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第十章用益物權(quán)

第一節(jié)用益物權(quán)概述

一、用益物權(quán)概念和特征

用益物權(quán)，是指對(duì)他人之物所享有的以使用收益為目的的物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，屬于他物權(quán)。

為促進(jìn)物的有效利用和保障物的利用秩序，用益物權(quán)制度對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用。用益物權(quán)具有以下幾個(gè)主要特征：

（一）用益物權(quán)是限制物權(quán)

限制物權(quán)也稱為定限物權(quán)。用益物權(quán)是對(duì)他人之物所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。由于用益物權(quán)不具備對(duì)他人之物的處分權(quán)，又受到所有權(quán)人對(duì)其內(nèi)容的限制，使得用益物權(quán)對(duì)物的支配力不如所有權(quán)；另一方面，用益物權(quán)設(shè)立后，所有權(quán)的大部分權(quán)能由用益物權(quán)人行使，構(gòu)成了用益物權(quán)對(duì)所有權(quán)的限制。

（二）用益物權(quán)以利用物的使用價(jià)值為目的

物的使用價(jià)值是指根據(jù)物的自然屬性、法定用途或約定方式對(duì)物進(jìn)行實(shí)際上的使用所帶來的對(duì)物的使用人所具有的價(jià)值。用益物權(quán)的這一特征是其與保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別之一。

（三）用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一般需要對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有

用益物權(quán)人欲就他人之物的使用價(jià)值進(jìn)行利用，需要占有標(biāo)的物，才能實(shí)現(xiàn)設(shè)定用益物權(quán)的目的。擔(dān)保物權(quán)中抵押權(quán)的設(shè)定，不需要移轉(zhuǎn)抵押物的占有。留置權(quán)和質(zhì)權(quán)的設(shè)定，雖然留置權(quán)人和質(zhì)權(quán)人占有標(biāo)的物，但其不能直接使用標(biāo)的物。

二、我國的用益物極制度

我國不承認(rèn)土地的私有制，而是實(shí)行土地的公有制。在我國目前的法律框架內(nèi)，傳統(tǒng)民法上的地役權(quán)和永徊權(quán)等已不復(fù)存在，而產(chǎn)生了一些新類型的物權(quán)，如國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)和國有自然資源的經(jīng)營使用權(quán)等。這些新類型的物權(quán)在權(quán)利的內(nèi)容上仍然是對(duì)標(biāo)的物的使用和收益。

我國目前關(guān)于用益物權(quán)的立法主要有：

1．國家根本法我國《憲法》第十條第三款規(guī)定，“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”

2．民事基本法《民法通則》中關(guān)于與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定《民法通則》第80和81條分別規(guī)定，“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利；……公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。”“國家所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利；使用單位有管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)。國家所有的礦藏，可以依法由全民所有制單位和集體所有制單位開采，也可以依法由農(nóng)民采挖。國家保護(hù)合法的采礦權(quán)。公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。國家所有的礦藏、水流，國家所有的和法律規(guī)定屬于集體所有的林地、山嶺、草原、荒地、灘涂不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。”

3．法律對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定例如，《土地管理法》第2條第3款規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，第2章“土地的所有權(quán)和使用權(quán)”規(guī)定了國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)；《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了城市國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓。

4．行政法規(guī) 例如，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓等。

上述法律法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的設(shè)立、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與、抵押和登記等的規(guī)定，構(gòu)成了我國用益物權(quán)制度的主要內(nèi)容。

第二節(jié)國有土地使用權(quán)

國有土地使用權(quán)，是指公民或法人依法對(duì)固有土地所享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場交易。

《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定，“國有土地有償使用的方式包括：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。”下面主要介紹國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租和抵押。

一、國有土地使用權(quán)出讓

（一）概念和特征

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定，所謂國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國有土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征：

（1）國有土地使用權(quán)出讓的法律基礎(chǔ)是國有土地所有權(quán)與國有土地使用權(quán)的分離。

（2）國有土地使用權(quán)的受讓人在一定期限內(nèi)對(duì)國有土地使用權(quán)享有權(quán)利。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：1）居住地70年；2）工，業(yè)用地50年；3）教有、科技、文化、衛(wèi)生和體有用地50年；4）商業(yè)、旅游和娛樂用地40年；5）綜合或其他用地50年。

（3）國有土地使用權(quán)出讓是有償行為。國有土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向國家支付國有土地使用權(quán)出讓金。

（4）國有土地使用權(quán)出讓人與受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。