中小城市物業管理面臨的問題及對策
發布時間：2012-07-25 共2頁
三、規范發展中小城市物業管理工作的對策
針對中小城市物業管理工作中面臨的困難和問題，如何促進物業管理工作規范發展，應考慮從以下幾個方面抓好落實：
(一)強化組織領導，加大物業管理的推進力度
物業管理作為一項新興產業，是推進城市化進程，提高城市化管理水平的一項重要內容，事關方方面面，協調難度很大，為此必須加大措施，強力推進。
一是建立領導機構。即建議由市政府成立物業管理委員會，由市政府分管領導任主任，市政府有關領導和物業管理主管部門領導任副主任，建設、房管、公用事業、公安、工商、物價、供水、供電、供暖等相關部門或單位領導為成員，下設物業管理辦公室(可設在物業管理主管部門)，物業管理主管部門分管領導任辦公室主任，由物業管理委員會統一組織、指導和協調全市物業管理工作。通過強化物業管理主管部門職能，把好物業管理前期介入關，使物業管理能夠貫穿房地產開發的全過程，為后期實施物業管理創造良好條件。
二是搞好部門合作，將收費到戶問題真正解決好、落實好。按照國務院《物業管理條例》的規定，建議市政府就供水、供電、供暖等公用事業單位收費到戶問題召集有關部門進行協調，明確相關單位和物業服務公司的職責與義務，以及有償委托服務關系，合理減輕物業服務公司負擔。有關部門要從各自的職能出發，積極搞好配合，拿出過硬的措施，形成強大的合力，大力推行一戶一表改造，實現向最終用戶收費的目標，共同促進物業管理水平的提高。
三是盡快建立健全物業管理政策法規體系。健全的物業管理法規政策對規范發展物業管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物業管理法規政策的建設力度，從當前各地的物業管理現狀出發，根據《物業管理條例》的規定，要盡快起草出臺一系列物業管理方面的配套政策和規范性文件，明確影響或制約當前物業管理工作的各項重點問題及各方的責、權、利關系，為推進和完善物業管理提供法律保障。
(二)切實解決好物業管理的前期介入問題
物業管理的前期介入是搞好物業管理工作的先決條件，主要應抓好以下三個階段，切實解決好規劃、建設、管理的銜接問題，為實施規范物業管理奠定良好基礎。
一是在小區規劃論證及報建階段，物業管理主管部門要參與建設項目的可行性研究，審查規劃是否體現物業管理的全部需求，為實施規范化物業管理創造良好條件。
二是在小區開發建設階段，實行物業管理全程參與制度。物業管理主管部門代表業主監督小區規劃落實、施工質量、配套設施等建設的各個方面，及時發現物業使用功能與使用質量上的問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，物業管理主管部門要督促房地產開發企業按照《物業管理條例》的有關規定，通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業，監督物業服務用房配套落實情況，提前策劃前期物業管理方案，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。
三是在小區綜合驗收階段，建立小區綜合驗收及物業投入使用許可證制度。由建設主管部門牽頭，物業管理主管部門參與，按照有利于物業管理順利開展的原則進行綜合驗收。經驗收合格的，由物業主管部門發放物業投入使用許可證，并完成前期物業管理的移交工作，否則，房管部門不予辦理確權發證手續。
(三)理順關系，明確各方職責
一是調整公用事業部門的收費管理形式。按照國務院《物業管理條例》的有關規定，由目前的物業服務企業向業主代收相關費用，轉變為由水、電、暖等各專業單位向最終用戶收費。由物業服務企業代收的，需要簽訂委托服務合同，約定雙方的權利與義務，并明確委托服務費用。
二是明確公安機關與物業服務公司的關系。公安機關要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區刑事和治安案件的偵破力度，指導物業服務公司搞好小區保安工作。物業服務公司則要認真落實與業主簽訂的安全保衛責任，加大巡防力度，協助公安機關抓好住宅小區安全工作。
三是明確居民委員會與物業服務公司的關系。要突出居民委員會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業管理事務中分離出來，專司區域性精神文明建設、治安防范、計劃生育等事務性工作。物業服務公司要切實擔當起住宅小區“管家”的責任，在搞好服務的同時，積極接受居民委員會的指導，主動配合居民委員會開展工作，促進社區建設水平的提高。
四是明確物業服務公司與業主雙方關系。要正確引導物業服務公司轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉為接受業主的委托，為業主服好務、管好家，并取得合理報酬的服務者。同時，引導業主轉變過去那種福利型用房意識，自覺主動交付物業服務費，模范履行其應盡的義務。
(四)下決心搞好舊小區整改，從根本上解決歷史遺留問題
如何抓好舊小區整改，通過調研，筆者認為建立強有力的領導機構是保證，籌集專項整治資金是關鍵，實施規范化物業管理是根本。
一是成立市政府綜合領導機構。建議市政府成立舊小區整治改造領導小組，由領導小組統一組織協調舊小區整改工作。
二是要抓好舊小區整改資金的籌集工作。本著“政府拿一塊、受益業主負擔一塊、社會籌一塊”的原則，在做好政府和業主資金籌集工作的基礎上，借鑒先進地區經驗，建議設立商住小區整改統籌資金，在商品房銷售時，可按每平方米20元左右的標準收取，專項用于解決問題突出小區或舊小區的整改。對開發商開發遺留問題較多的小區，要按照“誰開發、誰改造”的要求，由開發商出資，本著缺什么補什么的原則，對各項基礎設施進行配套整改，達到符合物業管理要求的條件。
三是分類治理。針對各小區存在的不同問題，采取不同的對策，在先期試點的基礎上，逐步在城市全面鋪開。對有物業服務公司的住宅小區，重點是規范、提高水平;對問題較多的住宅小區，要以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓，以環境設施、物業服務用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設施配套，以地下管網更新和小區封閉改造為重點搞好功能完善;對達不到規模效益的小區，重點是打破單位界限搞好規模改造。同時，沒有進行水電暖改造的小區，要按照“誰受益、誰投資”原則，加快一戶一表改造步伐，逐步實現抄表到戶，收費到戶。
四是大力推進物業管理的市場化進程。結合住宅小區整改，在物業管理主管部門的指導下，小區的開發建設單位和居民委員會要密切配合，組織業主民主選舉產生業主委員會，使業主委員會自治管理與物業服務公司專業化管理相結合。同時，制定優惠政策大力發展社會化、專業化物業服務公司，鼓勵和引導依附性物業公司從開發商這一母體中分離出來并走向社會，培育和完善物業服務市場，形成業主和物業服務公司雙向選擇機制。
五是管好住宅專項維修資金。新建住宅小區要按照規定足額歸集專項維修資金，決不能出現新的無住宅專項維修資金的住宅小區;原來沒有落實到位的房改房專項維修資金，要從住房公積金中剝離出來，專戶儲存，專款專用;對開發商已收取未歸集的住宅專項維修資金，要加大追繳力度，能歸集的要全部歸集;對從未繳納住宅專項維修資金的老住房，要采取在房產交易時進行補交等辦法，使資金歸集盡快到位。同時，要明確住宅專項維修資金業主所有權地位，加強資金監管，確保專款專用，最大限度地維護業主的合法利益。
