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土地估價師土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考試真題：2007年試題

發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁

2007年試題
一、單項選擇題：
1．土地估價實務(wù)中，以下確定估價假設(shè)和限制條件的做法不正確的是(    )。



 
正確答案:A
 
2．在進行路線價評估過程中，估價師調(diào)查收集了若干臨街商業(yè)宗地的租賃收益資料，在經(jīng)過樣點地價測算后統(tǒng)計得到下表數(shù)據(jù)，則對該表所做的分析正確的是(    )。



 
正確答案:D
 
3．已出讓的國有土地，若變更原出讓合同約定提高宗地建筑容積率，應(yīng)向國家補交土地出讓金差價。從土地估價的角度分析，符合(    )原則。



 
正確答案:C
 
4．以下能夠體現(xiàn)當(dāng)前我國城鎮(zhèn)地價宏觀管理所處歷史階段的事件是(    )。



 
正確答案:B
 
5．下列關(guān)于因素成對比較法確定土地定級因素權(quán)重說法錯誤的是(    )。



 
正確答案:C
 
二、多項選擇題：
6．在擬定土地估價作業(yè)計劃之前應(yīng)開展的工作包括(    )。




 
正確答案:BC
 
7．對用于倉儲加工區(qū)的某宗地內(nèi)辦公樓、食堂和職工活動室用地，以下土地估價技術(shù)處理方式不正確的有(    )。




 
正確答案:ACDE
 
8．下面是關(guān)于土地估價假設(shè)條件的說法，(    )屬于假設(shè)條件應(yīng)說明的范圍。




 
正確答案:ABCD
 
9．下面是關(guān)于確定土地估價基本事項的有關(guān)描述，正確的是(    )。




 
正確答案:BDE
 
10．土地估價報告的內(nèi)部審核應(yīng)堅持合法性準(zhǔn)則，其審核的重點主要有(    )。




 
正確答案:ABCD
 
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
甲企業(yè)于2000年以劃撥方式取得某城市四級地范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地，土地面積4000m2，隨后投入資金200萬元進行廠房建設(shè)，廠房總建筑面積2500m2。2003年，由于生產(chǎn)發(fā)展的需要，甲企業(yè)先后向乙、丙兩家銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，并分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為3年，抵押貸款率均為50％。已知該城市基準(zhǔn)地價成果于2000年公布執(zhí)行，土地出讓金以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)核算，按四級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價核算的工業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為200元／m2。另據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域與該宗地類似的工業(yè)用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元／m2、230元／m2、250元／m2。根據(jù)上述情況，回答51～55小題的問題。
11．甲企業(yè)在向銀行申請抵押貸款時，房地產(chǎn)價格評估值V可以表達為(    )。



12．在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業(yè)向保險公司投保，并委托某評估機構(gòu)進行投保財產(chǎn)價格評估，則評估值V為(    )。



13．2006年，由于經(jīng)營不善，甲企業(yè)未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產(chǎn)進行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產(chǎn)可能的拍賣底價為(    )萬元。



14．如果拍賣成功，所需支付的費用有：①償還乙、丙銀行的貸款；②繳納土地使用權(quán)出讓金：③甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險等費用；④處分房地產(chǎn)時發(fā)生的相關(guān)稅費，則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能的情況是(    )。



15．如果拍賣成功，需向政府補交的土地出讓金總額為(    )萬元。



 
正確答案:11．ACD；12．BD；13．D；14．C；15．D
 
（16-20題共用題干）
某土地估價機構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南K城市的S湖邊，面積500m2，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m2磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2％，當(dāng)時建筑物綜合造價為2000元／m，目前重置價格為2500元／m。該寫字樓的利用率為90％。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0％，租金一般為每月50元／m(建筑面積)，每年需支付的總費用約80元／m(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7％和8％。根據(jù)上述情況，計算并回答56-60小題的問題。
16．如果不考慮其他損失和市場波動，根據(jù)已知的條件，該寫字樓的客觀年總收益計算結(jié)果為(    )萬元。



17．假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為(    )元。



18．在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬元，則房屋的現(xiàn)值為(    )萬元。



19．在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現(xiàn)值250萬元，寫字樓年總純收益為50萬元，則土地的純收益為(    )萬元。



20．如果其他條件不變，假定土地的純收益為50萬元，則土地總價格為(    )萬元。



 
正確答案:16．B；17．D；18．D；19．C；20．C
 
四、計算題：
21．S市有一面積為4000m2的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。
(1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限為40年。
(2)宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率≤3．3。宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標(biāo)，確定商、住比例為1:9。開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)場地平整。
(3)該市基準(zhǔn)地價2005年公布，基準(zhǔn)日設(shè)定為2005年1月1日，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信)，紅線內(nèi)場地乎整，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級、住宅四級用地，其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價為商業(yè)800元／m2，住宅450元／m2。
(4)其他相關(guān)資料如下。
①該市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0．5％。
②商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6％。
③根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2．5時，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100，容積率每增高或降低0．1，則地價向上或向下修正1％。
④根據(jù)基準(zhǔn)地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2％，住宅為3％。
⑤基準(zhǔn)地價系數(shù)修正公式為：宗地地價=基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
 
正確答案:
1．方法選擇
根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價四級覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準(zhǔn)地價內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標(biāo)準(zhǔn)等資料，宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。
2．解題思路
先分別評估商業(yè)、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅用地的總地價和單位地價。
3．適用公式
待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額
4．計算步驟
1)選擇計算方法
根據(jù)題目所提供的資料，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。
2)計算商業(yè)部分地價
(1)確定宗地所在土地級別及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。
處于四級商業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價為800元／m2。
(2)確定影響因素修正系數(shù)。
影響因素修正系數(shù)=1+(-2％)=0．98
(3)確定年期修正系數(shù)。
年期修正系數(shù)：[1-1／(1+6％)]／[1-1／(1+6％)]=0．9458
(4)確定期日修正系數(shù)。
期日修正系數(shù)=(1+0．5％)=1．0994
(5)確定容積率修正系數(shù)。
容積率修正系數(shù)=(1+1％)=1．0829
(6)確定開發(fā)程度修正額。
該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0。
(7)計算商業(yè)部分地價。
商業(yè)部分單位地價=基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)
=800×0．98×0．9458×1．0994×1．0829
=882．79(元／m2)
商業(yè)部分總地價=單位地價×總面積×商業(yè)部分所占比例
=882．79×4000×10％
=353116(元)
3)計算住宅部分地價
(1)確定其所在土地級別及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。
處于四級住宅地價區(qū)，住宅基準(zhǔn)地價為450fE,／m2。
(2)確定影響因素修正系數(shù)。
影響因素修正系數(shù)=1+3％=1．03
(3)確定年期修正系數(shù)。
年期修正系數(shù)=[1-1／(1+6％)]／[1-1／(1+6％)]=0．9913
(4)確定期日修正系數(shù)。
期日修正系數(shù)=(1+0．5％)=1．0994
(5)確定容積率修正系數(shù)。
容積率修正系數(shù)=(1+1％)=1．0829
(6)確定開發(fā)程度修正額。
該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0。
(7)計算住宅部分地價。
住宅部分單位地價=基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)
=450×1．03×0．9913×1．0994×1．0829
=547．01(元／m2)
住宅部分總地價=單位地價×總面積×住宅部分所占比例
=547．01×4000×90％
=1969236(元)
4)計算宗地總價
宗地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價
=353116+1969236
=2322352(元)
=232(萬元)
宗地單價：用地總價／用地面積
=2322352／4000
=581(元／m2)
 
22．某土地估價機構(gòu)接受委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業(yè)用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝，紅線內(nèi)外均已達到“五通一平”開發(fā)程度，征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查后，得到了4個交易實例(宗地A、B、C、D)，整理后見下表。


(1)此外，估價師還獲取了以下資料和信息。
①根據(jù)對當(dāng)?shù)赝恋亟灰讱v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果，從2003年5月至2006年12月，工業(yè)用地價格指數(shù)每月平均上漲0．5個百分點。
②如果與拍賣交易方式相比，招標(biāo)和協(xié)議方式成交價格分別低3％和5％。
③以待估宗地距區(qū)域中心距離為基準(zhǔn)，其他宗地距區(qū)域中心距離每增加(或減少1km，價格對比指數(shù)減少(或增加)2％。
④以待估宗地距火車貨運站距離為基準(zhǔn)，其他宗地距火車貨運站距離每增加(或減少)1km，價格對比指數(shù)減少(或增加)1％。
⑤以宗地外達到“五通”的開發(fā)費用為基準(zhǔn)，每增加(或減少)“一通”，價格對比指數(shù)增加(或減少)2％。
⑥假定產(chǎn)業(yè)集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級，以待估宗地為基準(zhǔn)，其他宗地產(chǎn)業(yè)集聚度每上升(或下降)一個等級，價格對比指數(shù)上升(或下降)1％。
⑦假定環(huán)境優(yōu)劣度分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染5個等級，以待估宗地為基準(zhǔn)，其他宗地環(huán)境優(yōu)劣度每上升(或下降)一個等級，價格對比指數(shù)上升(或下降)2％。
⑧宗地面積對土地價格的影響程度不顯著，忽略。
⑨假定宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則3個等級，以待估價宗地為基準(zhǔn)，其他宗地每上升(或下降)一個等級，價格對比指數(shù)上升(或下降)2％。
⑩以待估宗地為基準(zhǔn)，其他宗地容積率與其相比每增加(或減少)0．1，其價格對比指數(shù)增加(或減少)0．5％。
⑩該地區(qū)周邊近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元。根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)，無論有無，青苗及地上物補償費一律按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。
⑩征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費包括：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／m2征收；征地開墾費，按10元／m2計收。
⑩該區(qū)域土地開發(fā)程度達到“五通一平”時，其開發(fā)費用平均為150元／m2；假定土地開發(fā)周期為2年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，投資回報率為15％，根據(jù)無限年期市場價格與成本價格差額測算得到土地增值收益率為30％，年貸款利息率為6．57％，土地還原利率為6％。
(2)請根據(jù)上述資料和素材完成如下任務(wù)。
①假定待估宗地各個因素的價格對比基準(zhǔn)指數(shù)為100，將上述交易實例與待估宗地進行比較，補充完成如下“因素條件價格對比指數(shù)表”。

②根據(jù)上述資料，以及完成的“因素條件價格對比指數(shù)表”中的有關(guān)信息選用兩種方法分別計算并確定待估宗地單價(提示：如果采用市場比較法，區(qū)域因素和個別因素的各因子采用連乘方式，比準(zhǔn)價格的確定采用簡單算術(shù)平均法；估價最后結(jié)果確定時，兩種方法的結(jié)果權(quán)重均取0．5)。
 
正確答案:
1．方法選擇
市場比較法和成本逼近法。
2．解題思路
“因素條件價格對比指數(shù)表”部分，根據(jù)條件比較確定指數(shù)；地價計算部分先分別用市場比較法和成本逼近法求出單位地價，然后綜合計算確定單位地價。
3．計算過程
1)編制“因素條件價格對比指數(shù)表”
有關(guān)信息，如下表所示。

2)市場比較法
由于D宗地交易期日與待估宗地的估價期日相差超過3年，排除。


=467．02(元／m2)


=459．38(元／m2)

=481．26(元／m2)
待估宗地單價=(467．02+459．38+481．26)／3
=469．22(元／m2)
或：待估宗地單價=(478．69+459．38+481．26)／3
=473．11(元／m2)
3)成本逼近法
(1)取得費。
土地補償費、安置補償費=2000×30／666．67=90(元／m2)
青苗及地上物補助費=2000／666．67=3(元／m2)
(2)稅費。
征地管理費=(90+3)×4％=3．72(元／m2)
耕地占用稅=5元／m2
耕地開墾費=10元／m2
(3)開發(fā)費。
土地開發(fā)費=150元／m2
(4)利息。
利息=(土地取得費+稅費)×[(1+利息率)-1]+土地開發(fā)費×[(1+利息率)-1]
=(93+18．72)×[(1+6．57％)-1]+150×[(1+6．57％)-1]
=25．02(元／m2)
(5)利潤。
利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)×15％
=(93+150+18．72)×15％=39．26(元／m2)
(6)增值。
土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×30％
=(93+150+18．72+25．02+39．26)×30％
=97．80(元／m2)
(7)無限年期單價。
無限年期單價=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
=93+150+18．72+25．02+39．26+97．80
=423．80(元／m2)
(8)有限年期單價。
年期修正系數(shù)=[1-1／(1+6％)]=0．9457
有限年期單價=無限年期單價×年期修正系數(shù)=423．80×0．9457=400．79(元／m2)
4)評估宗地價格
評估價格=市場比較法評估單價×權(quán)重+成本逼近法評估單價×權(quán)重
=469．22×0．5+400．79×0．5
=435(元／m2)
或：評估價格=市場比較法評估單價×權(quán)重+成本逼近法評估單價×權(quán)重
=473．11×0．5+400．79×0．5
=437(元／m2)

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