物業管理典型案例匯編（二）
發布時間：2010-01-14 共2頁
案例十一、拒繳物業管理費，業主被推上法庭……
原告（物業公司）———被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。
被告（某業主）———簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現原告以每平方米2.7元計算缺乏依據。
法院———經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方米2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業委會與物業公司簽訂的合同，對小區每一個業主有約束力。物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用。
案例十二、業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……
由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。
為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業正常運行的共識。
在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。
點評：物業公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。
給業主提個醒———別欠費
有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業公司是小區業主請來做物業管理的，如同小區的“保姆”、“管家”，如果物業公司依約進行了管理，業主就要繳納相應的費用；如果對物業公司管理服務不滿意，可以辭退，另請高明。現實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業主都有這樣那樣的理由：服務不規范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業公司有關的，有的是與物業公司無關的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業公司有關的欠費，最后還是會輸掉部分官司，因為市高院《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》對業主拒付物業管理費的抗辯權，有明確規定。
給物業公司提個醒———打官司
物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。
目前，物業公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執行，打了也白打等。事實上，從輕工物業公司的六十多個欠費官司和執行的案件可以看出，物業管理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。
小區安防方面的案例
案例十三、電梯墜樓,誰負責?
一部"老爺"電梯深夜突發故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內臟出血。近日，受傷的居民要求物業公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。
2001年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。２小時后，胥某被人發現并送入醫院救治，由于出現了頭痛發暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業公司索賠，要求其支付醫療費、營養費、精神損失費等共計１．３萬余元。
原告（物業公司）———被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。
被告（某業主）———簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現原告以每平方米2.7元計算缺乏依據。
法院———經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方米2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業委會與物業公司簽訂的合同，對小區每一個業主有約束力。物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用。
案例十二、業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……
由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。
為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業正常運行的共識。
在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。
點評：物業公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。
給業主提個醒———別欠費
有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業公司是小區業主請來做物業管理的，如同小區的“保姆”、“管家”，如果物業公司依約進行了管理，業主就要繳納相應的費用；如果對物業公司管理服務不滿意，可以辭退，另請高明。現實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業主都有這樣那樣的理由：服務不規范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業公司有關的，有的是與物業公司無關的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業公司有關的欠費，最后還是會輸掉部分官司，因為市高院《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》對業主拒付物業管理費的抗辯權，有明確規定。
給物業公司提個醒———打官司
物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。
目前，物業公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執行，打了也白打等。事實上，從輕工物業公司的六十多個欠費官司和執行的案件可以看出，物業管理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。
小區安防方面的案例
案例十三、電梯墜樓,誰負責?
一部"老爺"電梯深夜突發故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內臟出血。近日，受傷的居民要求物業公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。
2001年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。２小時后，胥某被人發現并送入醫院救治，由于出現了頭痛發暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業公司索賠，要求其支付醫療費、營養費、精神損失費等共計１．３萬余元。
