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土地估價師土地估價案例與報告考試真題:2008年試題

發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁

2008年試題
一、案例分析題：
1．2007年2月16日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評估公司對其擁有的部分不動產(chǎn)進(jìn)行估價并進(jìn)行資產(chǎn)核算。據(jù)委托方初步說明，估價對象土地于2003年2月16日通過出讓方式取得，當(dāng)時總面積為4908m2，2004年3月20日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出去，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了重新認(rèn)證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價師展示了該土地的相關(guān)資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關(guān)問題。


問題(每小題5分)：
1．由于估價師筆誤，這份抄寫件的關(guān)于填寫的內(nèi)容，出現(xiàn)了至少4處錯誤，請指出并將更正內(nèi)容列在下面。
2．上述表格只是土地初始登記卡，一般情況下，如果土地權(quán)屬發(fā)生變化，均會增加相應(yīng)的登記卡，以記載相關(guān)情況。請根據(jù)委托方說明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡?
3．估價師調(diào)查中沒有查到轉(zhuǎn)讓批發(fā)零售部分的收益，但是根據(jù)有關(guān)資料判斷，估價對象所在區(qū)域商服地價水平在2003年2月16日至2004年3月20日之前沒有變化，根據(jù)上述相關(guān)信息，測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不考慮土地歷史用途價值差異)。
4．估價師調(diào)查得知，估價對象所在區(qū)域商服基準(zhǔn)地價為每建筑平方米3000元(基準(zhǔn)日為2007年1月1日)，其中，商業(yè)零售和住宿餐飲的修正系數(shù)分別為+7％和-4％。根據(jù)上述相關(guān)信息，判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個別因素差異及時間因素)。
正確答案:
1．錯誤更正如下
(1)用途：綜合-商業(yè)零售、住宿餐飲。
(2)證件種類：身份證→法人代碼證。
(3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓→國有建設(shè)用地使用權(quán)。
(4)使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)→出讓。
(5)使用年期：36年→40年。
(6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式→出讓方式。
2．其他登記卡
(1)土地變更登記卡。
(2)土地注銷登記卡。
(3)土地查封登記卡。
(4)土地更正登記卡。
(5)土地抵押登記卡。
3．測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不考慮土地歷史用途價值差異)
計算土地轉(zhuǎn)讓價值：
土地轉(zhuǎn)讓價值=(土地登記價值／土地總面積)×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e
=(2454／4908)×1532
=766(萬元)
4．判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個別因素差異及時間因素)
土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積
=3000×(1-4％)×3376×3．12
=3033．54(萬元)
 
二、報告判讀題：
2．下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容；不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1．25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分最高為30分)。
(提示：第一、第二部分至少有15個錯誤點，第三、第四部分至少有22個錯誤點)

報告正文
土地估價技術(shù)報告
第一部分總述
一、估價項目名稱
××集團(tuán)公司重組并在境內(nèi)上市項目土地使用權(quán)價格評估。
二、估價目的
××集團(tuán)公司擬整體重組并境內(nèi)上市。
據(jù)國土資源部《關(guān)于印發(fā)(國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見)的通知》(國土資發(fā)[1999]433號)、國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)[2001]44號)，××集團(tuán)公司需對其下屬××工程局位于××市的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。本次評估為其重組并在境內(nèi)上市確定土地使用權(quán)價值。
三、估價依據(jù)
(一)國家有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件
1．《中華人民共和國土地管理法》(1998年8月29日第九屆全國民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂)
2．全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定(2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過)
3．《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)
4．《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31號)
5．關(guān)于印發(fā)《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知(國土資發(fā)[1999]44號)
6．《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)[2001]433號)
7．關(guān)于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)》和《土地估價報告?zhèn)浒皋k法(試行)》的通知(國土資廳發(fā)[2001]42號)
8．關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最高價標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國土資發(fā)[2006]307號)
(二)地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件
1．××省人民政府、××市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件
2．《××省土地管理條例》
3．《××市土地利用總體規(guī)劃》
4．《××市統(tǒng)計年鑒》
5．《××市關(guān)于土地級別與基準(zhǔn)地價更新的通知》
(三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
1．《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508-2001)
2．《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB／T18507-2001)
3．中國土地估價師協(xié)會《關(guān)于印發(fā)(重大項目土地評估指引)的通知》(中估協(xié)發(fā)[2005]34號)
4．《土地規(guī)劃分類》(GB／T21010-2007)
(四)其他資料
1．委托方提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、登記、有關(guān)協(xié)議等資料
2．估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料
四、估價基準(zhǔn)日
二00七年六月三十日
五、估價日期
二00七年八月五日至二00七年十二月十五日
六、地價定義
根據(jù)估價目的及估價依據(jù)，結(jié)合委托方提供的資料及現(xiàn)場勘查情況，確定本次評估地價定義：
估價對象于評估基準(zhǔn)日為出讓土地使用權(quán)，評估中土地使用權(quán)類型按出讓設(shè)定；估價對象土地使用權(quán)終止日期為2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年設(shè)定；估價對象的實際開發(fā)程度為紅線外“六通”(通路、通電、通信，通氣、供水、排水)、紅線內(nèi)“五通一平”(通路、通電、通信，供水、排水及場地平整)，根據(jù)此次估價目的，評估中設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”(通路、通電、通信，通氣、供水、排水)、紅線內(nèi)場地平整。
綜上，本次評估價格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述使用年期、開發(fā)程度等各項評估設(shè)定條件，于評估基準(zhǔn)日2007年6月30日的正常市場條件下的土地使用權(quán)價格。
七、估價結(jié)果
估價對象在估價設(shè)定用途、使用年限、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于評估基準(zhǔn)日正常市場條件下的土地使用權(quán)價格為：
總地價：9876492元
大寫：玖佰捌拾柒萬陸仟肆佰玖拾貳元整(貨幣種類：人民幣)
估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》(表略)
八、需要特殊說明的事項
(一)估價的前提條件和假設(shè)條件
1．現(xiàn)土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
2．估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
3．估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。
4．在估價基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。
5．任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
(二)估價結(jié)果和估價報告的使用
1．估價人員依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》撰寫本估價報告，形成意見和結(jié)論。
2．本報告僅為本次評估目的服務(wù)，其估價結(jié)果僅用于本次評估目的時才有效。
3．本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4．土地估價技術(shù)報告僅供委托方使用。
5．本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
6．本報告的估價結(jié)果自評估報告提交之日起1年內(nèi)有效。
(三)其他需要說明的事項
1．估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實；土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
2．報告中有關(guān)估價對象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。
九、土地估價師簽字
姓名        土地估價師資格證書號     簽名
×××          ×××××          (簽字)
十、土地估價機(jī)構(gòu)
估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：(簽字)
××評估有限公司(公章)
二00七年十二月十五日

第二部分估價對象描述及地價影響因素說明
一、估價對象描述
1．土地登記狀況
估價對象的土地登記狀況具體如下：
國有土地使用證號：×國用(2007更)第06—283號
宗地位置：××路××號
宗地編號：××
地籍圖號：××
登記用途：辦公
土地使用權(quán)類型：出讓
土地使用權(quán)終止日期：2050年8月30日
土地總面積：9524．1m
四至：東至××，南至××，西至××，北至××
土地級別：無證載。
2．土地權(quán)利狀況
估價對象的土地所有權(quán)屬于國家，土地使用者于2000年通過出讓方式合法取得使用權(quán)，終止日期為2050年8月30日，剩余使用年限為43．2年。根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，各估價對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚，無抵押等他項權(quán)利。
3．土地利用狀況
估價對象所占用土地的總面積為9524．1m，地上建筑物主要為辦公樓(信息咨詢中心)，建筑面積為24393m，地下2層，地上17層，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，估價基準(zhǔn)日未竣工，為在建工程，容積率為2．56。
二、土地因素說明
(一)一般因素(略)
(二)區(qū)域因素
待估宗地所處區(qū)域為××市政府駐地，是××市政治經(jīng)濟(jì)中心。區(qū)域人口約17萬。區(qū)域內(nèi)有混合型主干道××路、交通性主干道××路通過。該區(qū)域內(nèi)交通便捷，出入方便?；A(chǔ)設(shè)施條件較完善，市政統(tǒng)一供水，供水保證率高；市內(nèi)排水為雨污合流制；電力設(shè)施齊全，年供電量4億kw／小時，電力供應(yīng)充足；通信暢達(dá)，裝機(jī)總?cè)萘?5萬門的程控電話，形成全天候、多功能現(xiàn)代化通信系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)各用戶單位自建鍋爐供暖，不集中供暖。區(qū)域內(nèi)多為行政事業(yè)單位、教育、金融機(jī)構(gòu)及居民住宅小區(qū)，區(qū)域內(nèi)的人口密度適中，環(huán)境質(zhì)量較好。人文環(huán)境較好。根據(jù)城市規(guī)劃，待估宗地所在區(qū)域無規(guī)劃限制。
(三)個別因素(略)

第三部分土地估價
一、估價原則
(一)供需原則(略)
(二)變動原則(略)
(三)報酬遞增、遞減原則(略)
二、估價方法與估價過程
(一)估價方法選擇
估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，結(jié)合估價對象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r來確定估價方法。
估價對象于估價基準(zhǔn)日的實際用途為辦公樓，設(shè)定用途為辦公用途，一般可采用的評估方法有：市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法，對于在建工程用地還可考慮假設(shè)開發(fā)法。由于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價完成于1991年，當(dāng)?shù)赝恋匦姓芾聿块T在1996年組織更新并公布實施，至今已有11年未更新，該基準(zhǔn)地價修正體系已經(jīng)不適于現(xiàn)行地價水平，故本次不宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行測算評估；估價對象為在建工程，具有預(yù)期收益，因此適宜選擇假設(shè)開發(fā)法評估；同時，所在區(qū)域近期類似交易案例較多，能夠比較客觀地測算估價對象的價值，故適宜采用市場比較法進(jìn)行測算。
所以，本次評估采取市場比較法和假設(shè)開發(fā)法測算估價對象土地使用權(quán)價格。在上述兩種方法測算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合分析，最終確定估價對象的地價。
(二)估價過程
1．采用市場比較法估價
市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原則，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)修正，以此估算價格的方法。計算公式如下：
V=V×A×B×C×D+E
式中V-待估宗地價格；
V-比較實例價格；
A-估價對象交易情況指數(shù)／比較實例交易情況指數(shù)；
B-比較實例交易期日地價指數(shù)／估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)；
C-估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)；
D-估價對象個別因素條件指數(shù)／比較實例個別因素條件指數(shù)；
E-基礎(chǔ)設(shè)施水平修正額。
(1)比較實例選擇
通過調(diào)查分析，我們選擇了近期發(fā)生交易的與估價對象條件類似的3個比較實例，選擇實例情況見表1。

(2)因素選擇與因素條件說明
根據(jù)估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有：
1)土地用途、交易期日、交易方式、交易情況和土地使用年期等。
2)區(qū)域因素：主要有區(qū)位和交通條件等。
3)個別因素：主要指宗地形狀、容積率和地質(zhì)承載力等。
4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：指紅線外“幾通”，紅線內(nèi)場地是否平整。
比較實例與估價對象各因素及其條件說明詳見表2(略)。
(3)編制比較因素條件指數(shù)表
根據(jù)估價對象與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：
1)交易方式
估價對象的交易方式與比較案例一致，不需進(jìn)行修正。
2)交易期日修正
根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地價變化情況，確定比較案例和估價對象在不同時間的地價指數(shù)，見表3。
經(jīng)調(diào)查××市區(qū)域綜合用地在同類地區(qū)2006年全年與2007年上半年綜合用地的市場平均價格相比較，2006年12月至2007年6月平均每月上漲0．5％。

3)土地使用年期修正
當(dāng)比較案例與估價對象的土地使用年期不一致時，需進(jìn)行年期修正，以估價對象為100，年期修正公式如下：

式中K-比較實例的土地使用年期修正系數(shù)；
r-土地還原率(按估價基準(zhǔn)日時中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率3．06％，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風(fēng)險因素調(diào)整值，按7％計)；
m-估價對象土地使用年期；
n-比較實例土地使用年期。
4)距區(qū)域中心距離：以估價對象距區(qū)域中心距離為100，每增加或減少1km，指數(shù)減少或增加2％。
5)距火車站距離：以估價對象距火車站距離為100，每增加或減少1km，指數(shù)減少或增加2％。
6)宗地形狀：分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以估價對象形狀為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2％。
7)容積率：以估價對象容積率修正指數(shù)為100，比較實例的容積率與其相比，每增加或減少0．5，指數(shù)減少或增加0．5％。
8)地質(zhì)承載力：分為適宜、較適宜、不適宜三個等級，以估價對象目前適宜指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2％。
9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：依據(jù)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施狀況，開發(fā)水平修正額見表4。

根據(jù)上述說明，確定比較因素條件指數(shù)如表5(略)。
(4)計算比準(zhǔn)價格
根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，可制定估價對象的比較因素修正系數(shù)表，依據(jù)市場比較法的基本公式，測算估價對象的比準(zhǔn)價格見表6。


經(jīng)過比較分析，3個比準(zhǔn)價格比較接近，故取3個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法測算估價對象的評估價格：
評估價格=(952．22+1108．11+1052．22)／3
=1037．5(元／m)
2．采用假設(shè)開發(fā)法估價
假設(shè)開發(fā)法，是在不動產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等，以價格余額來估算估價對象價格的方法。公式如下：
地價=目前不動產(chǎn)總價一開發(fā)成本一投資利息一投資利潤一銷售稅費(fèi)
(1)確定土地的最佳利用方式
估價對象地上建筑物擬建為信息咨詢中心辦公樓，據(jù)委托方提供資料及估價人員現(xiàn)場調(diào)查，該辦公樓在估價基準(zhǔn)日已完成主體構(gòu)建及外部裝飾裝修工程，計劃于2008年3月底竣工驗收，土地證記載用途為辦公樓，該宗地符合規(guī)劃，建筑容積率為2．56，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，
為土地的最佳利用方式。
(2)預(yù)期不動產(chǎn)總價
該區(qū)域不動產(chǎn)單價為2516元／m，建筑物的總面積為24393m。則：
預(yù)期不動產(chǎn)總價=24393×2516
=6137．28(萬元)
(3)建筑物開發(fā)成本
1)建造成本
根據(jù)《××省建筑工程預(yù)算綜合基價》及估價人員對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)類似建筑的建造成本的調(diào)查，綜合分析確定，磚混結(jié)構(gòu)1300元／m。
2)專業(yè)費(fèi)用
專業(yè)費(fèi)用包括立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、評估等費(fèi)用，按建造成本的11％確定。
故：
專業(yè)費(fèi)用=建造成本×11％
=143(元／m)
所以，建筑物開發(fā)成本=(建造成本+專業(yè)費(fèi)用)×土地面積
=3519．91(萬元)
(4)投資利息
以上述建筑物開發(fā)成本及地價的合計為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項目的投資規(guī)模，開發(fā)周期為2年，利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的一年期貸款(含一年以下)利息率6．57％計，開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，地價是一次性投入，計息期為整個開發(fā)周期，按復(fù)利計息，貸款利息為：
投資利息=地價×[(1+利息率)開發(fā)周期-1]+建筑物開發(fā)成本×[(1+利息率)×開發(fā)周期／2-1]
=地價×[(1+6．57％)-1]+3519．91×[(1+6．57％)×2／2-1]
=地價×0．1357+231．26(萬元)
(5)投資利潤
開發(fā)項目正常利潤一般以不動產(chǎn)總價一定比例計算。根據(jù)估價人員的實地調(diào)查，開發(fā)類似辦公樓房地產(chǎn)開發(fā)期一般為2年，待估宗地所在區(qū)域內(nèi)開發(fā)辦公樓房地產(chǎn)的平均利潤率為18％，本次評估投資利潤率為18％。
投資利潤=(地價+建筑物開發(fā)成本)×投資利潤率
=(地價+3519．91)×18％
=地價×0．18+633．58(萬元)
(6)交易稅費(fèi)
在銷售過程中支出的費(fèi)用主要有：
1)營業(yè)稅及附加：包括①營業(yè)稅，營業(yè)稅按不動產(chǎn)售價的5％計；②城市建設(shè)維護(hù)稅，按營業(yè)稅稅額的7％計；③教育費(fèi)附加，按營業(yè)稅稅額的3％計。
2)買賣手續(xù)費(fèi)：按不動產(chǎn)總價的0．2％支付。
3)廣告宣傳及代理費(fèi)：按不動產(chǎn)總價的1．5％計。
則，交易稅費(fèi)=不動產(chǎn)總價×7．2％
=6137．28×7．2％
=441．88(萬元)
(7)計算待估宗地總地價
將上述各項代入公式：
地價=預(yù)期不動產(chǎn)總價-開發(fā)成本-投資利息-投資利潤-交易稅費(fèi)
=6137．28-3519．91-(地價×0．1357+231．26)-(地價×0．18+633．58)-441．88
=1154．05(萬元)
(8)計算宗地單位面積地價
單位面積地價=總地價／土地面積
=11540500／9524．1
=1211．72(元／m)
三、地價的確定
1．地價確定的方法
估價對象運(yùn)用市場比較法評估結(jié)果為1037．5元／m，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果為1037．1元／m。結(jié)合估價對象實際情況，兩種估價方法分別從不同側(cè)面反映了估價對象的地價水平。
市場比較法測算結(jié)果反映估價對象所在區(qū)域的現(xiàn)實價值；假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果反映估價對象在規(guī)劃用途的未來客觀價格。由于兩種方法測算結(jié)果相差較小，經(jīng)綜合分析，采用兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值取整，確定待估對象的最終評估價格。
土地單價=(1037．5+1211．72)／2
=1124．61(元／m)
2．估價結(jié)果
估價對象在估價設(shè)定的用途、使用年限，設(shè)定的開發(fā)程度和利用條件下，于評估基準(zhǔn)日正常市場條件下的土地使用權(quán)價格為：
土地總面積：9524．1m
土地單價：1124．61元／m
總地價：11540459．6元
大寫：壹仟壹佰伍拾肆萬零肆佰伍拾玖元陸角
第四部分附件
附件1：估價對象區(qū)域位置示意圖
附件2：估價對象現(xiàn)狀利用照片
附件3：土地估價委托書復(fù)印件
附件4：估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
附件5：估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件
附件6：土地估價師資格證書復(fù)印件
 
正確答案:
(1)總述內(nèi)容不全，缺少委托方、受托估價方。
(2)估價目的中確定價值錯誤。
(3)《中華人民共和國土地管理法》引用錯誤，2004年8月28日該法已經(jīng)修訂。
(4)《全國工業(yè)用地出讓最高價標(biāo)準(zhǔn)》錯誤，應(yīng)為《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》。
(5)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中《土地規(guī)劃分類》應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》。
(6)地價定義不全，缺少土地用途的設(shè)定。
(7)土地使用年期設(shè)定錯誤，不該是法定最高使用年期，實際剩余使用年期為43．2年。
(8)估價結(jié)果表述不全，缺少土地單價。
(9)報告撰寫的依據(jù)不準(zhǔn)確，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(10)土地估價技術(shù)報告提交對象錯誤，提供給委托方僅為土地估價報告，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方。
(11)其他需要說明的事項中，估價機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實是錯誤的。
(12)缺少估價師簽字，至少要兩名土地估價師簽字。
(13)土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)利人登記信息。
(14)標(biāo)題名稱不符，應(yīng)為地價影響因素分析。
(15)區(qū)域因素分析缺項，還應(yīng)包括通氣、公共配套設(shè)施等內(nèi)容。
(16)估價原則不全，缺少合法原則、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法需要最有效利用原則。
(17)方法選擇錯誤，辦公樓具有收益性，不適宜運(yùn)用成本逼近法。
(18)采用市場比較法估價過程中，公式V=V×A×B×C×D+E不正確。
(19)公式錯誤，分子分母顛倒了，B應(yīng)為估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)／比較實例交易期日地價指數(shù)。
(20)比較案例描述缺項：土地用途內(nèi)涵是否一致未作說明，位置沒有說明。
(21)地價指數(shù)確定不清：未對地價指數(shù)的基準(zhǔn)日期進(jìn)行說明，地價增長缺依據(jù)。
(22)公式。
(23)容積率修正確定缺乏依據(jù)：應(yīng)說明如何確定容積率修正系數(shù)。
(24)采用假設(shè)開發(fā)法估價中，地價應(yīng)=預(yù)期不動產(chǎn)價格-開發(fā)成本-投資利息-投資利潤-銷售稅費(fèi)。
(25)預(yù)期不動產(chǎn)價格確定缺乏依據(jù)，應(yīng)闡明預(yù)期不動產(chǎn)價格的依據(jù)。
(26)建筑物開發(fā)成本內(nèi)容不全：缺少不可預(yù)見費(fèi)等。
(27)建筑結(jié)構(gòu)與土地利用狀況中描述矛盾：根據(jù)前述介紹，該建筑為框架結(jié)構(gòu)。
(28)建筑物開發(fā)成本=(建造成本+專業(yè)費(fèi)用)×土地面積不正確。建筑物開發(fā)成本計算應(yīng)用建筑面積。
(29)利率計算期錯誤：開發(fā)期為2年。利息率取一年期不正確。
(30)公式錯誤：前述按復(fù)利計算，投資利息=地價×+建筑物開發(fā)成本×。
(31)投資利潤計算基數(shù)前后矛盾：是以不動產(chǎn)總價還是投資的一定比例計算，前后應(yīng)保持一致。
(32)計算總地價不準(zhǔn)確：應(yīng)扣除取得土地時支付的相關(guān)稅費(fèi)等。
(33)地價確定的方法中所述的，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果反映估價對象在規(guī)劃用途的未來客觀價格是錯誤的。
(34)開發(fā)程度和利用條件不應(yīng)該是設(shè)定的。
(35)估價結(jié)果表述錯誤：大寫沒有貨幣單位，沒寫幣種。
(36)附件不全：附件中缺少估價對象《國有土地使用證》復(fù)印件。
(37)附件不全：附件中缺少委托估價方營業(yè)執(zhí)照或法人代表身份證復(fù)印件。
 
3．以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。
“(一)采用成本逼近法估價
1．土地取得費(fèi)
估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例，計算平均值為92．25元／m。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元／m，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費(fèi)為90YE／m。
2．有關(guān)稅費(fèi)
A．土地管理費(fèi)
根據(jù)××省財政廳、××省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([1995]×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2％征收”，確定估價對象土地管理費(fèi)為1．8元／m。
B．耕地占用稅
根據(jù)《××省耕地占用稅實施辦法》(×政［1987］119號)，耕地占用稅為8元／m。
C．耕地開墾費(fèi)
根據(jù)《××省土地管理條例》第29條，在10～15元／m的征收范圍，本次評估過程中，按10元／m征收耕地開墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=19．8元／m
3．土地開發(fā)費(fèi)
估價對象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗地內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及《××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為85元；／m。
4．投資利息
投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。
通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為1年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6．12％，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，投資利息計算如下：
投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))×開發(fā)周期×6．12％+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1／2×6．12％
=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2×6．12％
=9．32(元／m)
5．投資利潤
通過調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、各項稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10％左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×10％=19．48(元／m)
6．土地增值收益
根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤四項之和)的10％～30％計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率按15％計。根據(jù)土地增值收益公式：
土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤)×15％
=33．54(元／m)
7．無限年期土地使用權(quán)價格
該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：
土地單價=1+2+3+4+5+6
=90+19．8+85+9．32+19．48+33．54
=257．14(元／m)
8．區(qū)位修正
成本逼近法測算過程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。
估價人員認(rèn)為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后
確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6．64％。
則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=257．14×(1+6．64％)
=274．21(元；／m)
9．有限年期土地使用權(quán)價格
根據(jù)有限年期地價測算公式：
式中V-估價對象N年期土地使用權(quán)價格(元／m)；
V-無限年期土地使用權(quán)價格(元／m)；
r-土地還原率取6％(按估價基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風(fēng)險因素調(diào)整值，按6％計)；
N-剩余土地使用年期。
運(yùn)用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=253．3(元／m)。”
問題(每小題3分)：
1．成本逼近法一般適用于征收新開發(fā)土地的估價，也比較適用于市場發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價。本案例為工業(yè)用地，請根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少5個適用成本逼近法估價的地類。
2．上述案例在計算土地取得費(fèi)用時，使用的是案例綜合數(shù)據(jù)，在實際操作中，需要對案例的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類?
3．上述案例中，土地取得費(fèi)的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，請從區(qū)片價的特點簡述可能的原因。
4．上述案例中確定的土地開發(fā)費(fèi)用為85元／m，實際上是由多個單項工程支出構(gòu)成，請列出土地開發(fā)中可能的單項工程。
5．上述案例中區(qū)位修正運(yùn)用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系，請列出該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素。
 
正確答案:
1．根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近法估價的地類
(1)采礦用地。
(2)倉儲用地。
(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體。
(4)科教。
(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善。
(6)新聞出版。
(7)文體娛樂。
(8)公共設(shè)施。
(9)公園綠地。
2．依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類
(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。
(2)青苗補(bǔ)償費(fèi)。
(3)勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)用。
(4)地上物補(bǔ)償。
(5)社會保障。
3．上述案例中，土地取得費(fèi)的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，從區(qū)片價的特點簡述可能的原因
(1)征地區(qū)片價不包括青苗補(bǔ)償。
(2)征地區(qū)片價不包括地上物補(bǔ)償。
(3)估價對象人均耕地面積較低。
(4)估價對象土地質(zhì)量較好。
(5)估價對象區(qū)位條件好。
(6)人均收入水平高。
(7)人均生活水平高。
(8)人均社會保障水平高。
(9)區(qū)片價只是實際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。
4．土地開發(fā)中可能的單項工程
(1)通路。
(2)通電。
(3)通信。
(4)供水。
(5)排水。
(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?。
(7)土地平整。
5．該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素
(1)工業(yè)區(qū)用地類型。
(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益。
(3)工廠與原料和市場的配合。
(4)道路級別。
(5)過境公路連接狀況。
(6)距火車站的距離。
(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況。
(8)區(qū)域土地利用限制。
(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
 
4．以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。
“二、估價方法與估價過程
(一)方法選擇
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進(jìn)行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強(qiáng)的相似性，可以采用相同的方法估價；第四宗地為工業(yè)用地，單獨(dú)選擇方法估價。
根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行估價，第四宗地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行估價，理由如下：
(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨(dú)立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。
(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當(dāng)?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價；由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。
(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心區(qū)域，第四宗地位于A市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合A市基準(zhǔn)地價的基本沒定，匹配性好，具有一定的替代性。估價師對A市基準(zhǔn)地價的合法性和現(xiàn)時性進(jìn)行了調(diào)查，情況表明，A市基準(zhǔn)地價由A市政府于2007年1月公布，文件名稱為《A市人民政府關(guān)于印發(fā)<A市國有土地有償使用規(guī)定>的通知》，文號為(A政發(fā)［2007］19號)，在合法的有效使用期內(nèi)；A市基準(zhǔn)地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時性較好，完全可以據(jù)此進(jìn)行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準(zhǔn)地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價是非常適當(dāng)?shù)摹９纼r中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：
前三宗地由于是中國YJKG集團(tuán)公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強(qiáng)，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨(dú)立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運(yùn)用成本逼近法評估。
本次采用的市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：
(1)市場比較法的基本原理。
市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。其計算公式為：
V=V×A×B×C×D
式中V-估價宗地價格；
V-比較實例價格；
A-估價對象交易情況指數(shù)／比較實例交易情況指數(shù)；
B-估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)／比較實例交易期日地價指數(shù)；
C-估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)；
D-估價對象個別因素條件指數(shù)／比較實例個別因素條件指數(shù)。
(2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理。
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法計算公式為：
宗地價格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價×(1+∑K)×相關(guān)修正系數(shù)
式中∑K-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。
(3)成本逼近法的基本原理。
成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：
土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+土地稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益
其中：
土地取得費(fèi)，指征用農(nóng)地或者購買土地的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償和人員安置補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)；
土地開發(fā)費(fèi)，指為使土地達(dá)到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費(fèi)用、道路修建費(fèi)用、水電費(fèi)用等；
土地稅費(fèi)，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如耕地占用稅、菜田基金等，各地不同；
投資利息，指土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)實際投入資金按照當(dāng)時利息率計算的利息，是一種機(jī)會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付；
投資利潤，指以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤；
土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)為基礎(chǔ)計算。
(二)估價過程(略)”
問題(每小題3分)：
1．這段關(guān)于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進(jìn)行總結(jié)，估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?
2．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?
3．以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡短的語言說明，決定選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進(jìn)行哪幾個方面的分析和考察?
4．上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面?
5．在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關(guān)修正一項，根據(jù)你的經(jīng)驗，一般包括哪些方面的內(nèi)容?
正確答案:
1．估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面
(1)說明方法選擇總的思路。
(2)列出選擇的方法。
(3)說明所選方法的理由。
(4)說明未選方法的理由。
(5)對所選方法基本原理進(jìn)行介紹。
2．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的因素
(1)估價目的。
(2)估價原則。
(3)估價方法使用的條件。
(4)估價對象的自身情況。
(5)估價對象所在市場狀況。
3．需要對其進(jìn)行以下幾個方面的分析和考察
(1)基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象。
(2)基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似。
(3)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵)。
(4)基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi)。
(5)基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好。
(6)估價目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價的特點接近。
4．成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個方面
(1)所有權(quán)的變化。
(2)用途的變化。
(3)開發(fā)程度的變化。
(4)投資集約度的變化。
(5)相對區(qū)位條件的變化。
5．一般包括以下幾方面的內(nèi)容
(1)用途修正。
(2)年期修正。
(3)時間修正。
(4)開發(fā)程度修正。
(5)估價目的修正。
(6)土地容積率修正。
(7)權(quán)益狀況修正。

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