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（二）固有土地使用權(quán)出讓合同及出讓人和受讓人的權(quán)利義務(wù)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓方和受讓方就國(guó)有土地使用權(quán)出讓所達(dá)成的協(xié)議?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第14條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府與土地使用者簽訂?！?/P>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后60日內(nèi)向出讓方支付全部土地使用權(quán)出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除土地使用權(quán)出讓合同，并可請(qǐng)求違約賠償；出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，在約定的期限內(nèi)提供出讓的土地使用權(quán)，未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法辦理登記手續(xù)。

另外，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同生效后，代表國(guó)家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門應(yīng)當(dāng)保證土地使用權(quán)人的權(quán)利不被第三人剝奪，并保證土地適用于合同所規(guī)定的用途；而土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按合同規(guī)定的條件和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)土地，并且依照法律規(guī)定的期限使用土地。

二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

（一）概念和轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條的規(guī)定，所謂國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指國(guó)有土地使用權(quán)人將通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)予以再轉(zhuǎn)讓的行為。國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括出售、交換和贈(zèng)與。

國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于平等主體之間的民事法律行為，因而適用民法一般原則和調(diào)整方法；國(guó)家只對(duì)轉(zhuǎn)讓過程和條件進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)以稅收手段調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓行為。為保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還需要具備一些條件，例如，已依照出讓合同的約定支付了全部土地使用權(quán)出讓金、并且取得了土地使用權(quán)證書等。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)是書面的，它屬于要式合同。轉(zhuǎn)讓人負(fù)有向受讓人交付土地使用權(quán)的義務(wù)，并保證土地使用權(quán)完全移轉(zhuǎn)給受讓人。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》，國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，主要產(chǎn)生以下效力：

（1）轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)將原出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)一并移轉(zhuǎn)給受讓人，而不能只移轉(zhuǎn)權(quán)利，不移轉(zhuǎn)義務(wù)。

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得的土地使用權(quán)的年限是土地使用出讓合同所規(guī)定的使用年限減去原土地使用人已使用年限后的剩余年限。

（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物、附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

（三）國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式

國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式有出售、交換和贈(zèng)與。

1．國(guó)有土地使用權(quán)的出售國(guó)有土地使用權(quán)的出售是國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本方式。它是指土地使用權(quán)人在取得土地使用權(quán)后，為獲取價(jià)款而將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給他人，受讓人在支付價(jià)款后取得土地使用權(quán)的法律行為。

國(guó)有土地使用權(quán)的出售具有以下特點(diǎn)：1）它是一種有償?shù)?、要式的法律行為?）它屬于土地使用權(quán)的買賣，而不是土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)；3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，國(guó)家有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

在國(guó)有土地使用權(quán)的出售中，出賣人除負(fù)有交付土地使用權(quán)的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)保證買售人所取得的土地使用權(quán)不被第三人追索；而買售人除了支付價(jià)款和接受土地使用權(quán)的交付外，還應(yīng)支付契稅等必要費(fèi)用。

2．國(guó)有土地使用權(quán)的交換國(guó)有土地使用權(quán)的交換，是指兩個(gè)土地使用權(quán)人經(jīng)合意后，將各自的土地使用權(quán)進(jìn)行交換的法律行為。它具有以下特點(diǎn)：1）它是有償?shù)?、要式的法律行為?）它屬于一種權(quán)利交易，各土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)對(duì)等。在土地使用權(quán)的交換中，各土地使用權(quán)人交付各自的土地使用權(quán)，并保證土地開發(fā)程度符合法律規(guī)定或合同約定；如果土地使用權(quán)的交換是不等值交換，多得利益的一方應(yīng)補(bǔ)給對(duì)方合理的差價(jià)。

3．國(guó)有土地使用權(quán)的贈(zèng)與 國(guó)有土地使用權(quán)的贈(zèng)與，是指國(guó)有土地使用權(quán)人將其土地權(quán)利無償轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。國(guó)有土地使用權(quán)的贈(zèng)與可以附條件；受贈(zèng)人不依約定行使土地使用權(quán)時(shí)，贈(zèng)與人可撤銷贈(zèng)與合同。在國(guó)有土地使用權(quán)的贈(zèng)與中，贈(zèng)與人承擔(dān)交付土地使用權(quán)的義務(wù)，如因故意不告訴土地缺陷而給受贈(zèng)人造成損失的則要賠償損失。

三、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

（一）概念和特征

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用人繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)?guó)有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥具有以下特征：

（1）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥是國(guó)家的一種行政行為國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥要經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)，由同級(jí)土地管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

（2）因劃撥而取得的國(guó)有土地使用權(quán)一般無期限上的限制《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”