土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(八)
發(fā)布時間：2010-01-14 共6頁
（三）物權的消滅
物權的消滅，是指物權與其主體的分離。可將物權的消滅分為絕對消滅和相對消滅。一般所說的物權消滅是指物權的絕對消滅。
1.物權的絕對消滅
（1）物權標的物的客觀滅失，使物權本身歸于消滅。如某甲所有的房屋被燒毀。物權標的物滅失后，如果有標的物之變形物或價值變形物（如書籍燒毀后對第三人的損害賠償請求權）出現，所有權人仍對其享有所有權。
（2）標的物未滅失，物權本身已歸于消滅，他人并未因此而取得標的物上的權利。在此情形下，即使他人有可能取得標的物上的權利，但這已不是原來的所有權。
2．物權的相對消滅物權的相對消滅，是指物權與其原主體相分離，但權利本身并未消滅，而是改屬于新的權利主體。在物權相對消滅的情況下，原物權主體喪失了物權，而新的物權主體以繼受取得了物權。從這個意義上說，物權的相對消滅并非嚴格意義上的物權消滅。
3．物權消滅的原因物權消滅的原因主要表現為以下幾個方面：
（1）混同。作為物權消滅原因的混同，是指兩個無并存必要的物權同歸于一人的法律事實。這時的混同雖然表現為權利的混同，但實際上卻是權利與義務的混同。物權混同時，對混同的效力有不同的主張：兩物權混同時，其中一物權被他物權吸收而消滅；由于同一物上有所有權或他物權的同時存在，或定限物權與以其為標的其他定限物權同時存在，并無不可，且其在不動產登記上有一定效力，因此，物權不因混同而消滅；兩物權混同時，原則上其中一物權消滅，但該物權對本人或第三人有利害關系時不消滅。
（2）拋棄。拋棄是指權利人不將其物權移轉于他人而使其物權歸于消滅。拋棄是單獨行為。拋棄物權，應有意思表示。如欲拋棄動產所有權，除了有拋棄的意思表示外，還須放棄對該動產的占有；在拋棄其他動產物權（如質權、留置權）時，須向因拋棄而直接受益的人作出拋棄的意思表示，并交付其動產。在拋棄不動產所有權時，除了作出拋棄的意思表示外，還要向登記機關涂銷所有權登記；在拋棄不動產其他物權時，除了要向因拋棄而直接受利益的人作出拋棄的意思表示外，還要向登記機關涂銷登記。
（3）標的物滅失，是物權消滅的當然原因。
（4）因法定原因而消滅。例如，采礦權因法定原因而被撤銷。
（5）法定期間之經過。
（6）他人因時效取得物權而使原物權消滅。因時效完成而取得所有權的，不僅原所有權消滅，而且存在于該標的物上的其他物權也消滅。因時效完成而取得其他物權的，原存在于該標的物上的不能相容的同種物權也消滅。
（7）擔保物權所擔保的債權消滅。擔保物權以所擔保的債權存在為前提，因此，所擔保的債權消滅時，擔保物權也消滅。應注意，最高額抵押權在其存續(xù)期限未屆滿前，并不因其所擔保的債權額為零而消滅。
（8）由于繼承權遭受侵害后于一定期限內不行使回復請求權，導致因繼承而取得的物權喪失。
（9）標的物被征用或沒收。因征用或沒收，使得標的物之上的物權消滅。
（10）動產添附于他人的不動產或動產，他人取得動產所有權時，原動產的所有權及該動產上的其他權利消滅。
二、物權變動
1．基于法律行為的物權變動的模式基于法律行為的物權變動大體上有以下三種模式：
（1）物權形式主義。物權形式主義的物權變動模式，是指買賣標的物所有權的移轉，除有買賣契約、登記或交付外，當事人還須就標的物所有權的移轉成立一個獨立于買賣契約之外的合意二物權形式主義以德國為代表。
（2）意思主義。意思主義的物權變動模式，是指所有權的移轉以債權契約為依據，既不需要另外的物權行為，也不以登記或交付為生效要件。意思主義以法國、日本為代表。
（3）債權形式主義。債權形式主義的物權變動模式，是指物權因法律行為的發(fā)生而變動時，除當事人之間有債權合意外，另外還需要登記或交付的法定方式。債權形式主義以奧地利為代表。
2．我國現行法所規(guī)定的物權變動方式我國《民法通則》第72條是關于動產物權變動的基本規(guī)定。該條規(guī)定，“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”
我國不動產物權的變動方式散見于單行民事法律中。《城市私有房屋管理條例》第6條規(guī)定，房屋所有權轉移或者房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續(xù)。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》也規(guī)定，土地使用權的轉讓除有轉讓協(xié)議外，還須依法進行登記。《城市房地產管理法》第40、60條規(guī)定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，并向房地產管理部門申請房地產變更登記，否則轉讓不生效力。《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定，“國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、他項權利及土地的主要用途發(fā)生變更的，土地所有者、使用者及他項權利擁有者，必須及時申請變更登記。不經變更登記的土地所有權、使用權及他項權利之轉移，屬于非法轉讓，不縣有法律效力。”《最高人民法院關于審理〈房地產管理法〉施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定，“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。”總之，我國法律明確規(guī)定了無論是土地權屬的變更，還是房屋所有權的變更，都應當登記。我國現行法對一些物權的設定要求采用書面形式。例如，《擔保法》第38條規(guī)定，“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”一般認為，我國的物權變動采意思主義與登記或交付的結合。
