土地估價師土地估價案例與報告考試真題:2008年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2008年試題
| 一、案例分析題： |
1．2007年2月16日，受天星商貿發展公司委托，某評估公司對其擁有的部分不動產進行估價并進行資產核算。據委托方初步說明，估價對象土地于2003年2月16日通過出讓方式取得，當時總面積為4908m2，2004年3月20日將批發零售部分轉讓出去，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機關進行了重新認證和登記。為了查證土地的權屬狀況，土地登記機關給估價師展示了該土地的相關資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關問題。  問題(每小題5分)： 1．由于估價師筆誤，這份抄寫件的關于填寫的內容，出現了至少4處錯誤，請指出并將更正內容列在下面。 2．上述表格只是土地初始登記卡，一般情況下，如果土地權屬發生變化，均會增加相應的登記卡，以記載相關情況。請根據委托方說明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡? 3．估價師調查中沒有查到轉讓批發零售部分的收益，但是根據有關資料判斷，估價對象所在區域商服地價水平在2003年2月16日至2004年3月20日之前沒有變化，根據上述相關信息，測算2004年土地轉讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進行分攤，不考慮土地歷史用途價值差異)。 4．估價師調查得知，估價對象所在區域商服基準地價為每建筑平方米3000元(基準日為2007年1月1日)，其中，商業零售和住宿餐飲的修正系數分別為+7％和-4％。根據上述相關信息，判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區位、個別因素差異及時間因素)。 |
| 正確答案: 1．錯誤更正如下 (1)用途：綜合-商業零售、住宿餐飲。 (2)證件種類：身份證→法人代碼證。 (3)權屬性質：出讓→國有建設用地使用權。 (4)使用權類型：國有建設用地使用權→出讓。 (5)使用年期：36年→40年。 (6)土地權屬來源：協議方式→出讓方式。 2．其他登記卡 (1)土地變更登記卡。 (2)土地注銷登記卡。 (3)土地查封登記卡。 (4)土地更正登記卡。 (5)土地抵押登記卡。 3．測算2004年土地轉讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進行分攤，不考慮土地歷史用途價值差異) 計算土地轉讓價值： 土地轉讓價值=(土地登記價值／土地總面積)×商業零售部分分攤土地面積 =(2454／4908)×1532 =766(萬元) 4．判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區位、個別因素差異及時間因素) 土地現價=基準地價×(1+住宿餐飲的修正系數)×住宿餐飲部分建筑面積 =3000×(1-4％)×3376×3．12 =3033．54(萬元) |
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| 二、報告判讀題： |
| 2．下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容；不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1．25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分最高為30分)。 (提示：第一、第二部分至少有15個錯誤點，第三、第四部分至少有22個錯誤點) 報告正文 土地估價技術報告 第一部分總述 一、估價項目名稱 ××集團公司重組并在境內上市項目土地使用權價格評估。 二、估價目的 ××集團公司擬整體重組并境內上市。 據國土資源部《關于印發(國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見)的通知》(國土資發[1999]433號)、國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001]44號)，××集團公司需對其下屬××工程局位于××市的土地使用權價格進行評估。本次評估為其重組并在境內上市確定土地使用權價值。 三、估價依據 (一)國家有關部門頒布的法律法規及相關文件 1．《中華人民共和國土地管理法》(1998年8月29日第九屆全國民代表大會常務委員會第四次會議修訂) 2．全國人民代表大會常務委員會關于修改《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定(2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過) 3．《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號) 4．《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發[2006]31號) 5．關于印發《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》的通知(國土資發[1999]44號) 6．《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001]433號) 7．關于印發《企業改制土地資產處置審批意見(試行)》和《土地估價報告備案辦法(試行)》的通知(國土資廳發[2001]42號) 8．關于發布實施《全國工業用地出讓最高價標準》的通知(國土資發[2006]307號) (二)地方有關部門頒布的法規及相關文件 1．××省人民政府、××市人民政府頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規文件 2．《××省土地管理條例》 3．《××市土地利用總體規劃》 4．《××市統計年鑒》 5．《××市關于土地級別與基準地價更新的通知》 (三)有關技術標準 1．《城鎮土地估價規程》(GB／T18508-2001) 2．《城鎮土地分等定級規程》(GB／T18507-2001) 3．中國土地估價師協會《關于印發(重大項目土地評估指引)的通知》(中估協發[2005]34號) 4．《土地規劃分類》(GB／T21010-2007) (四)其他資料 1．委托方提供的有關產權、規劃、登記、有關協議等資料 2．估價人員現場勘察、調查、收集的相關資料 四、估價基準日 二00七年六月三十日 五、估價日期 二00七年八月五日至二00七年十二月十五日 六、地價定義 根據估價目的及估價依據，結合委托方提供的資料及現場勘查情況，確定本次評估地價定義： 估價對象于評估基準日為出讓土地使用權，評估中土地使用權類型按出讓設定；估價對象土地使用權終止日期為2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年設定；估價對象的實際開發程度為紅線外“六通”(通路、通電、通信，通氣、供水、排水)、紅線內“五通一平”(通路、通電、通信，供水、排水及場地平整)，根據此次估價目的，評估中設定的土地開發程度為宗地紅線外“六通”(通路、通電、通信，通氣、供水、排水)、紅線內場地平整。 綜上，本次評估價格是指在現狀利用條件下，滿足上述使用年期、開發程度等各項評估設定條件，于評估基準日2007年6月30日的正常市場條件下的土地使用權價格。 七、估價結果 估價對象在估價設定用途、使用年限、開發程度和現狀利用條件下，于評估基準日正常市場條件下的土地使用權價格為： 總地價：9876492元 大寫：玖佰捌拾柒萬陸仟肆佰玖拾貳元整(貨幣種類：人民幣) 估價結果詳見《土地估價結果一覽表》(表略) 八、需要特殊說明的事項 (一)估價的前提條件和假設條件 1．現土地使用者合法取得土地使用權，并支付有關稅費。 2．估價對象依法利用，并會產生相應的土地收益。 3．估價對象與其他生產要素相結合，能滿足設定使用年限內經營管理的正常進行，保證公司的持續發展。 4．在估價基準日地產市場為公正、公開、公平的均衡市場。 5．任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。 (二)估價結果和估價報告的使用 1．估價人員依據《城鎮土地分等定級規程》撰寫本估價報告，形成意見和結論。 2．本報告僅為本次評估目的服務，其估價結果僅用于本次評估目的時才有效。 3．本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，估價機構不承擔責任。 4．土地估價技術報告僅供委托方使用。 5．本估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，由估價機構負責解釋。 6．本報告的估價結果自評估報告提交之日起1年內有效。 (三)其他需要說明的事項 1．估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，委托方對所提供資料的真實性負責，估價機構不負責核實；土地區位條件、地產市場交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。 2．報告中有關估價對象的土地權屬狀況、土地面積等以當地土地管理部門核發的《國有土地使用證》為準。 九、土地估價師簽字 姓名 土地估價師資格證書號 簽名 ××× ××××× (簽字) 十、土地估價機構 估價機構負責人簽字：(簽字) ××評估有限公司(公章) 二00七年十二月十五日 第二部分估價對象描述及地價影響因素說明 一、估價對象描述 1．土地登記狀況 估價對象的土地登記狀況具體如下： 國有土地使用證號：×國用(2007更)第06—283號 宗地位置：××路××號 宗地編號：×× 地籍圖號：×× 登記用途：辦公 土地使用權類型：出讓 土地使用權終止日期：2050年8月30日 土地總面積：9524．1m  四至：東至××，南至××，西至××，北至×× 土地級別：無證載。 2．土地權利狀況 估價對象的土地所有權屬于國家，土地使用者于2000年通過出讓方式合法取得使用權，終止日期為2050年8月30日，剩余使用年限為43．2年。根據委托方提供的權屬資料，各估價對象來源合法，產權清楚，無抵押等他項權利。 3．土地利用狀況 估價對象所占用土地的總面積為9524．1m ，地上建筑物主要為辦公樓(信息咨詢中心)，建筑面積為24393m，地下2層，地上17層，建筑結構為框架結構，估價基準日未竣工，為在建工程，容積率為2．56。二、土地因素說明 (一)一般因素(略) (二)區域因素 待估宗地所處區域為××市政府駐地，是××市政治經濟中心。區域人口約17萬。區域內有混合型主干道××路、交通性主干道××路通過。該區域內交通便捷，出入方便。基礎設施條件較完善，市政統一供水，供水保證率高；市內排水為雨污合流制；電力設施齊全，年供電量4億kw／小時，電力供應充足；通信暢達，裝機總容量15萬門的程控電話，形成全天候、多功能現代化通信系統；區域內各用戶單位自建鍋爐供暖，不集中供暖。區域內多為行政事業單位、教育、金融機構及居民住宅小區，區域內的人口密度適中，環境質量較好。人文環境較好。根據城市規劃，待估宗地所在區域無規劃限制。 (三)個別因素(略) 第三部分土地估價 一、估價原則 (一)供需原則(略) (二)變動原則(略) (三)報酬遞增、遞減原則(略) 二、估價方法與估價過程 (一)估價方法選擇 估價人員根據現場勘查情況，按照《城鎮土地估價規程》的要求，結合估價對象的區位、用地性質、利用條件及當地土地市場狀況來確定估價方法。 估價對象于估價基準日的實際用途為辦公樓，設定用途為辦公用途，一般可采用的評估方法有：市場比較法、基準地價系數修正法、成本逼近法，對于在建工程用地還可考慮假設開發法。由于當地基準地價完成于1991年，當地土地行政管理部門在1996年組織更新并公布實施，至今已有11年未更新，該基準地價修正體系已經不適于現行地價水平，故本次不宜采用基準地價系數修正法進行測算評估；估價對象為在建工程，具有預期收益，因此適宜選擇假設開發法評估；同時，所在區域近期類似交易案例較多，能夠比較客觀地測算估價對象的價值，故適宜采用市場比較法進行測算。 所以，本次評估采取市場比較法和假設開發法測算估價對象土地使用權價格。在上述兩種方法測算結果基礎上，經綜合分析，最終確定估價對象的地價。 (二)估價過程 1．采用市場比較法估價 市場比較法，是根據市場中的替代原則，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格做適當修正，以此估算價格的方法。計算公式如下： V=V  ×A×B×C×D+E式中V-待估宗地價格； V -比較實例價格；A-估價對象交易情況指數／比較實例交易情況指數； B-比較實例交易期日地價指數／估價對象估價基準日地價指數； C-估價對象區域因素條件指數／比較實例區域因素條件指數； D-估價對象個別因素條件指數／比較實例個別因素條件指數； E-基礎設施水平修正額。 (1)比較實例選擇 通過調查分析，我們選擇了近期發生交易的與估價對象條件類似的3個比較實例，選擇實例情況見表1。  (2)因素選擇與因素條件說明 根據估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有： 1)土地用途、交易期日、交易方式、交易情況和土地使用年期等。 2)區域因素：主要有區位和交通條件等。 3)個別因素：主要指宗地形狀、容積率和地質承載力等。 4)基礎設施狀況：指紅線外“幾通”，紅線內場地是否平整。 比較實例與估價對象各因素及其條件說明詳見表2(略)。 (3)編制比較因素條件指數表 根據估價對象與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數表。比較因素指數確定如下： 1)交易方式 估價對象的交易方式與比較案例一致，不需進行修正。 2)交易期日修正 根據估價對象所在區域的地價變化情況，確定比較案例和估價對象在不同時間的地價指數，見表3。 經調查××市區域綜合用地在同類地區2006年全年與2007年上半年綜合用地的市場平均價格相比較，2006年12月至2007年6月平均每月上漲0．5％。  3)土地使用年期修正 當比較案例與估價對象的土地使用年期不一致時，需進行年期修正，以估價對象為100，年期修正公式如下：  式中K-比較實例的土地使用年期修正系數； r-土地還原率(按估價基準日時中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率3．06％，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風險因素調整值，按7％計)； m-估價對象土地使用年期； n-比較實例土地使用年期。 4)距區域中心距離：以估價對象距區域中心距離為100，每增加或減少1km，指數減少或增加2％。 5)距火車站距離：以估價對象距火車站距離為100，每增加或減少1km，指數減少或增加2％。 6)宗地形狀：分為不規則、較規則、規則三等級，以估價對象形狀為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2％。 7)容積率：以估價對象容積率修正指數為100，比較實例的容積率與其相比，每增加或減少0．5，指數減少或增加0．5％。 8)地質承載力：分為適宜、較適宜、不適宜三個等級，以估價對象目前適宜指數為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2％。 9)基礎設施狀況：依據當地基礎設施狀況，開發水平修正額見表4。  根據上述說明，確定比較因素條件指數如表5(略)。 (4)計算比準價格 根據比較因素條件指數表，可制定估價對象的比較因素修正系數表，依據市場比較法的基本公式，測算估價對象的比準價格見表6。   經過比較分析，3個比準價格比較接近，故取3個比準價格的簡單算術平均值作為市場比較法測算估價對象的評估價格： 評估價格=(952．22+1108．11+1052．22)／3 =1037．5(元／m )2．采用假設開發法估價 假設開發法，是在不動產開發完成后房地產價值的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算估價對象價格的方法。公式如下： 地價=目前不動產總價一開發成本一投資利息一投資利潤一銷售稅費 (1)確定土地的最佳利用方式 估價對象地上建筑物擬建為信息咨詢中心辦公樓，據委托方提供資料及估價人員現場調查，該辦公樓在估價基準日已完成主體構建及外部裝飾裝修工程，計劃于2008年3月底竣工驗收，土地證記載用途為辦公樓，該宗地符合規劃，建筑容積率為2．56，建筑結構為框架結構， 為土地的最佳利用方式。 (2)預期不動產總價 該區域不動產單價為2516元／m ，建筑物的總面積為24393m。則：預期不動產總價=24393×2516 =6137．28(萬元) (3)建筑物開發成本 1)建造成本 根據《××省建筑工程預算綜合基價》及估價人員對當地房地產類似建筑的建造成本的調查，綜合分析確定，磚混結構1300元／m 。2)專業費用 專業費用包括立項、可行性研究、勘察、規劃、設計、評估等費用，按建造成本的11％確定。 故： 專業費用=建造成本×11％ =143(元／m )所以，建筑物開發成本=(建造成本+專業費用)×土地面積 =3519．91(萬元) (4)投資利息 以上述建筑物開發成本及地價的合計為基數，結合開發項目的投資規模，開發周期為2年，利息率按評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款(含一年以下)利息率6．57％計，開發成本費用均勻投入，計息期為開發期的一半，地價是一次性投入，計息期為整個開發周期，按復利計息，貸款利息為： 投資利息=地價×[(1+利息率)開發周期-1]+建筑物開發成本×[(1+利息率)×開發周期／2-1] =地價×[(1+6．57％) -1]+3519．91×[(1+6．57％)×2／2-1]=地價×0．1357+231．26(萬元) (5)投資利潤 開發項目正常利潤一般以不動產總價一定比例計算。根據估價人員的實地調查，開發類似辦公樓房地產開發期一般為2年，待估宗地所在區域內開發辦公樓房地產的平均利潤率為18％，本次評估投資利潤率為18％。 投資利潤=(地價+建筑物開發成本)×投資利潤率 =(地價+3519．91)×18％ =地價×0．18+633．58(萬元) (6)交易稅費 在銷售過程中支出的費用主要有： 1)營業稅及附加：包括①營業稅，營業稅按不動產售價的5％計；②城市建設維護稅，按營業稅稅額的7％計；③教育費附加，按營業稅稅額的3％計。 2)買賣手續費：按不動產總價的0．2％支付。 3)廣告宣傳及代理費：按不動產總價的1．5％計。 則，交易稅費=不動產總價×7．2％ =6137．28×7．2％ =441．88(萬元) (7)計算待估宗地總地價 將上述各項代入公式： 地價=預期不動產總價-開發成本-投資利息-投資利潤-交易稅費 =6137．28-3519．91-(地價×0．1357+231．26)-(地價×0．18+633．58)-441．88 =1154．05(萬元) (8)計算宗地單位面積地價 單位面積地價=總地價／土地面積 =11540500／9524．1 =1211．72(元／m )三、地價的確定 1．地價確定的方法 估價對象運用市場比較法評估結果為1037．5元／m ，運用假設開發法評估結果為1037．1元／m。結合估價對象實際情況，兩種估價方法分別從不同側面反映了估價對象的地價水平。市場比較法測算結果反映估價對象所在區域的現實價值；假設開發法測算結果反映估價對象在規劃用途的未來客觀價格。由于兩種方法測算結果相差較小，經綜合分析，采用兩種方法測算結果的算術平均值取整，確定待估對象的最終評估價格。 土地單價=(1037．5+1211．72)／2 =1124．61(元／m )2．估價結果 估價對象在估價設定的用途、使用年限，設定的開發程度和利用條件下，于評估基準日正常市場條件下的土地使用權價格為： 土地總面積：9524．1m 土地單價：1124．61元／m 總地價：11540459．6元 大寫：壹仟壹佰伍拾肆萬零肆佰伍拾玖元陸角 第四部分附件 附件1：估價對象區域位置示意圖 附件2：估價對象現狀利用照片 附件3：土地估價委托書復印件 附件4：估價機構營業執照復印件 附件5：估價機構資質證書復印件 附件6：土地估價師資格證書復印件 |
| 正確答案: (1)總述內容不全，缺少委托方、受托估價方。 (2)估價目的中確定價值錯誤。 (3)《中華人民共和國土地管理法》引用錯誤，2004年8月28日該法已經修訂。 (4)《全國工業用地出讓最高價標準》錯誤，應為《全國工業用地出讓最低價標準》。 (5)有關技術標準中《土地規劃分類》應為《土地利用現狀分類》。 (6)地價定義不全，缺少土地用途的設定。 (7)土地使用年期設定錯誤，不該是法定最高使用年期，實際剩余使用年期為43．2年。 (8)估價結果表述不全，缺少土地單價。 (9)報告撰寫的依據不準確，應依據《城鎮土地估價規程》。 (10)土地估價技術報告提交對象錯誤，提供給委托方僅為土地估價報告，土地估價技術報告不提供給委托方。 (11)其他需要說明的事項中，估價機構不負責核實是錯誤的。 (12)缺少估價師簽字，至少要兩名土地估價師簽字。 (13)土地登記狀況不全，缺少土地權利人登記信息。 (14)標題名稱不符，應為地價影響因素分析。 (15)區域因素分析缺項，還應包括通氣、公共配套設施等內容。 (16)估價原則不全，缺少合法原則、運用假設開發法需要最有效利用原則。 (17)方法選擇錯誤，辦公樓具有收益性，不適宜運用成本逼近法。 (18)采用市場比較法估價過程中，公式V=V ×A×B×C×D+E不正確。(19)公式錯誤，分子分母顛倒了，B應為估價對象估價基準日地價指數／比較實例交易期日地價指數。 (20)比較案例描述缺項：土地用途內涵是否一致未作說明，位置沒有說明。 (21)地價指數確定不清：未對地價指數的基準日期進行說明，地價增長缺依據。 (22)公式  。(23)容積率修正確定缺乏依據：應說明如何確定容積率修正系數。 (24)采用假設開發法估價中，地價應=預期不動產價格-開發成本-投資利息-投資利潤-銷售稅費。 (25)預期不動產價格確定缺乏依據，應闡明預期不動產價格的依據。 (26)建筑物開發成本內容不全：缺少不可預見費等。 (27)建筑結構與土地利用狀況中描述矛盾：根據前述介紹，該建筑為框架結構。 (28)建筑物開發成本=(建造成本+專業費用)×土地面積不正確。建筑物開發成本計算應用建筑面積。 (29)利率計算期錯誤：開發期為2年。利息率取一年期不正確。 (30)公式錯誤：前述按復利計算，投資利息=地價×  +建筑物開發成本× 。(31)投資利潤計算基數前后矛盾：是以不動產總價還是投資的一定比例計算，前后應保持一致。 (32)計算總地價不準確：應扣除取得土地時支付的相關稅費等。 (33)地價確定的方法中所述的，假設開發法測算結果反映估價對象在規劃用途的未來客觀價格是錯誤的。 (34)開發程度和利用條件不應該是設定的。 (35)估價結果表述錯誤：大寫沒有貨幣單位，沒寫幣種。 (36)附件不全：附件中缺少估價對象《國有土地使用證》復印件。 (37)附件不全：附件中缺少委托估價方營業執照或法人代表身份證復印件。 |
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| 3．以下是一份估價技術報告關于成本逼近法估價的片斷(標注“略”的為正常內容)，閱讀后回答所提問題。 “(一)采用成本逼近法估價 1．土地取得費 估價師調查了估價對象所在區域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92．25元／m 。根據當地制定的征地區片價，估價對象所在區片的補償標準為80元／m，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90YE／m。2．有關稅費 A．土地管理費 根據××省財政廳、××省土地管理局《征地管理費、建設用地批準書工本費納入預算管理暫行辦法》([1995]×財農字第82號)規定，“土地管理費按征地費總額的2％征收”，確定估價對象土地管理費為1．8元／m 。B．耕地占用稅 根據《××省耕地占用稅實施辦法》(×政［1987］119號)，耕地占用稅為8元／m 。C．耕地開墾費 根據《××省土地管理條例》第29條，在10～15元／m 的征收范圍，本次評估過程中，按10元／m征收耕地開墾費。有關稅費=A+B+C=19．8元／m3．土地開發費 估價對象已經達到宗地紅線外“六通”宗地內平整的狀態，根據××市國土資源局提供的資料及《××省××市城區土地定級估價更新報告》，并參考周圍地區的土地開發實際發生費用情況，確定土地開發費用為85元；／m 。4．投資利息 投資利息的本質是體現資金的時間價值，在取得土地及開發過程中，資金的投入應考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應計入投資成本。 通過調查了解，平均開發期限確定為1年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6．12％，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發費用為均勻投入，投資利息計算如下： 投資利息=(土地取得費+有關稅費)×開發周期×6．12％+土地開發費×開發周期×1／2×6．12％ =(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2×6．12％ =9．32(元／m )5．投資利潤 通過調查當地土地開發及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數包括土地取得費、各項稅費和土地開發費。通過對估價對象所在區域內的工業用地實際開發情況，工業用地開發的利潤率一般為10％左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費+有關稅費+土地開發費)×10％=19．48(元／m )6．土地增值收益 根據土地管理部門提供的資料，當地土地增值收益一般按成本價格(土地取得費及有關稅費、土地開發費、投資利息、投資利潤四項之和)的10％～30％計，考慮到估價對象所在區域的經濟發展水平和土地市場的發育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率按15％計。根據土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+有關稅費+投資利息+投資利潤)×15％ =33．54(元／m )7．無限年期土地使用權價格 該宗地無限年期土地使用權單位面積地價為： 土地單價=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14(元／m )8．區位修正 成本逼近法測算過程中土地取得費和相關稅費、土地開發費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區位因素修正。 估價人員認為，對本次估價對象的區位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后 確定，區位修正系數確定為6．64％。 則：區位修正后土地使用權價格=257．14×(1+6．64％) =274．21(元；／m )9．有限年期土地使用權價格 根據有限年期地價測算公式：  式中V  -估價對象N年期土地使用權價格(元／m)；V  -無限年期土地使用權價格(元／m)；r-土地還原率取6％(按估價基準日中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風險因素調整值，按6％計)； N-剩余土地使用年期。 運用上述公式，有限年期土地使用權單價=253．3(元／m )。”問題(每小題3分)： 1．成本逼近法一般適用于征收新開發土地的估價，也比較適用于市場發育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價。本案例為工業用地，請根據土地現狀分類標準二級類，列舉除工業用地以外的，至少5個適用成本逼近法估價的地類。 2．上述案例在計算土地取得費用時，使用的是案例綜合數據，在實際操作中，需要對案例的數據進行分解歸類分析，依照現行法律，上述案例數據可以分解為哪幾大類? 3．上述案例中，土地取得費的計算結果要高于征地區片價，請從區片價的特點簡述可能的原因。 4．上述案例中確定的土地開發費用為85元／m .gif) ，實際上是由多個單項工程支出構成，請列出土地開發中可能的單項工程。5．上述案例中區位修正運用了基準地價系數修正體系，請列出該體系中可能有的影響工業地價的區域因素。 |
| 正確答案: 1．根據土地現狀分類標準二級類，除工業用地以外，有下列適用成本逼近法估價的地類 (1)采礦用地。 (2)倉儲用地。 (3)機關團體。 (4)科教。 (5)醫院衛生慈善。 (6)新聞出版。 (7)文體娛樂。 (8)公共設施。 (9)公園綠地。 2．依照現行法律，上述案例數據可以分解為下列幾大類 (1)土地補償費。 (2)青苗補償費。 (3)勞動力安置補償費用。 (4)地上物補償。 (5)社會保障。 3．上述案例中，土地取得費的計算結果要高于征地區片價，從區片價的特點簡述可能的原因 (1)征地區片價不包括青苗補償。 (2)征地區片價不包括地上物補償。 (3)估價對象人均耕地面積較低。 (4)估價對象土地質量較好。 (5)估價對象區位條件好。 (6)人均收入水平高。 (7)人均生活水平高。 (8)人均社會保障水平高。 (9)區片價只是實際補償的基礎。 4．土地開發中可能的單項工程 (1)通路。 (2)通電。 (3)通信。 (4)供水。 (5)排水。 (6)通氣(暖氣、熱力、燃氣)。 (7)土地平整。 5．該體系中可能有的影響工業地價的區域因素 (1)工業區用地類型。 (2)產業聚集效益。 (3)工廠與原料和市場的配合。 (4)道路級別。 (5)過境公路連接狀況。 (6)距火車站的距離。 (7)環境質量優劣狀況。 (8)區域土地利用限制。 (9)基礎設施狀況。 |
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| 4．以下是一份估價技術報告關于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內容)，閱讀后回答所提問題。 “二、估價方法與估價過程 (一)方法選擇 根據《城鎮土地估價規程》的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結果上，結合土地市場價格水平，采用適當的方法確定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區域之內，均為生產經營配套的附屬設施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價；第四宗地為工業用地，單獨選擇方法估價。 根據估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數修正法和成本逼近法進行估價，理由如下： (1)本次估價目的為企業重組改制，需要確定土地資產的獨立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應該優先選擇市場比較法。分析估價師調查的資料，前三宗地所在區域具有類似的市場交易，并且發生在近期1至2年之內，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。 (2)第四宗地用途為工業，是2005年新征的土地，周邊也是大規模新開發的土地，但市場并不發育，專業人士對該地區土地價值的看法，更多體現在土地取得及開發成本和未來適當的增值，所以適合采用成本逼近法估價；由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。 (3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心區域，第四宗地位于A市城鄉結合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內。根據估價師的調查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態符合A市基準地價的基本沒定，匹配性好，具有一定的替代性。估價師對A市基準地價的合法性和現時性進行了調查，情況表明，A市基準地價由A市政府于2007年1月公布，文件名稱為《A市人民政府關于印發<A市國有土地有償使用規定>的通知》，文號為(A政發［2007］19號)，在合法的有效使用期內；A市基準地價制定后沒有發生重大的城市建設調整，也沒有大的市場變化，其現時性較好，完全可以據此進行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數修正法估價是非常適當的。估價中未能采用假設開發法和收益還原法，理由如下： 前三宗地由于是中國YJKG集團公司生產經營配套的附屬設施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發完成，尚未正式投入使用，設備等也剛剛開始安裝，沒有產生收益的條件。周邊的工業用地沒有同類生產企業，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發的土地，對于預期的開發價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區中的老城區，不屬于新開發完成區，因此不適宜運用成本逼近法評估。 本次采用的市場比較法、基準地價系數修正法和成本逼近法的估價基本原理如下： (1)市場比較法的基本原理。 市場比較法，是根據市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格做適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。其計算公式為： V=V ×A×B×C×D式中V-估價宗地價格； V  -比較實例價格；A-估價對象交易情況指數／比較實例交易情況指數； B-估價對象估價基準日地價指數／比較實例交易期日地價指數； C-估價對象區域因素條件指數／比較實例區域因素條件指數； D-估價對象個別因素條件指數／比較實例個別因素條件指數。 (2)基準地價系數修正法的基本原理。 基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。基準地價系數修正法計算公式為： 宗地價格=宗地所處區域基準地價×(1+∑K  )×相關修正系數式中∑K  -影響地價的個別因素修正系數之和。(3)成本逼近法的基本原理。 成本逼近法是以土地取得費、土地開發所耗各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地使用權出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為： 土地價格=土地取得費+土地開發費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益 其中： 土地取得費，指征用農地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關稅費； 土地開發費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等； 土地稅費，是指征地中發生的相關稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等，各地不同； 投資利息，指土地取得費及土地開發費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發商或土地購買者并不需要另外支付； 投資利潤，指以土地取得費及土地開發費的投入量為基礎，按照土地開發市場平均收益率計算的利潤； 土地增值收益，指集體土地轉變為國有土地后在各種因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發費為基礎計算。 (二)估價過程(略)” 問題(每小題3分)： 1．這段關于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結合你自己的理解，用最簡潔的語言進行總結，估價報告中關于估價方法選擇的敘述一般應該包括哪幾方面? 2．從上述內容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素? 3．以上述內容為基礎，用簡短的語言說明，決定選擇基準地價系數修正法估價之前，一般需要對其進行哪幾個方面的分析和考察? 4．上述內容選擇了成本逼近法。你認為成本逼近法中，關于土地增值收益的來源，一般表現在哪幾個方面? 5．在基準地價系數修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關修正一項，根據你的經驗，一般包括哪些方面的內容? |
| 正確答案: 1．估價報告中關于估價方法選擇的敘述一般應該包括的方面 (1)說明方法選擇總的思路。 (2)列出選擇的方法。 (3)說明所選方法的理由。 (4)說明未選方法的理由。 (5)對所選方法基本原理進行介紹。 2．從上述內容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的因素 (1)估價目的。 (2)估價原則。 (3)估價方法使用的條件。 (4)估價對象的自身情況。 (5)估價對象所在市場狀況。 3．需要對其進行以下幾個方面的分析和考察 (1)基準地價是否覆蓋估價對象。 (2)基準地價設定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似。 (3)基準地價內涵設定是否與宗地自身條件近似(內涵)。 (4)基準地價是否在合法使用期內。 (5)基準地價現時性是否較好。 (6)估價目的所反映的競爭性一般，與基準地價的特點接近。 4．成本逼近法中，關于土地增值收益的來源，一般表現在以下幾個方面 (1)所有權的變化。 (2)用途的變化。 (3)開發程度的變化。 (4)投資集約度的變化。 (5)相對區位條件的變化。 5．一般包括以下幾方面的內容 (1)用途修正。 (2)年期修正。 (3)時間修正。 (4)開發程度修正。 (5)估價目的修正。 (6)土地容積率修正。 (7)權益狀況修正。 |
