土地估價師土地估價理論與方法考試真題：2009年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2009年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．在某不動產總價值中，地價占45％，建筑物價值占55％，土地和建筑物的還原率分別為9％和11％，則綜合還原率為( )。 |
| 正確答案:C |
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| 2．下列( )條件發生時，將導致相應用途的地價上升。 |
| 正確答案:A |
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| 3．對工業用地價格影響最大的兩個因素是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 4．某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權年限為27年，預計未來第1年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎上減少2萬元，采用收益還原法計算該不動產價值時，收益年數應確定為( )年。 |
| 正確答案:B |
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| 5．運用市場比較法的直接比較法是以( )為基準，將交易案例與其逐項比較，經過修正計算得到比準價格。 |
| 正確答案:A |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．采用安全利率加風險值調整值法求取土地還原率時，安全利率可以采用( )。 |
| 正確答案:AB |
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| 7．需要結合土地用途才能確定其對土地價格影響方向的因素有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 8．關于成本逼近法測算中的“土地增值”，下列表述正確的有( )。 |
| 正確答案:BCE |
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| 9．在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于個別因素的有( )。 |
| 正確答案:BCE |
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| 10．以下不動產價格評估，不能采用收益還原法的有( )。 |
| 正確答案:CD |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
某工業開發區通過征地方式獲得1km.gif) 土地進行～級開發，計劃達到“五通一平”后按工業用地分塊出讓。該地區土地取得費用平均為15萬元／畝(含征地費用及相關稅費)，達到“五通一平”條件的開發費用(含管理費和開發階段的稅費)平均為2億元／km。征地完成后，土地開發周期為2年，第1年內投入開發費用的60％，第二年內投入剩余的40％。假設銀行貸款年利率為7％，當地一級開發的投資利潤率為15％，類似土地開發的土地增值收益率為20％，土地還原率為9％。預計開發完成后可用于出讓的面積比例為70％。請就上述內容，回答71～75小題的問題。 |
| 11．土地取得費用的計息期應為( )年。 |
| 12．土地開發期間所負擔的利息總額為( )萬元。 |
| 13．土地開發利潤總額達到( )萬元。 |
| 14．計算土地增值收益應采取的基數為( )。 |
| 15．為確定開發后可出讓面積的出讓底價，在將各項因素構成相加求和的基礎上，還應做( )等處理和修正。 |
| 正確答案:11．A；12．C；13．A；14．D；15．AC |
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| （16-20題共用題干） |
| 某人擁有一套建筑面積110m的商品住宅。該住宅為2000年底取得70年土地使用權，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限為70年，辦理了房地產權證。2008年底這套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承擔物業管理費和維修費，水電費、供暖費等由承租方負擔。該地區此類住房的年出租空置率平均為10％，還原率為9％。請就上述內容，回答81～85小題的問題。 |
| 16．該套住宅的年租賃收入為( )元。 |
| 17．如果該套住宅需要投房屋財產保險，則理論上保險金額應采用( )。 |
| 18．采用收益還原法評估該套住宅的價格時，所需扣除的租賃費用構成應為( )。 |
| 19．如果房屋所有權人要將該住宅賣掉，可以采用的估價方法有( )。 |
| 20．2008年底房屋所有權人要將該住宅賣掉，委托評估，估價師選用的比較案例為新建成的類似商品住宅，剩余68年使用年限，則該案例的年期修正系數為( )。 |
| 正確答案:16．D；17．D；18．C；19．AB；20．C |
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| 四、判斷題： |
| 21．一些因素對土地價格的影響難以用數學模型度量或難以量化，在估價中可以不予考慮。( ) |
| 正確答案:B |
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| 22．地價是指地上權利的價格，地下空間按照構筑物進行估價。( ) |
| 正確答案:B |
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| 23．承租土地使用權與出讓土地使用權相比，在投資風險和收益水平方面都存在差異，一般在采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，所確定的還原率應高于評估出讓土地使用權的還原率。( ) |
| 正確答案:A |
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| 24．建筑物現值是建筑物的原始購建價格扣除使用過程中的折舊(價值減損)后的余額。( ) |
| 正確答案:B |
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| 25．宗地甲的單位面積地價為650元／m，土地使用權年限為25年；宗地乙的單位面積地價為700元／m，土地使用權年限為30年。當土地還原率為8％時，實際上宗地甲的單位面積地價高于宗地乙。( ) |
| 正確答案:B |
