土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2010年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2010年試題
| 一、情景分析題： |
| （1-5題共用題干） |
| 甲企業于2000年以劃撥方式取得某城市四級地范圍內的一宗工業用地，土地面積4000平方米，隨后投入資金200萬元進行廠房建設；廠房總建設面積2500平方米。2003年，由于生產發展的需要，甲企業先后向乙、丙兩家銀行申請房地產抵押貸款看病分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為三年，抵押貸款率均為50%.已知該城市基準地價成果于2000年公布執行，荼毒出讓金以基準地價為基礎核算，按四級工業用地基準地價核算的工業用地出讓金標準為200元/平方米。另據調查，附近區域與該宗地類似的工業用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元/平方米、230元/平方米、250元/平方米。根據上述情況，回答問題。 |
| 1．甲企業在向銀行申請抵押貸款時，房地產就愛個評估值V1可以表達為（ ） |
| 2．在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業向保險公司投保，并委托評估機構進行投保財產價格評估，則評估值V2 為（ ） |
| 3．2006年由于經營不善，家企業未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產進行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產可能的拍賣底價為（ ）萬元。 |
| 4．如果拍賣陳宮，所需支付的費用有：①償還乙\丙銀行的貸款；②繳納土地使用權出讓金；③甲企業拖欠的職工工資及養老保險等費用；④處分房地產時發生的相關稅費，則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能的情況是（ ） |
| 5．如果拍賣成功，需向政府補交的土地出讓金總額為（ ）萬元。 |
| 正確答案:1．ACD；2．BD；3．D；4．C；5．D |
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| （6-10題共用題干） |
| 某評估機構在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業、住宅用地的雪有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區重要的政治、經濟、乏化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%；②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米；③制定并公布了征地區片綜合地價；④該市土地出讓套按基準地價的70%收取，最末級別工業用地出讓平均價格為270元／平方米；爹該市工業用地出讓最低價標準為384元／平方米；⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。待估價宗地有關信息如下：（1）甲房地產開發公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權，拍賣成交樓面地價1200，元／平方米，當時區域相同規劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元／平方米。2004年末，甲公司以土地使用權作價入股方式與乙公司聯合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區域2005年、2006年年度住宅用地環比地價指數分別為106、105。（2）丙企業取得的工業用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經批準的城市規劃，繳納了因在城市規劃區內取得土地使用權而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關稅費為300萬元，區域市政配套“五通一平”開發平均成本為12萬元／畝。 請根據以上情況回答1-5題。 |
| 6．下列對該城市地價水平變化的分析正確的是（ ）。 |
| 7．下列關于該市工業用地出讓及地價評估觀點正確的是（ ）。 |
| 8．丙企業以資產重組為目的，運用成本逼近法評估該工業用地價格時應計算的成本費用最接近（ ）萬元。 |
| 9．甲公司以土地使用權作價入股時，乙方要求對土地使用權價格進行評估，則評估樓面地價最接近（ ）元／平方米。 |
| 10．若將上述住宅宗地作為城市地價監測點，則其在2006年末的平均地價水平為（ ）元／平方米。 |
| 正確答案:6．AD；7．BCD；8．C；9．B；10．B |
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| 二、計算題： |
| 11．甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區的土地50年使用權。該宗土地面積為800平方米，經開發于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。 評估機構調查資料顯示，當時K市中心區同類寫字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。 假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0.2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據以上資料進行估算（需提供總價和單價）。 |
| 正確答案: 1 1.解題思路與方法選用 估價對象為有收益的房地產，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法評估。 2.解題步驟 （1）計算房地年總收益 50×950×12=570000（元） （2）計算年總費用 ①年管理費=50×950×12×5％=28500（元） ②年維修費=1600×950×2％=30400（元） ③年保險費=1600×950×0.2％=3040（元） ④年稅金=35×950=33250（元） ⑤年折舊費：1600×950／（50-01）=31020.41（元） ⑥年總費用：①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210（元） （3）計算建筑物年純收益 建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率 =（建筑物重置價-年折舊費×已使用年限）×建筑物還原率 =1600×950-31020×4）×8% =111674（元） （4）計算土地年純收益 土地純收益=房地總收益-房地總費用-建筑物純收益 =570000-126210-111674 =332116（元） （5）計算2006年6月的土地價格 土地總價格： .gif) P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（萬元） 土地單位價格：5133129÷800=6416（元／平方米） （6）建筑物現值 建筑物現值=建筑物重置價－年折舊費×已使用年限 =1600×950－31020×4 =1395920（元） （7）土地及建筑物一體總價格： 土地及建筑物一體總價格=土地總價+建筑物現值×建筑物面積 =5133129+1395920 =6529049（元）=652（萬元） 土地及建筑物一體單價：6529049÷800=8161（元／平方米） |
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| 12．S市有一面積為4000平方米的國有出讓土地，用途為城鎮混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權轉讓，試根據以下資料估算該宗地于轉讓日期的單位面積價格和總價格。 1.證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業用途最高土地使用年限40年。 2.宗地形狀為規則平行四邊形，規劃容積率≦3.3,宗地實際用途為城鎮混合住宅用地，根據具體規劃指標，確定商、住比例為1：9.開發程度實際與設定均為宗地紅線外“五通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線內場地平整。 3.該市基準地價2005年公布，基準日設定為2005年1月1日，土地開發程度設定為紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內場地平整，商業，住宅，工業用地年限分別設定為40年、70年、50年。該宗地屬商業四級，住宅四級用地，其對應的基準地價為商業800元/平方米，住宅450元/平方米。 4.其他相關資料： （1）該地市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%； （2）商業用地、居住用地的還原利率均為6%； （3）根據容積率修正系數表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時，對應的地價水平指數為100.容積率每增高或降低0.1，則地價向上或向下修正1%； （4）根據基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業為-2%，住宅為3%； （5）基準地價系數修正公式為：宗地地價=基準地價*（1+影響因素修正系數）*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數+土地開發程度修正額。 |
| 正確答案: 4 1.方法選擇 根據題意，待估宗地位于城鎮基準地價四級覆蓋范圍內，且已給定基準地價內涵、相關因素修正標準等資料，宜選用基準地窖系數修正法評估。 2.解題思路 先分別評估商業、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮混合住宅一哦那個地的總地價和單位地價。 3.適用公式 待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數+土地開發程度修正額 4.計算步驟 1）選擇計算方法 根據題目所提供資料，可采用基準地價系數修正法評估。 2）計算商業部分地價 （1）確定宗地所在土地級別及基準地價標準 處于四級商業地價區，基準地價為800元/平方米。 （2）確定影響因素修正系數 影響因素修正系數=1+（-2%）=0.98 （3）確定年期修正系數 年期修正系數=[1-1/（1+6%）33]/{1-[1/（1+6%）40]}=0.9458 （4）確定期日修正系數 期日修正系數=（1+0.5%）19=1.0994 （5）確定容積率修正系數 容積率修正系數=（1+1%）8=1.0829 （6）確定開發程度修正額 該宗地開發程度為宗地紅線外”五通”和紅線內場地平整，與基準地價內涵一致，故土地開發程度修正額為0 （7）計算商業部分地價 商業部分單位地價=基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數 =800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/平方米） 商業部分總地價=單位地價*總面積*商業部分所占比例 =882.79*4000*10%=353116（元） 3）計算住宅部分地價 （1）確定其所在土地級別及基準地價標準 處于四級住宅地價區，住宅基準地價為450元/平方米。 （2）確定影響因素修正系數 影響因素修正系數=1+3%=1.03 （3）確定年期修正系數 年期修正系數=[1-1/（1+6%）63]/[1/（1+6%）70]=0.9913 （4）確定期日修正系數 期日修正系數=期日修正系數=（1+0.5%）19=1.0994 （5）確定容積率修正系數 容積率修正系數=（1+0.5%）8=1.0829 （6）確定開發程度修正額 該宗地開發程度為宗地紅線外”五通”和紅線內場地平整，與基準地價內涵一致，故土地開發程度修正額為0 （7）計算住宅部分地價 住宅部分單位地價=基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數 =450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米） 住宅部分總地價=單位地價*總面積*住宅部分所占比例 =547.01*4000*90%=1969236（元） 4）計算宗地總價 宗地總價=商業用地總價+住宅用地總價 =353116+1969236=2322352（元）=232（萬元） 宗地單價=用地總價/用地面積=2322352/4000=581（元/平方米） |
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| 13．某工業區土地開發完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發區土地開發程度已達到“五通一平”（通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整），可供出讓的土地面積占開發區總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。 下面是估價調查所獲得的其他資料： 征地補償資料：該開發區周邊地區近3年農作物的年平均畝產值為2000元，根據當地規定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高值，青苗及地上物補償費按當地農作物一年的產值計算。 征地過程中發生的相關稅費：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開墾費，按10元／平方米計收。 土地開發成本及費用：開發區土地開發程度達到“五通一平”的開發費平均為90元／平方米。 假定土地開發周期為1.5年，開發費在開發周期內均勻投入；開發的投資回報率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業用地土地市場價格與成本價格的比率為120％，請根據上述資料計算土地單價。 |
| 正確答案: 1 1.解題思路與方法選用 根據題意，估價對象為新開發土地，且已給定征地成本、土地開發費用等資料，適宜選用成本逼近法進行評估。 2.解題步驟 （1）計算土地取得費及稅費 土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產值的30倍，即為： a.最高補償標準：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米） b.青苗補償及地上物補償：2000／666.67=3.0（元／平方米） c.征地費合計：90＋3.0=93.0（元／平方米） d.征地管理費：93.0×4％=3.72（元／平方米） e.耕地占用稅：5元/平方米 f.耕地開墾費：10元／平方米 g.土地取得費及稅費=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米） （2）土地開發費 土地開發費=90元／平方米 （3）投資利息 投資利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米） （4）投資利潤 投資利潤=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米） （5）計算土地成本價格 成本價格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米） （6）計算土地增值 根據題意，這里土地增值率取20％，則： 土地增值=251×20％=50.2（元／平方米） （7）計算全開發區土地單位面積地價 全開發區土地單位面積地價：251.0+50.2=301.2（元/平方米） （8）計算可出讓土地單位面積地價 可出讓土地單位面積地價：301.2÷80％=376.5（元／平方米） 即開發區50年期工業用地可出讓土地使用權價格為376.5元／平方米。 |
