土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2006年試題
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
2006年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．地價整體狀況分析和判斷是土地估價師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當，如果甲的GDP增長率為9％，乙為7％，甲的城市建設用地面積增長率為7％，乙為5％。根據這一情況分析，以下判斷中正確的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 2．某企業(yè)擬向政府承租某宗工業(yè)用地20年的國有土地使用權。在進行土地估價時，經調查獲知以下數(shù)據：一年期國債利率4．20％，一年期銀行定期貸款利率5．23％，一年期銀行活期存款利率4．56％，五年期銀行定期貸款利率6．12％。若該地區(qū)風險調整值為1％，則估價師對該宗地評估時應確定的土地還原率為( )。 |
| 正確答案:A |
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| 3．關于城鎮(zhèn)基準地價更新的技術思路，下列說法正確的是( )。 |
| 正確答案:B |
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| 4．不同用途土地估價的技術路線應該根據具體情況確定，下列說法中不正確的是( )。 |
| 正確答案:C |
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5．在城鎮(zhèn)土地定級因素量化過程中，下列關于公式 的說法中，不正確的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，我國城鎮(zhèn)基準地價評估的任務有( )。 |
| 正確答案:ABC |
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| 7．以下關于基準地評估區(qū)段劃分的具體做法正確的是( )。 |
| 正確答案:ABCE |
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| 8．關于區(qū)域因素對地價的影響中，以下說法正確的有( )。 |
| 正確答案:BD |
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| 9．關于運用市場比較法對不同用途土地進行估價應注意的事項，下列觀點正確的有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 10．基于下列目的的地價評估中，評估結果能夠體現(xiàn)土地在市場上客觀價格水平的有( )。 |
| 正確答案:BDE |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程度的國有空地，土地總面積10000m ，批準用途為居住，使用年限70年。土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據調查，該宗地所在區(qū)域房地產市場規(guī)范有序，預測未來3～4年房地產市場價格年平均上漲比率為2％，已建成銷售的居住房地產項目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開發(fā)周期2年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元／m。樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元／m。，平均建筑費和專業(yè)費1000元／m，貸款年利率6％，銷售稅費一般為房地產總價的6％，開發(fā)利潤率一般為房地產總價的30％。根據以上材料回答51～55小題的問題。 |
| 11．根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。 |
| 12．根據估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據的土地利用條件，下列觀點最恰當?shù)氖? )。 |
| 13．根據上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產最可能實現(xiàn)的最大價值是( )。 |
| 14．該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )。 |
| 15．房地產開發(fā)商甲于2005年6月16日競價成功獲得一宗地國有土地使用權，并于2005年6月28日與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26日，經批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估價期日可確定為( )。 |
| 正確答案:11．BC；12．ABC；13．D；14．C；15．AB |
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| 四、計算題： |
| 16．某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。 土地情況：該土地通過征用后出讓獲得，當時征用時包括代征的500m 綠化用地在內總面積共計5500m。土地出讓手續(xù)于2002年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信，場地平整)。由于市政建設需要，在該地塊紅線內靠近綠地有2m寬、60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經按照500元／m在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當?shù)赝悊栴}補償標準，近幾年未進行調整)。其他有關資料如下。 (1)以2003年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。 (2)該市2005年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果。基準地價的估價期日為2005年1月1日；基準地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。 (3)根據基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元／m ，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內“場地平整”；紅線內每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元／m。(4)根據基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。 (5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的地價水平指數(shù)為100。根據容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1．0，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2％。 (6)土地還原率為6％。 (7)基準地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。 |
| 正確答案: 1．解題思路與方法選用 根據題意，估價對象處于基準地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。 2．解題步驟 (1)確定宗地所在土地級別及基準地價水平。 該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元／m 。(2)確定宗地影響因素修正系數(shù)。 根據本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。 (3)確定年期修正系數(shù)。 評估基準日為2006年7月1日，該宗地2002年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，估價期日土地的剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定最高出讓年期為50年，土地還原率為6％，則使用年期修正系數(shù)為：  (4)確定期日修正系數(shù)。 該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。基準地價的估價期日為2005年1月1日，宗地估價期日為2006年7月1日，則： 期日修正系數(shù)：(1+0．5％)  =1．0939(5)確定容積率修正系數(shù)。 根據本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2％。 待估宗地容積率=建筑面積／土地面積=6000／5000=1．2 容積率修正系數(shù)=1+2×2％=1．04 (6)土地開發(fā)程度修正。 該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內“五通一平”，與基準地價內涵不一致，需進行宗地開發(fā)程度修正。 開發(fā)程度修正額=10×5=50(元／m )(7)計算宗地價格。 待估宗地單位地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額 =500×(1+5％)×0．9849×1．0939×1．04+50 =638(元／m )宗地總價=638×(5500-500)／100000=319(萬元) (8)地下電纜減價修正。 地下電纜減價=500×60=3(萬元) 最后地價=319-3=316(萬元) |
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| 17．甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權。該宗土地面積為800m，經開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積為950m的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產狀況，甲公司于2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。 評估機構調查資料顯示，當時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元／m (建筑面積)，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／m(建筑面積)。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／m ，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0．2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據以上資料進行估算(需提供總價和單價)。 |
| 正確答案: 1．解題思路與方法選用 估價對象為有收益的房地產，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法進行評估。 2．解題步驟 (1)計算房地年總收益。 50×950×12=570000(元) (2)計算房地年總費用。 ①管理費=50×950×12×5％=28500(元) ②維修費=1600×950×2％=30400(元) ③保險費=1600×950×0．2％：3040(元) ④稅金：35×950=33250(元) ⑤折舊費=1600×950／(50-1)=31020(元) ⑥房地年總費用=①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210(元) (3)計算建筑物年純收益。 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率 =(建筑物重置價-年折舊費×已使用年限)×建筑物還原率 =(1600×950-31020×4)×8％ =111674(元) (4)計算土地年純收益。 土地年純收益=房地年總收益-房地年總費用-建筑物年純收益 =570000-126210-111674 =332116(元) (5)計算2006年6月的土地點價格。  土地單位價格：5133129／800=6416(元／m )(6)建筑物現(xiàn)值。 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年折舊費×已使用年限 =1600×950-31020×4 =1395920(元) (7)土地及建筑物一體總價格。 土地及建筑物一體總價格=土地總價格+建筑物現(xiàn)值 =5133129+1395920 =6529049(元) =653(萬元) 土地及建筑物一體單價：6529049／800=8161(元／m .gif) ) |
