土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十)
發布時間：2010-01-14 共6頁
三、土地承包經營權的轉讓
發包人和承包人簽訂承包合同后，承包人可將其取得的土地承包經營權依法讓與第三人，由第三人取代原承包人的地位而繼續履行承包合同。我國《農業法》第13條第2款規定，“在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農業承包合同的權利和義務轉讓給第三者。”
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第95條規定，“承包人未經發包人同意擅自轉包或者轉讓的無效。”《最高人民法院關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》將下列情形認定為無效：1）承包方未經發包方同意，轉讓承包合同，轉包或互換承包經營標的物；2）承包方轉讓合同，轉包或者互換承包經營標的物時，違反《土地管理法》關于“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”的規定；3）在承包有效期內，發包方強制承包方轉讓承包經營權，強制承包方轉包或互換承包經營的標的物。
四、主地承包經營權的法律保護
我國的《民法通則》和《土地管理法》確認了對土地承包經營權的保護。保護承包人的承包經營權，需要保障承包合同的履行。承包合同生效后，發包人故意違約，不履行合同或擅自撤銷合同，或強制承包方轉讓承包經營權，應承擔相應的民事責任。任何個人和組織侵害承包人的合法財產權益的，也要承擔相應的法律責任。
第四節宅基地使用權和鄉鎮企業對集體所有土地的使用權
一、概念和特征
宅基地使用權，又稱為宅基地權，或房基地權，是指城鄉居民個人對審核批準給自己建造住宅的土地所享有的使用和收益的權利。
宅基地使用權具有以下特征：
（1）宅基地使用權的主體是城鄉居民，包括回原籍鄉村定居的離退休干部和華僑等；
（2）宅基地使用權的客體是供城鄉居民個人使用的用于建造住宅的土地；
（3）宅基地使用權的內容是依法建造、保有個人住宅而對土地享有的占有、使用和收益的權利。
二、宅基地使用人的權利和義務
城鄉居民個人根據批準程序取得宅基地使用權。城鎮居民向土地管理部門申請，經批準取得宅基地使用權。農村村民向農村集體經濟組織或村民委員會申請，經村民大會或村民代表會討論通過后，報縣或鄉人民政府批準；需要使用耕地的，需要先經人民政府土地管理部門審查同意。
1．宅基地使用權屬于民事權利的范疇。宅基地使用權人的權利主要體現在以下幾個方面：
（1）為建造住宅而對依法取得的宅基地享有長期占有權；
（2）在依法取得的宅基地上建造房屋，并取得房屋的所有權；
（3）有權在宅基地空閑處建造其他建筑物和設施，從事種植并收取其利益；
（4）依法轉讓房屋所有權時一并轉讓宅基地使用權；
（5）因國家或集體的規劃致宅基地變更而使宅基地使用人遭受損失的，宅基地使用人有權獲得賠償。
2．宅基地使用人還要承擔下列義務：
（1）按照批準的用途使用宅基地；
（2）村鎮公民因買賣房屋而轉移宅基地的，應按規定辦理申請、審查和批準手續；
（3）不得對宅基地使用權進行單獨處分，即宅基地使用權只能隨房屋所有權的轉移而轉移，公民依法出賣、出租、出典或贈與其房屋或本人死亡后由其繼承人繼承其房屋的，宅基地使用權隨同房屋一并轉移給新的房屋所有人，不得單獨買賣、出租或抵押；
（4）宅基地使用權的行使不得妨害公共利益和鄰人的合法利益，如宅基地使用人不得影響鄰人通風、采光，也不得濫用權利，影響正常的公共通道、水道和環境衛生。
另外，農村村民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地由集體收回統一安排使用，村民長期閑置或拋棄的宅基地，集體有權收回。因宅基地使用權發生糾紛的，人民法院應當本著有利生產和方便生活的原則，考慮歷史等使用情況，公平合理地進行處理。
三、鄉鎮企業對農村集體所有土地的使用權
鄉鎮企業對農村集體所有土地的使用權，是指鄉鎮企業依法取得的對農村農民集體所有土地在法律允許范圍內的占有、使用和收益的權利。《土地管理法》第60條規定，“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。”；同時，《土地管理法》第四十四條規定，在土地利用總體規劃范圍內，為實施規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可由市、縣人民政府批準。
土地使用權人應當按照批準的用途使用土地。根據《土地管理法》第65條的規定，因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設而需要使用土地的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可收回土地使用權出讓合同，但應對土地使用權人給予適當的補償。
