土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2009年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2009年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．某城市一宗工業用地所處土地級別的基準地價為300元／m2，根據國土資源部《關于發布實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》(國土資發［2006］307號)的規定，該市工業用地出讓最低限價為284元／m2，2008年8月，該市國土局擬出讓此宗地，則其出讓價格不得低于( )元／m2。 |
| 正確答案:C |
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| 2．某宗地當前年純收益為5萬元，預計未來每年純收益比上一年增長1％，土地還原率為5％，則該宗地當前的無限年期價格為( )萬元。 |
| 正確答案:B |
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| 3．房屋拆遷規模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為( )。 |
| 正確答案:C |
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| 4．某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元／m2、1850元／m2，建筑容積率分別為3、5，若其他規劃條件相同，則兩宗地的總價比較為( )。 |
| 正確答案:A |
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| 5．在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區級、小區級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區級商服中心的區級、小區級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為( )。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．下列選項中，必須計入土地開發費的有( )。 |
| 正確答案:ABD |
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7．已知，某宗已完成配套開發的國有土地評估價為V.gif) ，政府確定其出讓底價為V.gif) ，拍賣中其成交價為V.gif) 。按照正常情況，下列關于評估價、出讓底價、成交價之間的關系描述正確的有( )。 |
| 正確答案:BCD |
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| 8．下列關于政府干預地價過度上漲的正確說法是( )。 |
| 正確答案:CDE |
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| 9．開發商經出讓取得某宗商品房開發建設用地，在開工建設前接到政府規劃調整通知，將該地塊列入經濟適用住房開發建設用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關于開發商重新辦理用地手續的正確說法是( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 10．某宗地位于城市郊區，臨城市主干道，周邊生活基礎設施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規則多邊形。根據所給資料可以準確認定的宗地個別條件有( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
| A城市有一宗國有建設用地，占地面積為1000m2，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一棟總建筑面積為2500m2的辦公樓，現全部用于出租。A城市房地產市場比較發育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關市場調查如下： (1)該宗地同一區域、規模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，可收取押金60萬元； (2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，建筑物重置價為4000元／m2； (3)當地土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，銀行一年期存款利率為5％。 請根據上述內容，回答51～55小題的問題。 |
| 11．評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有( )。 |
| 12．從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結構為( )。 |
| 13．該辦公樓客觀年純收益為( )萬元。 |
| 14．評估中，該辦公樓的年折舊額為( )萬元。 |
| 15．若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用( )的方法。 |
| 正確答案:11．D；12．D；13．C；14．C；15．B |
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| （16-20題共用題干） |
| 某城市有一座兩面臨街的商業不動產，經土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息： (1)宗地現場調查草圖，如圖所示； (2)與該宗地類似的房地產年出租凈收入一般為400元／m2； (3)該宗地的使用年限為40年，現已使用了10年； (4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50％，建筑靠近甲街道； (5)該類不動產綜合還原率為10％，土地還原率為8％； (6)該城市路線價深度修正系數如下表，并依規定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度2倍值以下時，應以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。 深度修正系數表   請就上述內容，回答56～60小題的問題。 |
| 16．從宗地現場調查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有( )。 |
| 17．假定未來年收益不變，該不動產當前的評估價格為( )元／m2。 |
| 18．該宗地當前的評估價格為( )元／m2。 |
| 19．若不動產的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產或土地抵押貸款率為60％，則委托方下列貸款期望數額中，( )萬元銀行可以接受。 |
| 20．委托方貸款額為不動產總值的60％，土地估價機構仍然不得接受抵押委托評估的情形有( )。 |
| 正確答案:16．AC；17．D；18．B；19．ABC；20．AC |
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| 四、計算題： |
| 21．某企業于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000m2的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規劃容積率為2．5。由于市政建設條件等原因，未能及時開工，后經有關部門的批準，項目于2008年7月開始動工，預計2010年7月竣工。項目其他有關資料如下： (1)該不動產為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000m2。其中，1～4層為商場，建筑面積10000m2；8層為設備層，建筑面積為1000m2；其余層為寫字樓，建筑面積14000m2。寫字樓中2層自用，建筑面積2000m2。 (2)該不動產預算投資2400元／m2，開發建設周期預計2年，第一年投入60％，第二年投入40％，資金在投資期間為均勻投入。該不動產建成時即以出租的方式經營，現已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5．5元，寫字樓為每平方米建筑面積3．5元。 估價師對市場進行調查獲得一些資料： (3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元／m2，經估算，本項目投資總量為6250萬元。 (4)估價期間，同一區域內類似物業的租金水平比較穩定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5．0元／m2，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當于3個月租金數額的押金等因素，經測算，本物業建好后的年總收益為3000萬元。 (5)估價期間，同一區域內類似物業出租經營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10％、8％和12％。按此標準測算，本物業經營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0．2％。 (6)當地土地還原率為8％，綜合還原率為10％(已考慮建筑物每年的折舊損失因素)；同類不動產銷售時，銷售稅費相當于售價的10％，投資利潤相當于土地取得費用和建造成本之和的30％。此外，假設土地取得費中包含的稅費相當于地價款的1％，有關的銀行存款年利率為6．5％，貸款年利率為10％。 請從上述信息中選擇最恰當的數據和參數，測算本物業所占土地在2008年7月30日的市場價值。 |
| 正確答案: 1．解題思路 根據所給資料，首先采用收益還原法評估不動產總價，然后采用剩余法評估該宗地于評估期日的價格。 2．計算步驟 (1)計算房地產總價 1)該建筑物房地產年總收益為30000000元。 2)求取該建筑房地產總費用： 管理費、維修費、稅金為8000000元。 保險費=建安造價×0．2％=62500000×0．2％=125000(元) 總費用=管理費+維修費+保險費+稅金 =8000000+125000 ＝8125000(元) 3)房地產總純收益＝30000000－8125000 ＝21875000(元) 4)房地產總價格＝  ＝  ＝216085986．8(元) (2)計算土地價格 1)總建筑成本＝建筑總面積×建安造價＝62500000(元)。 2)估算房地產開發利息： 房地產開發利息＝土地取得費用×[(1＋10％)  －1]＋60％×6250×[(1＋10％) －1]＋40％×6250×[(1+10％) －1]＝0．21×土地取得費用＋6983586．19(元) 3)估算房地產開發利潤： 投資回報率＝(土地取得費用＋開發成本)×30％ ＝(土地取得費用＋62500000)×30％ ＝0．3×土地取得費用＋18750000(元) 4)估算房地產銷售稅費： 銷售稅費＝售價×10％＝216085986．8×10％＝21608598．68(元) 5)估算待估宗地價格： 土地取得費用＝房地產總價－開發成本－利息－利潤－稅費 ＝216085986．8－62500000－(0．21×土地取得費用＋6983586．19)－(0．3×土地取得費用＋18750000)－21608598．68 ＝106243801．90－0．51×土地取得費用 則：土地取得費用＝106243801．90－0．51×土地取得費用 土地取得費用＝70360243．69(元) 地價＝土地取得費用／(1＋購地稅費) ＝70360243．69／(1＋1％) ＝6966(萬元) 附：年期不同保留位數時的不同結果對照表   |
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| 22．某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調查和實地踏勘后，得到的有關資料如下。 (1)該宗地面積為3畝，土地開發程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500m2，磚混結構，經濟耐用年限為50年，殘值率為2％。 (2)2003－2008年該地區建材價格指數平均每年比上年上漲8％。 (3)2008年11月，宗地所在區域進行成片開發時，土地補償費、安置補助費及征地發生的其他稅費為300元／m2，開發程度為“五通一平”的土地開發費為200元／m2，土地的開發周期平均為2年，開發投資為均勻投入。根據城市規劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應占成片開發土地面積的10％。 (4)當地銀行一年期貸款利率為12％，與該宗地類似土地的開發投資回報率為15％、土地增值收益率為15％、土地還原率為10％。 (5)該類建筑物的重置價為1500元／m2。 2008年11月該公司擬進行合作經營，需對整體不動產進行評估作價，試根據上述資料選擇適當的方法，評估整體不動產的現值總價和樓面價格 |
| 正確答案: 1．方法選擇 根據所給資料，應采用成本法評估該房地產現值。 2．計算步驟 (1)計算土地價格： 利用成本逼近法計算土地價格 1)土地取得費＝300(元／m2) 2)土地開發費＝200(元／m2) 3)投資利息＝300×(1．12 －1)＋200×(1．12 －1)＝100．32(元／m2)4)投資利潤＝(300＋200)×15％＝75(元／m2) 5)成本價格＝土地取得費＋土地開發費＋利息＋利潤 ＝300＋200＋100．32＋75＋675．32(元／m2) 6)土地增值＝675．32×15％＝101．30(元／m2) 7)土地無限年期價格＝土地成本價＋土地增值 ＝675．32＋101．30＝776．62(元／m2) 8)單位宗地價格＝  9)宗地總價：  (2)計算建筑物價格 1)建筑物重置價格＝1500×2500＝3750000(元) 2)建筑物折舊額＝  3)建筑物現值＝3750000－234375＝3515625(元) (3)計算不動產現值 1)不動產現值＝1702140＋3515625＝5217765(元)≈522(萬元) 2)單位不動產現值＝5217765／2500≈2087(元／m .gif) ) |
