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　　三、規(guī)范發(fā)展中小城市物業(yè)管理工作的對策

　　針對中小城市物業(yè)管理工作中面臨的困難和問題，如何促進物業(yè)管理工作規(guī)范發(fā)展，應(yīng)考慮從以下幾個方面抓好落實：

　　(一)強化組織領(lǐng)導(dǎo)，加大物業(yè)管理的推進力度

　　物業(yè)管理作為一項新興產(chǎn)業(yè)，是推進城市化進程，提高城市化管理水平的一項重要內(nèi)容，事關(guān)方方面面，協(xié)調(diào)難度很大，為此必須加大措施，強力推進。

　　一是建立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。即建議由市政府成立物業(yè)管理委員會，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任主任，市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)管理主管部門領(lǐng)導(dǎo)任副主任，建設(shè)、房管、公用事業(yè)、公安、工商、物價、供水、供電、供暖等相關(guān)部門或單位領(lǐng)導(dǎo)為成員，下設(shè)物業(yè)管理辦公室(可設(shè)在物業(yè)管理主管部門)，物業(yè)管理主管部門分管領(lǐng)導(dǎo)任辦公室主任，由物業(yè)管理委員會統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。通過強化物業(yè)管理主管部門職能，把好物業(yè)管理前期介入關(guān)，使物業(yè)管理能夠貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，為后期實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

　　二是搞好部門合作，將收費到戶問題真正解決好、落實好。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建議市政府就供水、供電、供暖等公用事業(yè)單位收費到戶問題召集有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)，明確相關(guān)單位和物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)與義務(wù)，以及有償委托服務(wù)關(guān)系，合理減輕物業(yè)服務(wù)公司負擔(dān)。有關(guān)部門要從各自的職能出發(fā)，積極搞好配合，拿出過硬的措施，形成強大的合力，大力推行一戶一表改造，實現(xiàn)向最終用戶收費的目標，共同促進物業(yè)管理水平的提高。

　　三是盡快建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)體系。健全的物業(yè)管理法規(guī)政策對規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物業(yè)管理法規(guī)政策的建設(shè)力度，從當(dāng)前各地的物業(yè)管理現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，要盡快起草出臺一系列物業(yè)管理方面的配套政策和規(guī)范性文件，明確影響或制約當(dāng)前物業(yè)管理工作的各項重點問題及各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，為推進和完善物業(yè)管理提供法律保障。

　　(二)切實解決好物業(yè)管理的前期介入問題

　　物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件，主要應(yīng)抓好以下三個階段，切實解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問題，為實施規(guī)范物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段，物業(yè)管理主管部門要參與建設(shè)項目的可行性研究，審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求，為實施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

　　二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段，實行物業(yè)管理全程參與制度。物業(yè)管理主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等建設(shè)的各個方面，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，物業(yè)管理主管部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實情況，提前策劃前期物業(yè)管理方案，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。

　　三是在小區(qū)綜合驗收階段，建立小區(qū)綜合驗收及物業(yè)投入使用許可證制度。由建設(shè)主管部門牽頭，物業(yè)管理主管部門參與，按照有利于物業(yè)管理順利開展的原則進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，由物業(yè)主管部門發(fā)放物業(yè)投入使用許可證，并完成前期物業(yè)管理的移交工作，否則，房管部門不予辦理確權(quán)發(fā)證手續(xù)。

　　(三)理順關(guān)系，明確各方職責(zé)

　　一是調(diào)整公用事業(yè)部門的收費管理形式。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，由目前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主代收相關(guān)費用，轉(zhuǎn)變?yōu)橛伤㈦姟⑴雀鲗I(yè)單位向最終用戶收費。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，需要簽訂委托服務(wù)合同，約定雙方的權(quán)利與義務(wù)，并明確委托服務(wù)費用。

　　二是明確公安機關(guān)與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系。公安機關(guān)要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區(qū)刑事和治安案件的偵破力度，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司搞好小區(qū)保安工作。物業(yè)服務(wù)公司則要認真落實與業(yè)主簽訂的安全保衛(wèi)責(zé)任，加大巡防力度，協(xié)助公安機關(guān)抓好住宅小區(qū)安全工作。

　　三是明確居民委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系。要突出居民委員會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業(yè)管理事務(wù)中分離出來，專司區(qū)域性精神文明建設(shè)、治安防范、計劃生育等事務(wù)性工作。物業(yè)服務(wù)公司要切實擔(dān)當(dāng)起住宅小區(qū)“管家”的責(zé)任，在搞好服務(wù)的同時，積極接受居民委員會的指導(dǎo)，主動配合居民委員會開展工作，促進社區(qū)建設(shè)水平的提高。

　　四是明確物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雙方關(guān)系。要正確引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)為接受業(yè)主的委托，為業(yè)主服好務(wù)、管好家，并取得合理報酬的服務(wù)者。同時，引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變過去那種福利型用房意識，自覺主動交付物業(yè)服務(wù)費，模范履行其應(yīng)盡的義務(wù)。

　　(四)下決心搞好舊小區(qū)整改，從根本上解決歷史遺留問題

　　如何抓好舊小區(qū)整改，通過調(diào)研，筆者認為建立強有力的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)是保證，籌集專項整治資金是關(guān)鍵，實施規(guī)范化物業(yè)管理是根本。

　　一是成立市政府綜合領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。建議市政府成立舊小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)舊小區(qū)整改工作。

　　二是要抓好舊小區(qū)整改資金的籌集工作。本著“政府拿一塊、受益業(yè)主負擔(dān)一塊、社會籌一塊”的原則，在做好政府和業(yè)主資金籌集工作的基礎(chǔ)上，借鑒先進地區(qū)經(jīng)驗，建議設(shè)立商住小區(qū)整改統(tǒng)籌資金，在商品房銷售時，可按每平方米20元左右的標準收取，專項用于解決問題突出小區(qū)或舊小區(qū)的整改。對開發(fā)商開發(fā)遺留問題較多的小區(qū)，要按照“誰開發(fā)、誰改造”的要求，由開發(fā)商出資，本著缺什么補什么的原則，對各項基礎(chǔ)設(shè)施進行配套整改，達到符合物業(yè)管理要求的條件。

　　三是分類治理。針對各小區(qū)存在的不同問題，采取不同的對策，在先期試點的基礎(chǔ)上，逐步在城市全面鋪開。對有物業(yè)服務(wù)公司的住宅小區(qū)，重點是規(guī)范、提高水平;對問題較多的住宅小區(qū)，要以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓，以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設(shè)施配套，以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點搞好功能完善;對達不到規(guī)模效益的小區(qū)，重點是打破單位界限搞好規(guī)模改造。同時，沒有進行水電暖改造的小區(qū)，要按照“誰受益、誰投資”原則，加快一戶一表改造步伐，逐步實現(xiàn)抄表到戶，收費到戶。

　　四是大力推進物業(yè)管理的市場化進程。結(jié)合住宅小區(qū)整改，在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和居民委員會要密切配合，組織業(yè)主民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會自治管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合。同時，制定優(yōu)惠政策大力發(fā)展社會化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司，鼓勵和引導(dǎo)依附性物業(yè)公司從開發(fā)商這一母體中分離出來并走向社會，培育和完善物業(yè)服務(wù)市場，形成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙向選擇機制。

　　五是管好住宅專項維修資金。新建住宅小區(qū)要按照規(guī)定足額歸集專項維修資金，決不能出現(xiàn)新的無住宅專項維修資金的住宅小區(qū);原來沒有落實到位的房改房專項維修資金，要從住房公積金中剝離出來，專戶儲存，專款專用;對開發(fā)商已收取未歸集的住宅專項維修資金，要加大追繳力度，能歸集的要全部歸集;對從未繳納住宅專項維修資金的老住房，要采取在房產(chǎn)交易時進行補交等辦法，使資金歸集盡快到位。同時，要明確住宅專項維修資金業(yè)主所有權(quán)地位，加強資金監(jiān)管，確保專款專用，最大限度地維護業(yè)主的合法利益。