業主維權典型事件盤點：和諧小區還有多遠
發布時間：2010-01-14 共2頁
一 非理性“維權”：和諧小區有多遠
業委會主任無故被打、業委會成員接到死亡恐嚇、業主家門鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽起來好似奇異事件，但卻曾經見諸報端。
點評：從哲學角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問題的一種方法，但這與社會和諧相悖。筆者認為，這些極端事件是中國物業管理發展中的矛盾，進步中的挫折。中國物業管理發展20年，在解決就業、延續政府職能、維護社區秩序、提升物業品質等方面的成就有目共睹，否認中國物業管理發展的成就是將物業管理“虛無化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國物業管理發展已經成熟。作為物業人，應認清物業管理發展的方向，推動它的專業化、法治化、規范化，對于其發展中出現的這些非理性、不和諧的現象，應該積極進行呼吁并制止。
二 更換物業公司：業主維權主動出擊
2001年9月17日，景洲大廈業主開全國先河，由業主自主投票表決，更換了原來由開發商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。
點評：此案例屬于早期的業主維權典型案件，起因是由于物業管理不到位，目的是為了換一個好“管家”。業主更換物業是基于一個樸素的道理：房子是我的，我就有權利選擇誰來服務。從理論上講，在2003年國務院《物業管理條例》通過前后，業內對物業管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規幾乎是空白，地方的實際操作有許多與物業管理本質沖突的地方。如有些地方行政主管部門起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償等。客觀講，在當時業主可否換物業公司都不甚明確，如何實際操作更是無章可循。
從行業發展的角度講，業委會更換管理不到位、服務有問題的物業公司，是一個行業發展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業主維權的大幕已經拉開。
三 物業管理交接難：制度缺陷的“陣痛”
2004年7月15日，煙臺市裕順嘉園小區原物業公司晨楓物業因開發商遺留問題和物業費標準與業主產生矛盾，并中止對小區的服務。 2004年8月30日，小區新的業委會依照有關法律程序公開選聘新的物業管理公司，新物業管理公司萬華物業成功中標，并于9月2日進駐裕順嘉園。誰知，萬華物業在服務了短短的6天之后，卻撤出小區，退出的根本原因是小區原物業公司一直拒絕履行交接手續。
點評：裕順嘉園事件決非個案，新老“管家”交接時矛盾重重，甚至會發生暴力流血事件。《物業管理條例》雖然規定小區過半數的業主同意，其所占面積也超過半數的情況下，可以更換物業公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業主同意票已經并非易事，二來新老交接，老物業平和退出小區更難，而新物業強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。主要問題在于：
1、法律規定不完善。從《條例》規定看，有關業主換“管家”的規定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關于移交事項的規定；第39條關于物業合同終止應當移交的規定；第59條不移交有關事項的法律責任的規定。
結合物業移交的實際情況，筆者發現有以下幾點尚需改進：(1)物業移交的時間不明確。 《條例》第39條第二款規定：“物業服務合同終止時，業主大會選聘了物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。 ”沒有交接時間的強制規定，老“管家”可以以各種借口拖延時間，比如說物業費沒有繳清。 (2)移交的內容、方式不明確。 《條例》第39條規定了物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和《條例》第29條規定的資料交還給業主委員會，但物業的交接并非如此簡單，后續的物業怎樣接管老“管家”已經使用過的設施、設備，維修資金如何交接，哪些屬于物業管理所必需的資料，移交的內容該不該明確，不同的移交內容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責任規定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規定了不移交有關資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規定可操作性較差，一是“有關資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應當對不依法交接有關設施、設備、鑰匙、資料等所有與物業管理有關的實物和資料都應當受到懲罰，但本條僅僅規定了不移交有關資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規定，對拖欠老“管家”的物業費誰來保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當造成的物業設施、設備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，大家只能“摸著石頭過河”。
2、政府對物業管理交接監管不力。
目前，政府對物業管理交接工作的監管力度是遠遠不夠的。做好物業管理交接的監管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老“管家“的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業管理交接中的作用尚不明顯。筆者認為，我國法律關于物業接管的規定本身就少，在這種現實條件下，政府的指導和監督就尤為重要。
從深層次原因分析，造成物業交接難是由于我國目前物業管理制度構建上的缺陷——未形成以業主為中心的物業管理制度，從而造成物業公司定位的模糊，加之政府執法不嚴、物業公司法律意識淡薄等。
業委會主任無故被打、業委會成員接到死亡恐嚇、業主家門鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽起來好似奇異事件，但卻曾經見諸報端。
點評：從哲學角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問題的一種方法，但這與社會和諧相悖。筆者認為，這些極端事件是中國物業管理發展中的矛盾，進步中的挫折。中國物業管理發展20年，在解決就業、延續政府職能、維護社區秩序、提升物業品質等方面的成就有目共睹，否認中國物業管理發展的成就是將物業管理“虛無化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國物業管理發展已經成熟。作為物業人，應認清物業管理發展的方向，推動它的專業化、法治化、規范化，對于其發展中出現的這些非理性、不和諧的現象，應該積極進行呼吁并制止。
二 更換物業公司：業主維權主動出擊
2001年9月17日，景洲大廈業主開全國先河，由業主自主投票表決，更換了原來由開發商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。
點評：此案例屬于早期的業主維權典型案件，起因是由于物業管理不到位，目的是為了換一個好“管家”。業主更換物業是基于一個樸素的道理：房子是我的，我就有權利選擇誰來服務。從理論上講，在2003年國務院《物業管理條例》通過前后，業內對物業管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規幾乎是空白，地方的實際操作有許多與物業管理本質沖突的地方。如有些地方行政主管部門起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償等。客觀講，在當時業主可否換物業公司都不甚明確，如何實際操作更是無章可循。
從行業發展的角度講，業委會更換管理不到位、服務有問題的物業公司，是一個行業發展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業主維權的大幕已經拉開。
三 物業管理交接難：制度缺陷的“陣痛”
2004年7月15日，煙臺市裕順嘉園小區原物業公司晨楓物業因開發商遺留問題和物業費標準與業主產生矛盾，并中止對小區的服務。 2004年8月30日，小區新的業委會依照有關法律程序公開選聘新的物業管理公司，新物業管理公司萬華物業成功中標，并于9月2日進駐裕順嘉園。誰知，萬華物業在服務了短短的6天之后，卻撤出小區，退出的根本原因是小區原物業公司一直拒絕履行交接手續。
點評：裕順嘉園事件決非個案，新老“管家”交接時矛盾重重，甚至會發生暴力流血事件。《物業管理條例》雖然規定小區過半數的業主同意，其所占面積也超過半數的情況下，可以更換物業公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業主同意票已經并非易事，二來新老交接，老物業平和退出小區更難，而新物業強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。主要問題在于：
1、法律規定不完善。從《條例》規定看，有關業主換“管家”的規定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關于移交事項的規定；第39條關于物業合同終止應當移交的規定；第59條不移交有關事項的法律責任的規定。
結合物業移交的實際情況，筆者發現有以下幾點尚需改進：(1)物業移交的時間不明確。 《條例》第39條第二款規定：“物業服務合同終止時，業主大會選聘了物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。 ”沒有交接時間的強制規定，老“管家”可以以各種借口拖延時間，比如說物業費沒有繳清。 (2)移交的內容、方式不明確。 《條例》第39條規定了物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和《條例》第29條規定的資料交還給業主委員會，但物業的交接并非如此簡單，后續的物業怎樣接管老“管家”已經使用過的設施、設備，維修資金如何交接，哪些屬于物業管理所必需的資料，移交的內容該不該明確，不同的移交內容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責任規定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規定了不移交有關資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規定可操作性較差，一是“有關資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應當對不依法交接有關設施、設備、鑰匙、資料等所有與物業管理有關的實物和資料都應當受到懲罰，但本條僅僅規定了不移交有關資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規定，對拖欠老“管家”的物業費誰來保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當造成的物業設施、設備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，大家只能“摸著石頭過河”。
2、政府對物業管理交接監管不力。
目前，政府對物業管理交接工作的監管力度是遠遠不夠的。做好物業管理交接的監管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老“管家“的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業管理交接中的作用尚不明顯。筆者認為，我國法律關于物業接管的規定本身就少，在這種現實條件下，政府的指導和監督就尤為重要。
從深層次原因分析，造成物業交接難是由于我國目前物業管理制度構建上的缺陷——未形成以業主為中心的物業管理制度，從而造成物業公司定位的模糊，加之政府執法不嚴、物業公司法律意識淡薄等。
