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一、單項選擇題：

1．土地估價實務中，以下確定估價假設和限制條件的做法不正確的是(    )。

A．待估價商業宗地現狀容積率0．8，評估時按基準地價對應容積率標準設定為2．0 B．委托估價方未能提供待估價宗地國有土地使用權證，僅能提供建設用地批準文件，估價時按批準文件的規定設定用途 C．委托估價方提供的國有土地使用證記載面積與宗地圖面積相差0．5m2，估價時以土地使用證所載面積為準 D．估價對象為劃撥土地，估價時土地使用年限按法定最高使用年限設定

正確答案:A

2．在進行路線價評估過程中，估價師調查收集了若干臨街商業宗地的租賃收益資料，在經過樣點地價測算后統計得到下表數據，則對該表所做的分析正確的是(    )。

A．由該表編制的路線價深度修正系數符合蘇慕斯法則 B．由該表編制的路線價深度修正系數符合霍夫曼法則 C．以1m為級距，則2～3m級距內的地價為7～8m級距內地價的1．230倍 D．表中數據可直接用于計算平均深度百分率

正確答案:D

3．已出讓的國有土地，若變更原出讓合同約定提高宗地建筑容積率，應向國家補交土地出讓金差價。從土地估價的角度分析，符合(    )原則。

A．預期收益 B．替代 C．貢獻 D．變動

正確答案:C

4．以下能夠體現當前我國城鎮地價宏觀管理所處歷史階段的事件是(    )。

A．改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法 B．開展以地價動態監測為主要內容的城市土地價格調查工作 C．進行新一輪城鎮土地定級估價成果更新 D．制定并執行工業用地出讓最低價標準

正確答案:B

5．下列關于因素成對比較法確定土地定級因素權重說法錯誤的是(    )。

A．因素兩兩之間均要進行比較 B．為使結果更準確，可結合特爾斐測定法 C．某一待評因素權重有可能是零 D．可在因素集合中設置一虛擬因素

正確答案:C

二、多項選擇題：

6．在擬定土地估價作業計劃之前應開展的工作包括(    )。

A．實地踏勘，收集有關資料 B．簽訂土地估價合同或協議書 C．確定估價基準日 D．選擇適宜的估價方法 E．試算待估價宗地價格

正確答案:BC

7．對用于倉儲加工區的某宗地內辦公樓、食堂和職工活動室用地，以下土地估價技術處理方式不正確的有(    )。

A．將該部分用地分割出來，按辦公用途單獨進行評估 B．該部分用地為工業配套設施用地，按工業用途進行評估 C．將該部分用地分割出來，按其他商服用地進行評估 D．按委托估價方的要求進行用途設定和評估 E．將該部分用地分割出來，按住宅用途進行評估

正確答案:ACDE

8．下面是關于土地估價假設條件的說法，(    )屬于假設條件應說明的范圍。

A．估價對象土地使用年期為無限年期，估價時設定為40年 B．估價對象土地現狀用途為發電廠，估價時設定為工業 C．估價對象現狀容積率為0．8，估價時設定為1I2 D．估價對象現狀為國有劃撥土地使用權，估價時設定為國有出讓土地使用權 E．估價對象不在基準地價覆蓋范圍內，估價時參照了城市末級地基準地價

正確答案:ABCD

9．下面是關于確定土地估價基本事項的有關描述，正確的是(    )。

A．在考慮抵押估價目的的同時適當考慮股權轉讓目的 B．在確認土地估價對象時，要遵循委托約定、估價對象實際情況和合法性進行 C．在確定估價基本事項時選擇估價方法和估價原則 D．土地價格條件應包括價格時點、價格種類、土地開發程度、估價目的、土地使用年期等 E．確認估價對象的內容包括確認土地的類型、位置、范圍、權利狀況、利用狀況、宗地條件等

正確答案:BDE

10．土地估價報告的內部審核應堅持合法性準則，其審核的重點主要有(    )。

A．以房地產權屬證書和有關證件為合法依據審核估價對象產權 B．以土地使用管制、城市規劃等為合法依據審核估價對象使用方式的合法性 C．以國家法律法規或有效合同等允許的處分方式為合法依據審核估價對象處分 D．以國家及當地政府有關政策規定為合法依據審核估價對象評估過程 E．以政府頒布的基準地價為評判標準審核估價結果合理性

正確答案:ABCD

三、情景分析題：

（11-15題共用題干）

甲企業于2000年以劃撥方式取得某城市四級地范圍內的一宗工業用地，土地面積4000m2，隨后投入資金200萬元進行廠房建設，廠房總建筑面積2500m2。2003年，由于生產發展的需要，甲企業先后向乙、丙兩家銀行申請房地產抵押貸款，并分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為3年，抵押貸款率均為50％。已知該城市基準地價成果于2000年公布執行，土地出讓金以基準地價為基礎核算，按四級工業用地基準地價核算的工業用地出讓金標準為200元／m2。另據調查，附近區域與該宗地類似的工業用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元／m2、230元／m2、250元／m2。根據上述情況，回答51～55小題的問題。

11．甲企業在向銀行申請抵押貸款時，房地產價格評估值V可以表達為(    )。

A．V=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格一建筑物折舊額一應交納的土地出讓金 B．V=土地使用權出讓價格+200萬元 C．V=土地使用權出讓價格+建筑物現值一應交納的土地出讓金 D．V=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格×成新度一應交納的土地出讓金

12．在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業向保險公司投保，并委托某評估機構進行投保財產價格評估，則評估值V為(    )。

A．V=土地使用權出讓價格一應交納的土地出讓金+建筑物重置價格×成新度 B．V=建筑物重置價格-折舊額 C．V=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格一建筑物已使用年限的折舊額 D．V=建筑物重置價格×成新度

13．2006年，由于經營不善，甲企業未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產進行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產可能的拍賣底價為(    )萬元。

A．180 B．280 C．360 D．460

14．如果拍賣成功，所需支付的費用有：①償還乙、丙銀行的貸款；②繳納土地使用權出讓金：③甲企業拖欠的職工工資及養老保險等費用；④處分房地產時發生的相關稅費，則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能的情況是(    )。

A．①④③② B．③②①④ C．②①④③ D．④②①③

15．如果拍賣成功，需向政府補交的土地出讓金總額為(    )萬元。

A．80 B．88 C．92 D．100

正確答案:11．ACD；12．BD；13．D；14．C；15．D

（16-20題共用題干）

某土地估價機構于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準日確定在當年10月31日。評估對象位于華南K城市的S湖邊，面積500m2，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內有一座900m2磚混結構的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現用于出租，每月租金收入3萬元。市場調查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2％，當時建筑物綜合造價為2000元／m，目前重置價格為2500元／m。該寫字樓的利用率為90％。當地同類寫字樓出租正常空置率為10％，租金一般為每月50元／m(建筑面積)，每年需支付的總費用約80元／m(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7％和8％。根據上述情況，計算并回答56-60小題的問題。

16．如果不考慮其他損失和市場波動，根據已知的條件，該寫字樓的客觀年總收益計算結果為(    )萬元。

A．48。6 B．43．74 C．54 D．36

17．假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為(    )元。

A．46875 B．37500 C．45000 D．40909

18．在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬元，則房屋的現值為(    )萬元。

A．220 B．215 C．210 D．205

19．在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現值250萬元，寫字樓年總純收益為50萬元，則土地的純收益為(    )萬元。

A．50 B．51 C．48 D．52

20．如果其他條件不變，假定土地的純收益為50萬元，則土地總價格為(    )萬元。

A．648 B．658 C．678 D．698

正確答案:16．B；17．D；18．D；19．C；20．C

四、計算題：

21．S市有一面積為4000m2的國有出讓土地，用途為城鎮混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權轉讓，試根據以下資料估算該宗地于轉讓日期的單位面積價格和總價格。 (1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業用途最高土地使用年限為40年。 (2)宗地形狀為規則平行四邊形，規劃容積率≤3．3。宗地實際用途為城鎮混合住宅用地，根據具體規劃指標，確定商、住比例為1:9。開發程度實際與設定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內場地平整。 (3)該市基準地價2005年公布，基準日設定為2005年1月1日，土地開發程度設定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信)，紅線內場地乎整，商業、住宅、工業用地年限分別設定為40年、70年、50年。該宗地屬商業四級、住宅四級用地，其對應的基準地價為商業800元／m2，住宅450元／m2。 (4)其他相關資料如下。 ①該市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0．5％。 ②商業用地、居住用地的還原利率均為6％。 ③根據容積率修正系數表，該市同類型土地在平均容積率為2．5時，對應的地價水平指數為100，容積率每增高或降低0．1，則地價向上或向下修正1％。 ④根據基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業為-2％，住宅為3％。 ⑤基準地價系數修正公式為：宗地地價=基準地價×(1+影響因素修正系數)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發程度修正額。

正確答案: 1．方法選擇 根據題意，待估宗地位于城鎮基準地價四級覆蓋范圍內，且已給定基準地價內涵、相關因素修正標準等資料，宜選用基準地價系數修正法評估。 2．解題思路 先分別評估商業、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮混合住宅用地的總地價和單位地價。 3．適用公式 待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發程度修正額 4．計算步驟 1)選擇計算方法 根據題目所提供的資料，可采用基準地價系數修正法評估。 2)計算商業部分地價 (1)確定宗地所在土地級別及基準地價標準。 處于四級商業地價區，基準地價為800元／m2。 (2)確定影響因素修正系數。 影響因素修正系數=1+(-2％)=0．98 (3)確定年期修正系數。 年期修正系數：[1-1／(1+6％)]／[1-1／(1+6％)]=0．9458 (4)確定期日修正系數。 期日修正系數=(1+0．5％)=1．0994 (5)確定容積率修正系數。 容積率修正系數=(1+1％)=1．0829 (6)確定開發程度修正額。 該宗地開發程度為宗地紅線外“五通”和紅線內場地平整，與基準地價內涵一致，故土地開發程度修正額為0。 (7)計算商業部分地價。 商業部分單位地價=基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數 =800×0．98×0．9458×1．0994×1．0829 =882．79(元／m2) 商業部分總地價=單位地價×總面積×商業部分所占比例 =882．79×4000×10％ =353116(元) 3)計算住宅部分地價 (1)確定其所在土地級別及基準地價標準。 處于四級住宅地價區，住宅基準地價為450fE,／m2。 (2)確定影響因素修正系數。 影響因素修正系數=1+3％=1．03 (3)確定年期修正系數。 年期修正系數=[1-1／(1+6％)]／[1-1／(1+6％)]=0．9913 (4)確定期日修正系數。 期日修正系數=(1+0．5％)=1．0994 (5)確定容積率修正系數。 容積率修正系數=(1+1％)=1．0829 (6)確定開發程度修正額。 該宗地開發程度為宗地紅線外“五通”和紅線內場地平整，與基準地價內涵一致，故土地開發程度修正額為0。 (7)計算住宅部分地價。 住宅部分單位地價=基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數 =450×1．03×0．9913×1．0994×1．0829 =547．01(元／m2) 住宅部分總地價=單位地價×總面積×住宅部分所占比例 =547．01×4000×90％ =1969236(元) 4)計算宗地總價 宗地總價=商業用地總價+住宅用地總價 =353116+1969236 =2322352(元) =232(萬元) 宗地單價：用地總價／用地面積 =2322352／4000 =581(元／m2)

22．某土地估價機構接受委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝，紅線內外均已達到“五通一平”開發程度，征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現場勘察和市場調查后，得到了4個交易實例(宗地A、B、C、D)，整理后見下表。 (1)此外，估價師還獲取了以下資料和信息。 ①根據對當地土地交易歷史數據的統計分析結果，從2003年5月至2006年12月，工業用地價格指數每月平均上漲0．5個百分點。 ②如果與拍賣交易方式相比，招標和協議方式成交價格分別低3％和5％。 ③以待估宗地距區域中心距離為基準，其他宗地距區域中心距離每增加(或減少1km，價格對比指數減少(或增加)2％。 ④以待估宗地距火車貨運站距離為基準，其他宗地距火車貨運站距離每增加(或減少)1km，價格對比指數減少(或增加)1％。 ⑤以宗地外達到“五通”的開發費用為基準，每增加(或減少)“一通”，價格對比指數增加(或減少)2％。 ⑥假定產業集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地產業集聚度每上升(或下降)一個等級，價格對比指數上升(或下降)1％。 ⑦假定環境優劣度分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地環境優劣度每上升(或下降)一個等級，價格對比指數上升(或下降)2％。 ⑧宗地面積對土地價格的影響程度不顯著，忽略。 ⑨假定宗地形狀分為不規則、較規則、規則3個等級，以待估價宗地為基準，其他宗地每上升(或下降)一個等級，價格對比指數上升(或下降)2％。 ⑩以待估宗地為基準，其他宗地容積率與其相比每增加(或減少)0．1，其價格對比指數增加(或減少)0．5％。 ⑩該地區周邊近3年農作物的年平均畝產值為2000元。根據當地的規定，土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高標準，無論有無，青苗及地上物補償費一律按當地農作物一年的產值計算。 ⑩征地過程中發生的相關稅費包括：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／m2征收；征地開墾費，按10元／m2計收。 ⑩該區域土地開發程度達到“五通一平”時，其開發費用平均為150元／m2；假定土地開發周期為2年，開發費在開發周期內均勻投入，投資回報率為15％，根據無限年期市場價格與成本價格差額測算得到土地增值收益率為30％，年貸款利息率為6．57％，土地還原利率為6％。 (2)請根據上述資料和素材完成如下任務。 ①假定待估宗地各個因素的價格對比基準指數為100，將上述交易實例與待估宗地進行比較，補充完成如下“因素條件價格對比指數表”。 ②根據上述資料，以及完成的“因素條件價格對比指數表”中的有關信息選用兩種方法分別計算并確定待估宗地單價(提示：如果采用市場比較法，區域因素和個別因素的各因子采用連乘方式，比準價格的確定采用簡單算術平均法；估價最后結果確定時，兩種方法的結果權重均取0．5)。

正確答案: 1．方法選擇 市場比較法和成本逼近法。 2．解題思路 “因素條件價格對比指數表”部分，根據條件比較確定指數；地價計算部分先分別用市場比較法和成本逼近法求出單位地價，然后綜合計算確定單位地價。 3．計算過程 1)編制“因素條件價格對比指數表” 有關信息，如下表所示。 2)市場比較法 由于D宗地交易期日與待估宗地的估價期日相差超過3年，排除。 =467．02(元／m2) =459．38(元／m2) =481．26(元／m2) 待估宗地單價=(467．02+459．38+481．26)／3 =469．22(元／m2) 或：待估宗地單價=(478．69+459．38+481．26)／3 =473．11(元／m2) 3)成本逼近法 (1)取得費。 土地補償費、安置補償費=2000×30／666．67=90(元／m2) 青苗及地上物補助費=2000／666．67=3(元／m2) (2)稅費。 征地管理費=(90+3)×4％=3．72(元／m2) 耕地占用稅=5元／m2 耕地開墾費=10元／m2 (3)開發費。 土地開發費=150元／m2 (4)利息。 利息=(土地取得費+稅費)×[(1+利息率)-1]+土地開發費×[(1+利息率)-1] =(93+18．72)×[(1+6．57％)-1]+150×[(1+6．57％)-1] =25．02(元／m2) (5)利潤。 利潤=(土地取得費+土地開發費+稅費)×15％ =(93+150+18．72)×15％=39．26(元／m2) (6)增值。 土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×30％ =(93+150+18．72+25．02+39．26)×30％ =97．80(元／m2) (7)無限年期單價。 無限年期單價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 =93+150+18．72+25．02+39．26+97．80 =423．80(元／m2) (8)有限年期單價。 年期修正系數=[1-1／(1+6％)]=0．9457 有限年期單價=無限年期單價×年期修正系數=423．80×0．9457=400．79(元／m2) 4)評估宗地價格 評估價格=市場比較法評估單價×權重+成本逼近法評估單價×權重 =469．22×0．5+400．79×0．5 =435(元／m2) 或：評估價格=市場比較法評估單價×權重+成本逼近法評估單價×權重 =473．11×0．5+400．79×0．5 =437(元／m2)