2009年土地估價師土地估價實務基礎考試真題答案
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、單項選擇題
1.A 2.D 3.B 4.B 5.C 6.C 7.A 8.C 9.B
10.D 11.B l2.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.B 18.D
19.C 20.B 21.C 22.D 23.A 24.A 25.D 26.C 27.B
28.C 29.A 30.C
二、多項選擇題
31. BCD 32. BE 33. ABCD 34. BCDE 35. BCD 36. ABE
37. ABD 38. ABD 39. BDE 40. CDE 41. BC 42. ACE
43. BC 44. BCD 45. BCD 46. ABD 47. AE 48. BC
49. ABE 50. ACD
三、情景分析題
51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC
57.D 58.B 59. ABC 60. AC
四、計算題
(一)答題要點及參考答案
1.解題思路
根據所給資料，首先采用收益還原法評估不動產總價，然后采用剩余法評估
該宗地于評估期日的價格。
2.計算步驟
1)計算房地產總價
(1)該建筑物房地產年總收益為30000000元。
(2)求取該建筑房地產總費用
管理費、維修費、稅金為8000000元
保險費=建安造價×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)
總費用=管理費+維修費+保險費+稅金
= 8000000+125000
= 8125000(元)
(3)房地產總純收益= 30000000 - 8125000
= 21875000(元)
(3)估算房地產開發利潤
投資回報率=(土地取得費用+開發成本)×30%
=(土地取得費用+62500000)×30%
=0.3×土地取得費用+ 18750000元
(4)估算房地產銷售稅費
銷售稅費=售價×10% =216085625×10% =21608562.5(元)
(5)估算待估宗地價格
土地取得費用=房地產總價一開發成本一利息一利潤一稅費
：216085625 - 62500000 -(0.21土地取得費用+ 6983586.19) -
(0.3土地取得費用+18750000)-21608562.5
= 106243476.30 -0.51×土地取得費用
則：土地取得費用= 106243476.30 -0.51×土地取得費用
土地取得費用=70359918.09元
地價=土地取得費用÷(1+購地稅費)
=70359918.09÷(1+I%)
=6966(萬元)
附：年期不同保留位數時的不同結果對照表
單位：萬元
|
年期保留位數 |
房地產總價 |
銷售稅 |
土地取得費 |
地價 |
|
0.988 |
2161 25000 |
21612500 |
70383386.63 |
6969 |
|
0.9878 |
216081250 |
21608125 |
70357310.47 |
6966 |
|
0.98782 |
216085625 |
21608563 |
70359918.09 |
6966 |
|
0.987822 |
216086063 |
21608606 |
70360178.85 |
6966 |
|
0.9878217 |
216085997 |
21608600 |
70360139.73 |
6966 |
|
0.98782165 |
216085986 |
21608599 |
70360133.21 |
6966 |
(二)答題要點及參考答案
1.方法選擇
根據所給資料，應采用成本法評估該房地產現值。
2.計算步驟
1)計算土地價格：利用成本逼近法計算土地價格
(1)土地取得費= 300(元/平方米)
(2)土地開發費= 200(元/平方米)
