幕墻玻璃墜落事件中物業服務公司法律責任分析
發布時間：2010-01-14 共2頁
事件回顧：蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成停靠在該樓西側停車場上的兩輛轎車不同程度的損壞。車主向該辦公樓物業服務公司提出賠償車輛損失的要求，物業服務公司以幕墻玻璃爆裂不是物業服務公司責任為由拒絕賠償。2008年5月，車主向法院起訴，要求開發商和物業服務公司賠償各項損失9930元。法院認為，由于開發商已經將辦公樓出售，不再是所有者，要求原告撤銷對開發商的起訴；物業服務公司和業主委員會在《物業服務合同》里約定物業服務公司負責外墻面的維修、保養和管理，而物業服務公司并沒有足夠的證據證明自己不存在管理上的過錯。最后法院調解由物業服務公司承擔6000元車輛損失，其他損失由車主自行承擔。
此次幕墻玻璃墜落事件雖以調解的方式得到解決，但還是留下很多問題值得物業服務公司去深思，如物業服務公司在玻璃幕墻墜落事件中是否需要承擔法律責任？物業服務公司應如何規避玻璃幕墻墜落帶來的責任風險？
一、物業服務公司是否為玻璃幕墻墜落事件中的責任主體
現代社會，高樓林立，高空墜物已成為社會的一公害。而玻璃幕墻已在現代建筑上被廣泛應用，玻璃幕墻墜落事件又頻頻發生，幕墻墜落已然成為物業服務公司的一塊心病。《民法通則》第126條規定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”這一規定是目前解決高空墜物糾紛的主要法律依據。根據該條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人（業主）或管理人對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物承擔管理責任。
另外，在業主和物業服務公司簽訂物業服務合同時，業主一般都將小區公共部位（如外墻面）的養護、維修委托給物業服務公司管理，物業服務公司基于物業服務合同成為小區公共部位的管理人。因此，根據《民法通則》的規定，物業服務公司是整個小區公共部位的管理人，一旦發生玻璃幕墻墜落侵權事件，物業服務公司就必須證明自己在管理上是否存在過錯。
二、哪些理由可以成為物業服務公司的免責事由
一般的侵權行為在舉證責任分配上實行“誰主張，誰舉證”。高空墜物屬于特殊侵權。特殊侵權行為相對于一般侵權行為而言，是指行為人雖無過錯，但根據法律規定強制使其承擔民事責任的行為。在舉證責任分配上特殊侵權實行過錯責任推定，即只要發生高空墜物，就推定所有人或管理人存在管理上的過錯，除非他們能證明自己不存在管理上的過錯。因此，高空墜物在舉證責任分配上要實行舉證倒置，所有人或管理人需要證明自己不存在過錯。
由于一旦發生玻璃幕墻墜落，在法律上已經推定所有人或管理人||存在過錯，通過列舉自身管理、養護、維修工作如何盡善盡美都無法推脫自身的責任。在操作上的一般做法是：將責任轉移，尋找過錯方。從我國現行法律來看，不可抗力、第三人責任、受害人故意可作為所有人或管理人的免責事由。
不可抗力是指當事人不能預見、無法避免、無法預防的意外事件。《民法通則》第一百零七條規定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。”第三人責任是指因第三人侵權導致損害結果發生。第三人責任由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。如果物業服務公司能夠證明損害是由受害人故意造成的，也不承擔民事責任。第三者責任和受害人故意的歸責原則是按照民法一般理論，參照《民法通則》第一百二十七條的規定。
盡管物業服務公司將不可抗力、第三者責任、受害人故意作為自己的免責事由，但是必須提供相應的證據。如果將幕墻玻璃墜落的責任轉移給第三方，那么誰應該是玻璃幕墻養護、維修的責任主體？
三、玻璃幕墻養護、維修的責任主體
目前各地基本都出臺了適應當地具體情況的物業服務合同范本。范本里都將外墻面的養護和管理納入物業管理范圍，那么，這是否意味著物業服務公司成為玻璃幕墻的養護、維修責任主體？
與一般的外墻面相比較，玻璃幕墻養護和維修有著更為嚴格的技術要求。如果根據民法一般理論，由物業服務公司承擔維修養護責任，一方面這對于低利潤的物業服務公司來說顯失公平，另一方面也違反其他相關規定。目前玻璃幕墻的承包、安裝都要有相應資質要求，也就是說，玻璃幕墻的施工者必須是有資質的玻璃幕墻施工單位，而物業服務公司一般都不具有玻璃幕墻的養護、維修資質。并且按照《玻璃幕墻工程技術規范》的規定：在幕墻工程竣工驗收后一年時，應對幕墻工程進行一次全面的檢查，此后每五年應檢查一次。由此可見，玻璃幕墻施工單位才是玻璃幕墻養護、維修的責任主體。
此次幕墻玻璃墜落事件雖以調解的方式得到解決，但還是留下很多問題值得物業服務公司去深思，如物業服務公司在玻璃幕墻墜落事件中是否需要承擔法律責任？物業服務公司應如何規避玻璃幕墻墜落帶來的責任風險？
一、物業服務公司是否為玻璃幕墻墜落事件中的責任主體
現代社會，高樓林立，高空墜物已成為社會的一公害。而玻璃幕墻已在現代建筑上被廣泛應用，玻璃幕墻墜落事件又頻頻發生，幕墻墜落已然成為物業服務公司的一塊心病。《民法通則》第126條規定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”這一規定是目前解決高空墜物糾紛的主要法律依據。根據該條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人（業主）或管理人對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物承擔管理責任。
另外，在業主和物業服務公司簽訂物業服務合同時，業主一般都將小區公共部位（如外墻面）的養護、維修委托給物業服務公司管理，物業服務公司基于物業服務合同成為小區公共部位的管理人。因此，根據《民法通則》的規定，物業服務公司是整個小區公共部位的管理人，一旦發生玻璃幕墻墜落侵權事件，物業服務公司就必須證明自己在管理上是否存在過錯。
二、哪些理由可以成為物業服務公司的免責事由
一般的侵權行為在舉證責任分配上實行“誰主張，誰舉證”。高空墜物屬于特殊侵權。特殊侵權行為相對于一般侵權行為而言，是指行為人雖無過錯，但根據法律規定強制使其承擔民事責任的行為。在舉證責任分配上特殊侵權實行過錯責任推定，即只要發生高空墜物，就推定所有人或管理人存在管理上的過錯，除非他們能證明自己不存在管理上的過錯。因此，高空墜物在舉證責任分配上要實行舉證倒置，所有人或管理人需要證明自己不存在過錯。
由于一旦發生玻璃幕墻墜落，在法律上已經推定所有人或管理人||存在過錯，通過列舉自身管理、養護、維修工作如何盡善盡美都無法推脫自身的責任。在操作上的一般做法是：將責任轉移，尋找過錯方。從我國現行法律來看，不可抗力、第三人責任、受害人故意可作為所有人或管理人的免責事由。
不可抗力是指當事人不能預見、無法避免、無法預防的意外事件。《民法通則》第一百零七條規定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。”第三人責任是指因第三人侵權導致損害結果發生。第三人責任由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。如果物業服務公司能夠證明損害是由受害人故意造成的，也不承擔民事責任。第三者責任和受害人故意的歸責原則是按照民法一般理論，參照《民法通則》第一百二十七條的規定。
盡管物業服務公司將不可抗力、第三者責任、受害人故意作為自己的免責事由，但是必須提供相應的證據。如果將幕墻玻璃墜落的責任轉移給第三方，那么誰應該是玻璃幕墻養護、維修的責任主體？
三、玻璃幕墻養護、維修的責任主體
目前各地基本都出臺了適應當地具體情況的物業服務合同范本。范本里都將外墻面的養護和管理納入物業管理范圍，那么，這是否意味著物業服務公司成為玻璃幕墻的養護、維修責任主體？
與一般的外墻面相比較，玻璃幕墻養護和維修有著更為嚴格的技術要求。如果根據民法一般理論，由物業服務公司承擔維修養護責任，一方面這對于低利潤的物業服務公司來說顯失公平，另一方面也違反其他相關規定。目前玻璃幕墻的承包、安裝都要有相應資質要求，也就是說，玻璃幕墻的施工者必須是有資質的玻璃幕墻施工單位，而物業服務公司一般都不具有玻璃幕墻的養護、維修資質。并且按照《玻璃幕墻工程技術規范》的規定：在幕墻工程竣工驗收后一年時，應對幕墻工程進行一次全面的檢查，此后每五年應檢查一次。由此可見，玻璃幕墻施工單位才是玻璃幕墻養護、維修的責任主體。
