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　　一　　非理性“維權(quán)”：和諧小區(qū)有多遠(yuǎn)
　　業(yè)委會主任無故被打、業(yè)委會成員接到死亡恐嚇、業(yè)主家門鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽起來好似奇異事件，但卻曾經(jīng)見諸報(bào)端。
　　點(diǎn)評：從哲學(xué)角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問題的一種方法，但這與社會和諧相悖。筆者認(rèn)為，這些極端事件是中國物業(yè)管理發(fā)展中的矛盾，進(jìn)步中的挫折。中國物業(yè)管理發(fā)展20年，在解決就業(yè)、延續(xù)政府職能、維護(hù)社區(qū)秩序、提升物業(yè)品質(zhì)等方面的成就有目共睹，否認(rèn)中國物業(yè)管理發(fā)展的成就是將物業(yè)管理“虛無化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)成熟。作為物業(yè)人，應(yīng)認(rèn)清物業(yè)管理發(fā)展的方向，推動(dòng)它的專業(yè)化、法治化、規(guī)范化，對于其發(fā)展中出現(xiàn)的這些非理性、不和諧的現(xiàn)象，應(yīng)該積極進(jìn)行呼吁并制止。
　　二　　更換物業(yè)公司：業(yè)主維權(quán)主動(dòng)出擊
　　2001年9月17日，景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。
　　點(diǎn)評：此案例屬于早期的業(yè)主維權(quán)典型案件，起因是由于物業(yè)管理不到位，目的是為了換一個(gè)好“管家”。業(yè)主更換物業(yè)是基于一個(gè)樸素的道理：房子是我的，我就有權(quán)利選擇誰來服務(wù)。從理論上講，在2003年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》通過前后，業(yè)內(nèi)對物業(yè)管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規(guī)幾乎是空白，地方的實(shí)際操作有許多與物業(yè)管理本質(zhì)沖突的地方。如有些地方行政主管部門起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償?shù)取？陀^講，在當(dāng)時(shí)業(yè)主可否換物業(yè)公司都不甚明確，如何實(shí)際操作更是無章可循。
　　從行業(yè)發(fā)展的角度講，業(yè)委會更換管理不到位、服務(wù)有問題的物業(yè)公司，是一個(gè)行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志之一。更換管家的“景州事件”，標(biāo)志著業(yè)主維權(quán)的大幕已經(jīng)拉開。
　　三　　物業(yè)管理交接難：制度缺陷的“陣痛”
　　2004年7月15日，煙臺市裕順嘉園小區(qū)原物業(yè)公司晨楓物業(yè)因開發(fā)商遺留問題和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，并中止對小區(qū)的服務(wù)。 2004年8月30日，小區(qū)新的業(yè)委會依照有關(guān)法律程序公開選聘新的物業(yè)管理公司，新物業(yè)管理公司萬華物業(yè)成功中標(biāo)，并于9月2日進(jìn)駐裕順嘉園。誰知，萬華物業(yè)在服務(wù)了短短的6天之后，卻撤出小區(qū)，退出的根本原因是小區(qū)原物業(yè)公司一直拒絕履行交接手續(xù)。
　　點(diǎn)評：裕順嘉園事件決非個(gè)案，新老“管家”交接時(shí)矛盾重重，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件。《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實(shí)際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。主要問題在于：
　　1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換“管家”的規(guī)定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定；第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定；第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。
　　結(jié)合物業(yè)移交的實(shí)際情況，筆者發(fā)現(xiàn)有以下幾點(diǎn)尚需改進(jìn)：(1)物業(yè)移交的時(shí)間不明確。 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 ”沒有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老“管家”可以以各種借口拖延時(shí)間，比如說物業(yè)費(fèi)沒有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并非如此簡單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老“管家”已經(jīng)使用過的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實(shí)際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)管理有關(guān)的實(shí)物和資料都應(yīng)當(dāng)受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老“管家”的物業(yè)費(fèi)誰來保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，大家只能“摸著石頭過河”。
　　2、政府對物業(yè)管理交接監(jiān)管不力。
　　目前，政府對物業(yè)管理交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)管理交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老“管家“的沖突、有關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)管理交接中的作用尚不明顯。筆者認(rèn)為，我國法律關(guān)于物業(yè)接管的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實(shí)條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。
　　從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)管理制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識淡薄等。