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一、單項選擇題：

1．地價整體狀況分析和判斷是土地估價師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當，如果甲的GDP增長率為9％，乙為7％，甲的城市建設用地面積增長率為7％，乙為5％。根據(jù)這一情況分析，以下判斷中正確的是(    )。

A．甲城鎮(zhèn)的地價水平一定高于乙城鎮(zhèn) B．甲城鎮(zhèn)的地價上漲速度一定高于乙城鎮(zhèn) C．甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應與乙城鎮(zhèn)相同 D．由于競爭，甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應與乙城鎮(zhèn)相反

正確答案:C

2．某企業(yè)擬向政府承租某宗工業(yè)用地20年的國有土地使用權。在進行土地估價時，經(jīng)調(diào)查獲知以下數(shù)據(jù)：一年期國債利率4．20％，一年期銀行定期貸款利率5．23％，一年期銀行活期存款利率4．56％，五年期銀行定期貸款利率6．12％。若該地區(qū)風險調(diào)整值為1％，則估價師對該宗地評估時應確定的土地還原率為(    )。

A．6．20％ B．5．56％ C．7．23％ D．6．12％

正確答案:A

3．關于城鎮(zhèn)基準地價更新的技術思路，下列說法正確的是(    )。

A．更新必須是從土地定級到基準地價水平的全面更新 B．對基準地價的更新，可以根據(jù)對地方土地市場歷年的分析成果，以地價指數(shù)為依據(jù)進行更新 C．在已完成土地定級估價計算機系統(tǒng)基礎上，調(diào)整有關參數(shù)自動更新即可 D．在已完成土地定級估價工作成果基礎上，由地價委員會確定調(diào)整幅度進行更新

正確答案:B

4．不同用途土地估價的技術路線應該根據(jù)具體情況確定，下列說法中不正確的是(    )。

A．液化氣儲備站、工業(yè)物流園、城市輕軌、科研實驗基地、中心血站等用地適宜采用成本逼近法評估 B．評估別墅、高級公寓等居住用地應首選市場比較法進行評估，且應重點分析人文環(huán)境、景觀、容積率等因素對地價的影響 C．油(氣)井場用地適宜選擇一定數(shù)量的地塊作為標準宗地，其他宗地價格一般可經(jīng)區(qū)域因素、個別因素修正后確定 D．采用收益還原法評估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時，收益應取整體收益

正確答案:C

5．在城鎮(zhèn)土地定級因素量化過程中，下列關于公式的說法中，不正確的是(    )。

A．r是中心距某地塊實際距離和某中心功能影響半徑之比 B．r數(shù)值在(0、1)之間變化 C．離中心近時，r→1；距離達到了影響半徑時，r→0 D．r越小，e越接近f；r越大，e越接近1

正確答案:C

二、多項選擇題：

6．根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，我國城鎮(zhèn)基準地價評估的任務有(    )。

A．評估出不同區(qū)域、不同用地類型的基準地價 B．分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關系 C．建立在基準地價基礎上評估宗地地價的修正體系 D．建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系 E．建立城市地價分析體系

正確答案:ABC

7．以下關于基準地評估區(qū)段劃分的具體做法正確的是(    )。

A．以道路、溝渠或其他明顯地物為界 B．在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界 C．區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段 D．人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù) E．對商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場等

正確答案:ABCE

8．關于區(qū)域因素對地價的影響中，以下說法正確的有(    )。

A．同一區(qū)域因素對不同用途土地價格影響程度相同 B．同一區(qū)域因素對不同用途土地價格影響程度不同 C．區(qū)域因素都是直接對地價產(chǎn)生影響 D．區(qū)域因素有的對地價產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響 E．對商業(yè)用地土地價格有利的區(qū)域因素對居住用地也有類似的影響

正確答案:BD

9．關于運用市場比較法對不同用途土地進行估價應注意的事項，下列觀點正確的有(    )。

A．因素修正幅度要與基準地價修正體系中各用途土地宗地價格修正幅度相同或相近 B．在確定修正幅度時，不同用途的地價影響因素、影響程度相同 C．工業(yè)用地道路通達度對地價影響程度大，公交便捷度對其地價的影響程度相對較小 D．商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度 E．住宅用地對公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低

正確答案:ACD

10．基于下列目的的地價評估中，評估結果能夠體現(xiàn)土地在市場上客觀價格水平的有(    )。

A．確定征地區(qū)片綜合地價 B．用地者委托評估其擁有土地的公開競買價格 C．銀行為發(fā)放抵押貸款而評估的土地抵押價格 D．土地在有形市場中正常轉讓，轉出方委托評估的價格 E．土地在有形市場中正常轉讓，潛在購買方委托評估的價格

正確答案:BDE

三、情景分析題：

（11-15題共用題干）

2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程度的國有空地，土地總面積10000m，批準用途為居住，使用年限70年。土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，預測未來3～4年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為2％，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開發(fā)周期2年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元／m。樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元／m。，平均建筑費和專業(yè)費1000元／m，貸款年利率6％，銷售稅費一般為房地產(chǎn)總價的6％，開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價的30％。根據(jù)以上材料回答51～55小題的問題。

11．根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有(    )。

A．收益還原法 B．市場比較法 C．剩余法 D．成本逼近法

12．根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰當?shù)氖?    )。

A．因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則 B．因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2％，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則 C．實際建筑容積率2．8，建筑密度30％，符合最有效利用原則 D．根據(jù)規(guī)劃2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％，不符合最有效利用原則

13．根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的最大價值是(    )。

A．17479萬元 B．18727萬元 C．23305萬元 D．24970萬元

14．該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為(    )。

A．5624萬元 B．6185萬元 C．8243萬元 D．8992萬元

15．房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16日競價成功獲得一宗地國有土地使用權，并于2005年6月28日與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26日，經(jīng)批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估價期日可確定為(    )。

A．2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值 B．2005年6月28日，但合同事先要有約定 C．2005年6月16日 D．2005年7月29日

正確答案:11．BC；12．ABC；13．D；14．C；15．AB

四、計算題：

16．某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。 土地情況：該土地通過征用后出讓獲得，當時征用時包括代征的500m綠化用地在內(nèi)總面積共計5500m。土地出讓手續(xù)于2002年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信，場地平整)。由于市政建設需要，在該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬、60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經(jīng)按照500元／m在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當?shù)赝悊栴}補償標準，近幾年未進行調(diào)整)。 其他有關資料如下。 (1)以2003年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。 (2)該市2005年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果。基準地價的估價期日為2005年1月1日；基準地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。 (3)根據(jù)基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元／m，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場地平整”；紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元／m。 (4)根據(jù)基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。 (5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1．0，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2％。 (6)土地還原率為6％。 (7)基準地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。

正確答案: 1．解題思路與方法選用 根據(jù)題意，估價對象處于基準地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。 2．解題步驟 (1)確定宗地所在土地級別及基準地價水平。 該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元／m。 (2)確定宗地影響因素修正系數(shù)。 根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。 (3)確定年期修正系數(shù)。 評估基準日為2006年7月1日，該宗地2002年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，估價期日土地的剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定最高出讓年期為50年，土地還原率為6％，則使用年期修正系數(shù)為： (4)確定期日修正系數(shù)。 該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。基準地價的估價期日為2005年1月1日，宗地估價期日為2006年7月1日，則： 期日修正系數(shù)：(1+0．5％)=1．0939 (5)確定容積率修正系數(shù)。 根據(jù)本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2％。 待估宗地容積率=建筑面積／土地面積=6000／5000=1．2 容積率修正系數(shù)=1+2×2％=1．04 (6)土地開發(fā)程度修正。 該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”，與基準地價內(nèi)涵不一致，需進行宗地開發(fā)程度修正。 開發(fā)程度修正額=10×5=50(元／m) (7)計算宗地價格。 待估宗地單位地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額 =500×(1+5％)×0．9849×1．0939×1．04+50 =638(元／m) 宗地總價=638×(5500-500)／100000=319(萬元) (8)地下電纜減價修正。 地下電纜減價=500×60=3(萬元) 最后地價=319-3=316(萬元)

17．甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權。該宗土地面積為800m，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積為950m的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司于2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。 評估機構調(diào)查資料顯示，當時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元／m(建筑面積)，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／m(建筑面積)。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。 假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／m，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0．2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據(jù)以上資料進行估算(需提供總價和單價)。

正確答案: 1．解題思路與方法選用 估價對象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法進行評估。 2．解題步驟 (1)計算房地年總收益。 50×950×12=570000(元) (2)計算房地年總費用。 ①管理費=50×950×12×5％=28500(元) ②維修費=1600×950×2％=30400(元) ③保險費=1600×950×0．2％：3040(元) ④稅金：35×950=33250(元) ⑤折舊費=1600×950／(50-1)=31020(元) ⑥房地年總費用=①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210(元) (3)計算建筑物年純收益。 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率 =(建筑物重置價-年折舊費×已使用年限)×建筑物還原率 =(1600×950-31020×4)×8％ =111674(元) (4)計算土地年純收益。 土地年純收益=房地年總收益-房地年總費用-建筑物年純收益 =570000-126210-111674 =332116(元) (5)計算2006年6月的土地點價格。 土地單位價格：5133129／800=6416(元／m) (6)建筑物現(xiàn)值。 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年折舊費×已使用年限 =1600×950-31020×4 =1395920(元) (7)土地及建筑物一體總價格。 土地及建筑物一體總價格=土地總價格+建筑物現(xiàn)值 =5133129+1395920 =6529049(元) =653(萬元) 土地及建筑物一體單價：6529049／800=8161(元／m)