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　　一、物業(yè)管理方案的制訂
　　（一）學(xué)習(xí)要求
　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
　　（二）學(xué)習(xí)重點
　　1．物業(yè)管理的早期介入
　?。?）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求
　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。
　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：
　?、傥飿I(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
　?、诮ㄖ牧腺|(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。
　?、叟涮自O(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。
　?、墉h(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
　?、轂槲飿I(yè)管理提供必要的設(shè)施。
　　（2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容
　?、倩緲I(yè)務(wù)
　　包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
　?、趯ｍ棙I(yè)務(wù)
　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
　?、厶丶s業(yè)務(wù)
　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。 ④經(jīng)營業(yè)務(wù)
　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
　?。?）物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
　　人員準(zhǔn)備
　　資料準(zhǔn)備
　　設(shè)備、器材準(zhǔn)備
　　資金準(zhǔn)備
　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：
　　①決策、立項階段
　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。
　　②前期階段
　　1）在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。
　　2）項目的規(guī)劃設(shè)計工作。
　　3）規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。
　　4）征用土地，開展拆遷安置工作。
　　5）完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
　　6）辦理開工手續(xù)。
　?、劢ㄔO(shè)階段
　　通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
　　④營銷階段
　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。
　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進(jìn)行。