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　　5.收益法基本的含義與應用前提

　　收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：

　　（1）被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

　　（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收蒜所承擔的風險也。可以預測并可以用貨幣衡量；

　　（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。

　　6.收益法中的收益額

　　收益額足適用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點：其一，收益額是資產(chǎn)未來預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應切實注意收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產(chǎn)的價值。

　　7.收益法中的折現(xiàn)率

　　收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關條件，以及有關法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

　　9.收益法中的主要技術(shù)方法

　　收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從犬的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應掌握各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。具體方法可參考輔導教材第二章的相關內(nèi)容。

　　10.成本法的基本含義

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：

　　資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。

　　（1）資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

　　①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、沒計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。

　　（2）資產(chǎn)的實體性貶值。、資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。

　　（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。

　　（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。

　　12.重置成本的具體估測方法

　　（1）重置核算法。重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和白建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，購買的結(jié)果一般是資產(chǎn)的購置價，如果被評估資產(chǎn)屬于不需要運輸、安裝的資產(chǎn)，購置價就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評估資產(chǎn)屬于需要運輸，安裝的資產(chǎn)，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和升發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。

　　（2）價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。

　　（3）功能價值類比法。功能價值類比法是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法（該方法亦稱之為類比估價法——指數(shù)估價法）。當資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關系時，人們習慣把線性關系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

　　①生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

　　②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的牛產(chǎn)能力與其成本之間關系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關系，當資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時，其成本卻不一定大l倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關系可用下列公式表示：

　　被評估資產(chǎn)的重置成本/參照物資產(chǎn)的重置成本=（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X

　　推導可得：

　　被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X

　　公式中的X被稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，通常是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

　　關于具體評估方法及其數(shù)學歸納式可參考輔導教材相關章節(jié)的內(nèi)容。

　　13.各種貶值的估測方法

　　（1）實體性貶值估測方法。

　　①觀察法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的實體性貶值率或成新率，從而估算文體性貶值。

　　②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。

　　使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應用較為廣泛評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作巾，評估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值。

　　⑧修復費用法。這種方法是利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀念，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用，，

　　（2）功能性貶值估測方法。

　　①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

　　第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。

　　第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

　　第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

　　第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：

　　被評估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折舊系數(shù)）

　　②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

　　功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本

　　（3）經(jīng)濟性貶值估測方法。

　　①間接計算法：

　　經(jīng)濟性貶值率=[1-（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設計生產(chǎn)能力）x]×%

　　式中，X為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。

　　經(jīng)濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟性貶值率估測。

　　②直接計算法：

　　經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）

　　式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。

　　14.評估方法之間的關系

　　（1）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。可以認為正是評估基本目的決定了評估方法問的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。

　　（2）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，或是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。