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三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓

發(fā)包人和承包人簽訂承包合同后，承包人可將其取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法讓與第三人，由第三人取代原承包人的地位而繼續(xù)履行承包合同。我國(guó)《農(nóng)業(yè)法》第13條第2款規(guī)定，“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)業(yè)承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者?！?/P>

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第95條規(guī)定，“承包人未經(jīng)發(fā)包人同意擅自轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓的無(wú)效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》將下列情形認(rèn)定為無(wú)效：1）承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)讓承包合同，轉(zhuǎn)包或互換承包經(jīng)營(yíng)標(biāo)的物；2）承包方轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)包或者互換承包經(jīng)營(yíng)標(biāo)的物時(shí)，違反《土地管理法》關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”的規(guī)定；3）在承包有效期內(nèi)，發(fā)包方強(qiáng)制承包方轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，強(qiáng)制承包方轉(zhuǎn)包或互換承包經(jīng)營(yíng)的標(biāo)的物。

四、主地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律保護(hù)

我國(guó)的《民法通則》和《土地管理法》確認(rèn)了對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)。保護(hù)承包人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，需要保障承包合同的履行。承包合同生效后，發(fā)包人故意違約，不履行合同或擅自撤銷(xiāo)合同，或強(qiáng)制承包方轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。任何個(gè)人和組織侵害承包人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四節(jié)宅基地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)集體所有土地的使用權(quán)

一、概念和特征

宅基地使用權(quán)，又稱(chēng)為宅基地權(quán)，或房基地權(quán)，是指城鄉(xiāng)居民個(gè)人對(duì)審核批準(zhǔn)給自己建造住宅的土地所享有的使用和收益的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)具有以下特征：

（1）宅基地使用權(quán)的主體是城鄉(xiāng)居民，包括回原籍鄉(xiāng)村定居的離退休干部和華僑等；

（2）宅基地使用權(quán)的客體是供城鄉(xiāng)居民個(gè)人使用的用于建造住宅的土地；

（3）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容是依法建造、保有個(gè)人住宅而對(duì)土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

二、宅基地使用人的權(quán)利和義務(wù)

城鄉(xiāng)居民個(gè)人根據(jù)批準(zhǔn)程序取得宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民向土地管理部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)。農(nóng)村村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)申請(qǐng)，經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)討論通過(guò)后，報(bào)縣或鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)；需要使用耕地的，需要先經(jīng)人民政府土地管理部門(mén)審查同意。

1．宅基地使用權(quán)屬于民事權(quán)利的范疇。宅基地使用權(quán)人的權(quán)利主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）為建造住宅而對(duì)依法取得的宅基地享有長(zhǎng)期占有權(quán)；

（2）在依法取得的宅基地上建造房屋，并取得房屋的所有權(quán)；

（3）有權(quán)在宅基地空閑處建造其他建筑物和設(shè)施，從事種植并收取其利益；

（4）依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)；

（5）因國(guó)家或集體的規(guī)劃致宅基地變更而使宅基地使用人遭受損失的，宅基地使用人有權(quán)獲得賠償。

2．宅基地使用人還要承擔(dān)下列義務(wù)：

（1）按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地；

（2）村鎮(zhèn)公民因買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地的，應(yīng)按規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查和批準(zhǔn)手續(xù)；

（3）不得對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行單獨(dú)處分，即宅基地使用權(quán)只能隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，公民依法出賣(mài)、出租、出典或贈(zèng)與其房屋或本人死亡后由其繼承人繼承其房屋的，宅基地使用權(quán)隨同房屋一并轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人，不得單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)、出租或抵押；

（4）宅基地使用權(quán)的行使不得妨害公共利益和鄰人的合法利益，如宅基地使用人不得影響鄰人通風(fēng)、采光，也不得濫用權(quán)利，影響正常的公共通道、水道和環(huán)境衛(wèi)生。

另外，農(nóng)村村民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地由集體收回統(tǒng)一安排使用，村民長(zhǎng)期閑置或拋棄的宅基地，集體有權(quán)收回。因宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛的，人民法院應(yīng)當(dāng)本著有利生產(chǎn)和方便生活的原則，考慮歷史等使用情況，公平合理地進(jìn)行處理。

三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法取得的對(duì)農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地在法律允許范圍內(nèi)的占有、使用和收益的權(quán)利。《土地管理法》第60條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。”；同時(shí)，《土地管理法》第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的用途使用土地。根據(jù)《土地管理法》第65條的規(guī)定，因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可收回土地使用權(quán)出讓合同，但應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。