物業管理師輔導：淺析物權法對相關問題的修正
發布時間：2012-07-25 共2頁
一、《物權法》對司法理念的修正
《物權法》對一些傳統的法律觀念做了更新和突破，如真正確立了對私人財產和對國家財產的平等保護。平等原則一直以來是民法的一項重要原則，但由于各種原因，其從立法角度就沒有得到貫徹執行，一些具體的法律規范可見一斑，如《中華人民共和國民法通則》第七十三條規定"國家的財產神圣不可侵犯，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞"，第七十四條和第七十五條分別規定"集體所有的財產受法律保護，禁止任何組織和個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收"、"公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織和個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收收"。從這些具體法律條文的用語上可以看出，法律更加著重保護國家的財產，只有國家的財產才是神圣的。而新通過的《物權法》則首次將國家、集體、私人財產的保護置于同一法律條文之中，并且在相關的法律條文中的法律用語也完全相同。《物權法》第四條規定"國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯"。第五十六條、第六十三條、第六十六條分別規定"國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞"、"集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞"、"私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞"。《物權法》以立法的形式真正確立了對國家、私人財產的平等保護，也可以說著重保護了私人的合法財產。在以往的審判實踐中，當私人財產的保護與國家財產的保護發生沖突的時候，必然要犧牲公民私人的財產權益而確保國家權益，所謂的"大局觀念"、“全局觀念”一直占據著主導地位。《物權法》頒布以后，我們的審判人員必須及時更新司法理念，掌握《物權法》這一最重要的原則。相信《物權法》實施以后，除非國家公共利益需要，那些隨意侵占私人房屋所有權、土地使用權和承包地經營權的商業用地的行為將成為歷史。
二、《物權法》對傳統民法理論的修正
《物權法》確立了不動產的善意取得制度。依傳統民法理論，善意取得只適用于動產，不適用于不動產。因不動產有登記制度，其權利主體依登記而定。雖然沒有明確的法律和司法解釋，但長期以來善意取得只適用動產的民法理論一直指導著我們的審判實踐，成為我們處理案件的依據。《物權法》則將善意取得的適用從動產擴展到不動產。《物權法》第一百零六條規定"無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另行規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格 轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人"。《物權法》以立法的形式確立了善意取得適用于所有物權是一次重大的突破,維護了交易安全。尤其在當前房產交易中，對善意買受房屋的第三人的合法權益是個極有力的保護。
三、《物權法》對土地承包期限的修正
農村土地承包期滿以后可以繼續承包，成為《物權法》的一大亮點。《中華人民共和國土地承包法》第二十條規定"耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十至五十年。林地的承包期為三十至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長"。《物權法》第一百二十六條規定，承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。該規定從根本上解決了農民的生存問題，解決了農民的后顧之憂，是黨的建設社會主義新農村政策在法律上的體現，具有重大的歷史意義。
四、《物權法》對《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》的修正
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》第十二條規定： (一)居住用地七十年; (二)工業用地五十年; (三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年; (四)商業、旅游、娛樂用地四十年; (五)綜合或者其他用地五十年。對于居住用地期限屆滿應該如何處分，沒有規定。《物權法》第一百四十九條規定“住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期”。從根本上解決了城鎮居民對自己房產的后顧之憂。
五、《物權法》對財產共有部分的修正
(一)按份共有的共有人處分自己的財產份額受到嚴格的限制。原有的法律規定，按份共有人可以任意處分屬于自己的財產份額，如《民法通則》第七十八條規定"……按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利"。《物權法》為了保護份額大的共有人的利益，禁止份額小的共有人惡意處分自己的份額，以便更好地利用物的使用價值，對按份共有人處分自己的財產份額設定了條件。《物權法》第九十七條規定"處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外"
(二)重大理由成為可以分割共同共有財產的一個先決條件。以往的民法理論認為，只有共同共有關系解除時，才可以分割共同共有財產，否則應該保持財產的共同共有狀態。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十條也規定"在共同共有關系終止時，對共有財產的分割有協議的按協議處理……"。如夫妻共同共有財產的分割，只有離婚時才能分割。《物權法》為了保護共有人的合法權益，將"有重大理由需要分割"作為一項理由，《物權法》第九十九條規定"共有人約定不得分割共有的不動產或者動產以維系共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以分割……"。
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