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土地估價(jià)師土地估價(jià)理論與方法考試真題：2009年試題

發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁

2009年試題
一、單項(xiàng)選擇題：
1．在某不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值中，地價(jià)占45％，建筑物價(jià)值占55％，土地和建筑物的還原率分別為9％和11％，則綜合還原率為(    )。



 
正確答案:C
 
2．下列(    )條件發(fā)生時(shí)，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價(jià)上升。



 
正確答案:A
 
3．對(duì)工業(yè)用地價(jià)格影響最大的兩個(gè)因素是(    )。



 
正確答案:C
 
4．某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權(quán)年限為27年，預(yù)計(jì)未來第1年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎(chǔ)上減少2萬元，采用收益還原法計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，收益年數(shù)應(yīng)確定為(    )年。



 
正確答案:B
 
5．運(yùn)用市場比較法的直接比較法是以(    )為基準(zhǔn)，將交易案例與其逐項(xiàng)比較，經(jīng)過修正計(jì)算得到比準(zhǔn)價(jià)格。



 
正確答案:A
 
二、多項(xiàng)選擇題：
6．采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整值法求取土地還原率時(shí)，安全利率可以采用(    )。




 
正確答案:AB
 
7．需要結(jié)合土地用途才能確定其對(duì)土地價(jià)格影響方向的因素有(    )。




 
正確答案:ACD
 
8．關(guān)于成本逼近法測算中的“土地增值”，下列表述正確的有(    )。




 
正確答案:BCE
 
9．在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于個(gè)別因素的有(    )。




 
正確答案:BCE
 
10．以下不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，不能采用收益還原法的有(    )。




 
正確答案:CD
 
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某工業(yè)開發(fā)區(qū)通過征地方式獲得1km土地進(jìn)行～級(jí)開發(fā)，計(jì)劃達(dá)到“五通一平”后按工業(yè)用地分塊出讓。該地區(qū)土地取得費(fèi)用平均為15萬元／畝(含征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))，達(dá)到“五通一平”條件的開發(fā)費(fèi)用(含管理費(fèi)和開發(fā)階段的稅費(fèi))平均為2億元／km。征地完成后，土地開發(fā)周期為2年，第1年內(nèi)投入開發(fā)費(fèi)用的60％，第二年內(nèi)投入剩余的40％。假設(shè)銀行貸款年利率為7％，當(dāng)?shù)匾患?jí)開發(fā)的投資利潤率為15％，類似土地開發(fā)的土地增值收益率為20％，土地還原率為9％。預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可用于出讓的面積比例為70％。請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答71～75小題的問題。
11．土地取得費(fèi)用的計(jì)息期應(yīng)為(    )年。



12．土地開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的利息總額為(    )萬元。



13．土地開發(fā)利潤總額達(dá)到(    )萬元。



14．計(jì)算土地增值收益應(yīng)采取的基數(shù)為(    )。



15．為確定開發(fā)后可出讓面積的出讓底價(jià)，在將各項(xiàng)因素構(gòu)成相加求和的基礎(chǔ)上，還應(yīng)做(    )等處理和修正。



 
正確答案:11．A；12．C；13．A；14．D；15．AC
 
（16-20題共用題干）
某人擁有一套建筑面積110m的商品住宅。該住宅為2000年底取得70年土地使用權(quán)，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限為70年，辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。2008年底這套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)，水電費(fèi)、供暖費(fèi)等由承租方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)此類住房的年出租空置率平均為10％，還原率為9％。請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答81～85小題的問題。
16．該套住宅的年租賃收入為(    )元。



17．如果該套住宅需要投房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，則理論上保險(xiǎn)金額應(yīng)采用(    )。



18．采用收益還原法評(píng)估該套住宅的價(jià)格時(shí)，所需扣除的租賃費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)為(    )。



19．如果房屋所有權(quán)人要將該住宅賣掉，可以采用的估價(jià)方法有(    )。



20．2008年底房屋所有權(quán)人要將該住宅賣掉，委托評(píng)估，估價(jià)師選用的比較案例為新建成的類似商品住宅，剩余68年使用年限，則該案例的年期修正系數(shù)為(    )。



 
正確答案:16．D；17．D；18．C；19．AB；20．C
 
四、判斷題：
21．一些因素對(duì)土地價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)模型度量或難以量化，在估價(jià)中可以不予考慮。(    )

 
正確答案:B
 
22．地價(jià)是指地上權(quán)利的價(jià)格，地下空間按照構(gòu)筑物進(jìn)行估價(jià)。(    )

 
正確答案:B
 
23．承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比，在投資風(fēng)險(xiǎn)和收益水平方面都存在差異，一般在采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的還原率應(yīng)高于評(píng)估出讓土地使用權(quán)的還原率。(    )

 
正確答案:A
 
24．建筑物現(xiàn)值是建筑物的原始購建價(jià)格扣除使用過程中的折舊(價(jià)值減損)后的余額。(    )

 
正確答案:B
 
25．宗地甲的單位面積地價(jià)為650元／m，土地使用權(quán)年限為25年；宗地乙的單位面積地價(jià)為700元／m，土地使用權(quán)年限為30年。當(dāng)土地還原率為8％時(shí)，實(shí)際上宗地甲的單位面積地價(jià)高于宗地乙。(    )

 
正確答案:B

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