中小城市物業管理面臨的問題及對策
發布時間：2012-07-25 共2頁
近幾年來，隨著城市經濟的持續快速發展，房地產業特別是住宅小區的開發建設發展迅猛，在很大程度上改善了廣大群眾的生活居住水平，對實施再就業工程和推進城市化水平等都起到了積極的促進作用。物業管理作為房地產業的深入和延伸，因涵蓋內容豐富，關系百姓利益，所以倍受人們關注。如何規范發展中小城市物業管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業管理需求，筆者就這一問題進行了一些調研。
一、中小城市物業管理發展特點
中小城市物業管理工作一般起步較晚，在規范發展物業管理工作的過程中大都經歷了初步探索、外出學習、自我完善和積極發展的歷程，付出了較多的艱辛和汗水，主要有以下特點：
(一)成立住宅小區業主委員會和建立專項維修資金制度得到突破
業主大會是住宅小區內的最高權力機構，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會通過和物業服務公司簽訂《物業管理服務合同》來實現對住宅小區物業管理事務的監督和管理。目前，指導成立業主委員會的程序日趨完善，大多數住宅小區成立了業主委員會，業主參與管理、配合管理和自治管理的意識得到進一步加強，維權意識也日益高漲。住宅專項維修資金制度得到初步建立，資金的歸集、使用、監管等管理系統不斷健全完善，廣大業主的合法權益能夠得到及時有效的維護，這得到了廣大群眾的充分肯定。
(二)物業管理水平不斷提高，覆蓋面不斷擴大
經過多年的努力發展，物業管理的服務項目從簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等多方面、多層次服務，物業管理服務內容不斷拓展，服務水平不斷提高。物業管理覆蓋面也從原來單一的住宅小區開始向辦公樓、大廈、工業區、商業街、市場等物業項目延伸，實施規范化物業管理的物業項目越來越多，覆蓋面不斷擴大。
(三)后勤管理逐步向物業管理過渡，物業管理社會化發展趨勢初步顯現
目前，有一定數量的行政、企事業單位房改房宿舍區開始擺脫后勤福利型管理模式，逐步向社會化、專業化、規范化物業管理方向轉移，并初見成效。部分產權單位后勤管理機構雖未依法取得物業服務企業資質，但已經按照正規化物業服務公司的模式進行運作，無論管理水平還是業主滿意程度都比較高。另外，部分物業項目開始打破“誰開發誰管理”、“物業公司依附于開發商”的狀況，物業服務公司以獨立法人資格自主運營，開始走向社會承攬物業服務項目，物業管理的市場化運作、社會化發展趨勢初步顯現。
(四)社會各界對物業管理越來越重視
物業管理作為房地產開發的深入和延伸，其經營現代化、管理規范化、服務社會化的特點適合人們現代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時，隨著房地產業競爭的不斷加劇，大部分開發商開始清醒地認識到，所開發建設的物業只有實施規范化的物業管理，為廣大業主創造安居樂業的良好生活居住環境，才能樹立良好的企業形象，吸引更多的購房者消費，才能不斷增強市場競爭力。因此，物業管理越來越引起社會各界的重視。
二、中小城市物業管理面臨的困難和問題
總的來看，中小城市物業管理工作是在學習中前進，在探索中發展，物業管理總體發展趨勢是積極的、健康的，但也面臨著諸多困難和問題。
(一)小區整體規劃設計相對滯后，規模偏小
規劃是建設的龍頭。目前，中小城市住宅小區整體規劃水平不高，規模偏小的問題較為突出。從規劃設計上看，住宅小區內的整體規劃標準不高，物業服務用房、配套服務設施、環境資源配置等存在不少問題，為后期實施規范化物業管理埋下了隱患。從規模上看，建筑面積在7萬平方米以下的住宅小區占絕大多數，建筑面積偏小，規模效益難以發揮，影響了物業服務公司的持續發展。
(二)物業管理整體水平不高，企業虧損現象不容樂觀
目前中小城市的物業服務企業中，絕大部分是開發商的附屬，還有相當數量的住宅小區實際上是由開發商代管，因此，所提供的物業管理服務整體水平不高，運作不規范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節”的問題仍然存在。另外，由于涉及房屋建設質量、公共配套設施建設不足、開發商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時等問題，給后期實施物業管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業主因種種不滿而拒交物業服務費，但物業服務公司卻無良好對策只能被動接受的尷尬局面，使物業服務公司面臨虧損經營的境地。
(三)規劃、建設、管理缺乏有效銜接
在住宅小區規劃設計過程中，由于缺乏物業管理主管部門的參與，使小區物業服務用房、公共基礎配套設施等規劃設計與實施物業管理脫節，為后期實施規范化物業管理帶來了嚴重影響。在住宅小區建設過程中，由于缺乏有效監管，隨意變更規劃、占用設施預留地、房屋建設質量和地下管網低標準建設等問題較為嚴重，也給后期實施物業管理帶來諸多問題。在住宅小區驗收過程中，由于綜合驗收把關不嚴，往往在設施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進行諸如公廁、垃圾中轉站等配套設施建設，由于涉及住戶利益而無法施工，同樣為后期實施物業管理增加了困難。
(四)相關主體關系不順，職責劃分不清
一是物業服務公司與水電等公用事業部門職責與義務劃分不清。由于存在行業壟斷等因素，本應由水電等部門自己承擔的向最終用戶收費的職責，卻讓物業服務公司承擔，且不給任何報酬，導致物業服務公司既要付出大量的人力、物力，又要承擔因管網跑、冒、滴、漏各項損耗費用，物業服務公司“受累不討好”。
二是社會治安與住宅小區保安的界限劃分不清。目前，小區保安與公安機關社會治安的概念不清，許多業主把住宅小區保安服務等同于“保鏢”服務，一旦出現家庭財物被盜、丟失等問題，便將責任全部推到物業服務公司身上，并以此作為拒交物業服務費的理由。
三是居民委員會與物業服務公司的關系不明確。居民委員會作為政府最基層的辦事機構，主要擔負著政府授予的社會公共管理職能，物業服務公司作為企業僅承擔著業主委托的物業管理服務，與居民委員會不存在上下級的隸屬關系。但部分居民委員會卻把物業服務公司視為他們的下屬單位，要錢要物要房要人、分派計劃生育和人員登記等任務，一旦無法滿足其要求，就以種種理由拒絕配合工作，物業服務公司苦不堪言，只能被動應付。
四是業主委員會與物業服務公司的關系不明確。有的業主委員會沒有正確認識自己的權利和義務，對物業服務公司指手劃腳，不依合同辦事，使物業服務公司左右為難;有的則貪圖眼前利益，依附于物業服務公司，不能真正起到監督作用，不能真正代表廣大業主的利益;部分物業服務公司誤以為所接管的物業管理區域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業主之上。
(五)歷史遺留問題較多，加速推進物業管理工作任重道遠
一是設施老化不配套。許多老小區缺乏必要的物業服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施，地下管網大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。
二是亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現象比較突出。部分住宅小區占用公共部位和公共場地搭建貯藏室、簡易房，在樓道里存放私人物品等現象屢禁不止，成為住宅小區“久治不愈”的老大難問題。
三是公用事業產品供應單位“單戶單控”改造滯后。按照國家有關政策，供水、供電、供熱等專業部門要全面實現收費到最終用戶，由于目前單戶單控率較低，物業服務公司承擔了大量的中間損耗。
四是住宅小區規模偏小。目前已實施規范化物業管理的住宅小區，達到7萬平方米以上規模的較少;單位房改房和零星開發的小區，規模更小，雖然有的樓群相鄰，但各自成院，小區之間彼此不銜接，水、電、暖各自成網，難以形成統一協調的布局。
(六)法規建設滯后，不適應當前物業管理新形勢的需要
目前中小城市針對物業管理方面的規范性文件還不多，隨著國務院《物業管理條例》的實施，部分政策和規定的可操作性已經滯后于當前的物業管理現狀。其他相關的物業管理配套政策也不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業管理主管部門依法指導和協調物業管理工作。
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