土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2008年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2008年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．甲公司擬將土地使用權作價與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價機構對其已出讓在建辦公樓用地價格進行評估。按照委托方的估價目的，經分析所收集到的資料，估價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標應選擇( )。 |
| 正確答案:A |
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| 2．土地估價師在運用市場比較法評估宗地市場公開價格時，可以選擇( )作為案例。 |
| 正確答案:C |
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| 3．對于評估已建設完成的普通住宅小區居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是( )。 |
| 正確答案:B |
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| 4．在其他條件不變的前提下，建設一條工業專用鐵路線對居住區的土地價格和倉儲或工業用地價格可能會產生的變化，下列判斷最合理的是( )。 |
| 正確答案:D |
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| 5．土地估價師在確定宗地地價評估結果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價的( )。 |
| 正確答案:D |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．某大型國有企業因改制上市的需要，委托甲土地評估公司對涉及的多宗劃撥土地進行評估，為土地資產處置(擬采用作價出資方式)提供參考依據。對此，以下觀點正確的是( )。 |
| 正確答案:BE |
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| 7．編制路線價修正系數表考慮的因素主要有( )。 |
| 正確答案:DE |
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| 8．土地定級估價的成果資料主要包括( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 9．農用地定級單元劃分應遵循的原則主要包括( )。 |
| 正確答案:BE |
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| 10．關于農用地基準地價評估方法，下列說法不正確的是( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
某評估機構在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業、住宅用地的國有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區重要的政治、經濟、文化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12％，城鎮居民可支配收入平均增長率為5％；②2005-2006年兩年間，城市舊城改造拆遷建筑面積10萬m ；③制定并公布了征地區片綜合地價；④該市土地出讓金按基準地價的70％收取，最末級別工業用地出讓平均價格為270元／m：⑤該市工業用地出讓最低價標準為384元／m；⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10％。待估價宗地有關信息如下：(1)甲房地產開發公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權，拍賣成交樓面地價1200元／m，當時區域相同規劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元／m。2004年末，甲公司以土地使用權作價入股方式與乙公司聯合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區域2005年、2006年年度住宅用地環比地價指數分別為106、105。(2)丙企業取得的工業用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經批準的城市規劃，繳納了因在城市規劃區內取得土地使用權而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關稅費為300萬元，區域市政配套“五通一平”開發平均成本為12萬元／畝。請根據以上情況，回答51-55小題的問題。 |
| 11．下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。 |
| 12．下列關于該市工業用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。 |
| 13．丙企業以資產重組為目的，運用成本逼近法評估該工業用地價格時應計算的成本費用最接近( )萬元。 |
| 14．甲公司以土地使用權作價人股時，乙方要求對土地使用權價格進行評估，則評估樓面地價最接近( )元／m。 |
| 15．若將上述住宅宗地作為城市地價監測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元／m。 |
| 正確答案:11．AD；12．BCD；13．C；14．B；15．B |
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| （16-20題共用題干） |
甲企業使用的某宗地位于A市一級工業用地范圍，由該企業于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業，土地面積30畝；宗地上各幢磚混結構廠房建筑總面積17000m，平均成新度70％，宗地建筑密度45％，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發市場經營至今。因該宗地已被列入舊城改造區范圍，由市規劃管理部門核定的原廠區用地詳細規劃指標為：規劃用途為商業、住宅，規劃批準用地總面積18000m，其中商業用地面積8000m、住宅用地面積10000m；規劃平均容積率2．89，其中商業建筑面積28000m、住宅建筑面積24000m。經調查：①該宗地土地開發程度紅線內達到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通信、通電及場地平整)，紅線外達到“六通”(通路、通上水、通下水、通信、通電、通燃氣)；②A市一級商業、住宅、工業用地基準地價分別為5800元／m、2000元／m、800元／m，對應各用途平均容積率分別為2．0、2．0、1．0，開發程度為宗地紅線外“六通”(通路、通上水、通下水、通信、通電、通燃氣)及紅線內場地平整，估價基準日為2006年1月1日；③以2006年1月1日為基期，A市一級商業、住宅、工業用地年均環比增長率分別為2％、4％、0％；④通燃氣平均成本為20元／m；⑤磚混結構建筑重置價600元／m；⑥A市各類用地容積率修正系數表(部分)如下： 按規劃的商業用途及各項用地條件、規劃指標，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業用地地價為9500元／m 。運用基準地價系數修正法，得到該宗地在現狀工業用途、規劃商業和住宅用途的區域及個別因素修正系數分別為8％、4％、6％。請根據以上情況，回答56～60小題的問題。 |
| 16．根據上述情況，下列表述正確的是( )。 |
| 17．若甲企業以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構進行地價評估，則評估時采用的容積率為( )。 |
| 18．依據規劃要求，若該宗地變更土地用途為商業、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應為( )萬元。 |
| 19．。根據規劃條件，在規劃條件下的商業用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。 |
| 20．若甲企業于2006年1月1日取得該宗地工業用地出讓土地使用權，繳納土地出讓金780萬元，現經批準按照上述規劃條件用途補辦出讓手續，則對應補交土地出讓金的表述正確的是( )。 |
| 正確答案:16．C；17．A；18．C；19．B；20．A |
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| 四、計算題： |
21．A市為地價動態監測試點城市，按技術規范的要求，該市居住用地監測范圍覆蓋全市所有的3個土地級別，每個土地級別各劃分為3個地價區段，各級別土地面積、地價區段編號等具體信息見下表。 請根據上表所給出的信息完成以下監測指標計算(計算保留整數)。 1．計算A市2007年各季度各區段居住地價水平值(列出J001的計算過程，并將全部結果在答題卡上制作成表格)： (表格式樣) 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 …… J009 2．計算A市2007年第一季度各級別地價水平值。 3．計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值。 4．以2007年第一季度為基期，并設定基期指數為100，計算一級地當年各季度定基地價指數。 |
| 正確答案: 1．計算A市2007年各季度各區段居住地價水平值(列出JOO1的計算過程，并將全部結果制作成表格，表格分為區段編號，一季度、二季度、三季度、四季度共四列) J001地價水平值計算式如下： J001地價水平值=(1200+1100)／2=1150(元／m )各季度各區段地價水平值計算結果表：  2．計算A市2007年第一季度各級別地價水平值，列出計算式： 一級地價水平值=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1067(元／m )二級地價水平值：(675×0．6+600×1．2+750×0．6)／(0．6+1．2+0．6) =656(元／m )三級地價水平值=(500×1+520×1．5+450×1．5)／(1+1．5+1．5) =489(元／m )3．計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值： 整體地價水平=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2+675×0．6+600×1．2+750×0．6+500×1+520×1．5+450×1．5)／(0．2+0．2+0．2-I-0．6+1．2+0．6+1+1．5+1．5) =596(元／m )4．以2007年第一季度為基期，并設定基期指數為100，計算一級地當年各季度定基地價指數： 一季度地價水平值=1067(元／m )二季度地價水平值=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1067(元／m )三季度地價水平值=(1190×0．2+1080×0．2+1120×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1130(元／m )四季度地價水平值=(1190×0．2+1080×0．2+1120×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1130(元／m )2007年一季度定基地價指數：100 2007年二季度定基地價指數：1067／1067×100=100 2007年三季度定基地價指數：1130／1067×100=106 2007年四季度定基地價指數：1130／1067×100=106 |
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| 22．某市黃河大酒店所占用土地的使用權于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2．00。酒店共20層，總建筑面積為30000m。收集到酒店其他有關情況如下： (1)1～5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為6000m ，平均每天總經營收入為10萬元，總經營成本為6萬元。(2)6～20層為酒店客房，建筑面積為22500m 。其中：酒店客房有單間68間(其中普通單間有38間，118元／天，豪華單間30間，158元／天)、標準雙人間158間(其中普通標間為98間，188元／天，豪華標間60間，258元／天)、套房58間(其中普通套房為38間，288元／天，豪華套房有20間，388元／天)、總統套房8問(988元／天)，全部入住率為70％。(3)該酒店取得土地使用權后2年內建成并投入使用，結構為鋼混結構，經濟耐用年限50年，建筑物殘值率為0％。 (4)該酒店設計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結構的建筑物，預計在剩余的使用期內，其建筑物價值每年預計減少7萬元。 請以該酒店的實際經營數據和有關參數，按照剩余法的思路，計算其土地在2008年6月1日的使用權總價格和地面單位價格(假定：大堂等經營管理的利潤為總收入的10％，其不動產綜合還原率為8％；客房部分不考慮經營管理成本，其不動產的綜合還原率為7％；該酒店建筑物重新建造綜合成本為3800元／m ；未來資金貼現率固定設為7％)。 |
| 正確答案: 計算房地產總價值： 1．計算1～5層房地產價值 (1)經營收益=(10-6-10×10％)×365=1095(萬元) (2)1～5層的價值=1095×[1-1／(1+8％)  ]／8％=12687．69(萬元)2．計算6～20層房地產價值 (1)單間年潛在毛收入=(38×118+30×158)×365=336．68(萬元) (2)標準間年潛在毛收入=(98×188+60×258)×365=1237．50(萬元) (3)套房年潛在毛收入=(38×288+20×388)×365=682．70(萬元) (4、總統套房年潛在毛收入=8×988×365=288．50(萬元) (5)6-20層年凈收益：(336．68+1237．50+682．70+288．50)×70％=1781．77(萬元) (6)6～20層價值：1781．77×[1-1／(1+7％) ]／7％=22902．89(萬元)3．計算估價對象房地產在估價基準日的收益價值 1268769+22902．89=35590．58(萬元) 計算房屋現值： 1．計算建筑物重置價 建筑物重置造價：3800×30000=11400(萬元) 2．計算建筑物折舊 (1)物理折舊=4／38×11400=1200(萬元) (2)功能折舊=7／7％×[1-1／(1+7％)  ]=89．98(萬元)3．房屋現值=11400-1200-89．98：10110．02(萬元) 計算地價： 1．土地總價=35590．58-10110．02=25480．56(萬元) 2．土地單價=25480．56×10000／30000×2．00=16987．04(元／m .gif) ) |
