營費用為(    )萬元。



13．采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格為(    )萬元。



14．估價人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價、耐用年限、殘值率等相關(guān)數(shù)據(jù)，評估該賓館用地價格時，可以選用的評估方法有(    )。



15．從掌握的評估資料看，該賓館年經(jīng)營利潤與同檔次住宿餐飲業(yè)相比(    )萬元。



 
正確答案:11．D；12．C；13．D；14．C；15．A
 
（16-20題共用題干）
某企業(yè)因融資需要委托某土地評估機構(gòu)，對所屬某宗地2008年6月30日的價格進行評估。待估宗地位于市區(qū)綜合級別三級地、商業(yè)用地二級地、住宅用地三級地，宗地面積10000m，其中商業(yè)用地占20％，住宅用地占80％。城市基準地價的評估基準日為2007年1月1日，綜合級別三級地基準地價為3500元／m，商業(yè)用地二級地基準地價為5000元／m，住宅用地三級地基準地價為3000元／m。市國土資源局公布城市地價指數(shù)(以上季度為100)如下表。
就上述內(nèi)容，回答76～80小題的問題
16．對待估宗地進行評估時，估價人員需要進一步掌握基準地價的修正因素有(    )。



17．該城市的土地定級類型有(    )。



18．2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價上升了(    )。



19．住宅用地基準地價的期日修正系數(shù)應(yīng)該是(    )。



20．若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1．12，區(qū)域和個別因素修正系數(shù)為5．06％，年期修正系數(shù)為0．9942；住宅容積率修正系數(shù)為1．08，區(qū)域和個別因素修正系數(shù)為6．01％，年期修正系數(shù)為0．9981，開發(fā)程度均不需作修正，則該宗地總地價為(    )萬元。



 
正確答案:16．BC；17．ACD；18．D；19．B；20．C
 
四、判斷題：
21．采用市場比較法評估宗地價格時，比準案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素”所描述的范圍。(    )

 
正確答案:B
 
22．土地估價是為交易雙方進行土地交易提供價值參考。(    )

 
正確答案:B
 
23．相對于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對地價水平的影響最大。(    )

 
正確答案:B
 
24．在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價與土地容積率呈正相關(guān)。(    )

 
正確答案:A
 
25．土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。(    )

 
正確答案:A

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