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式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；

　　P'——可比交易實(shí)例價(jià)值；

　　A——交易情況修正系數(shù)；

　　B——交易日期修正系數(shù)；

　　C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　（3）市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的程序。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，一般經(jīng)過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價(jià)值。

　　9.成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　（1）成本法評(píng)估土地的基本公式：

　　土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

　　（2）成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

　　（3）運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

　　建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限

　　常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：

　　式中：D——年貶值額；

　　C——建筑物的重新建造成本；

　　S——建筑物的凈殘值；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　10.假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　（1）假設(shè)開發(fā)法的基本思路。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：

　　土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)-開發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)

　　（2）假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋?/P>

　　調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測(cè)算開發(fā)建設(shè)成本，測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)，測(cè)算投資利息和稅費(fèi)，估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　11.基準(zhǔn)地價(jià)的作用

　　基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：

　　（1）具有政府公告作用；

　　（2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；

　　（3）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

　　（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

　　（5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；

　　（6）引導(dǎo)十地資源在行業(yè)部門問的合理配置。

　　12.路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用

　　（1）路線價(jià)法的計(jì)算公式：路線價(jià)法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)方式：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率

　　或：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額

　　（2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。

　　（3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　（4）路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。

　　13.在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法

　　形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

　　六、資源資產(chǎn)評(píng)估

　　（一）考試目的

　　通過對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和了解情況，考核考生分析和解決資源資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內(nèi)容

　　（1）資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性；

　　（2）森林資源資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的主要因素；

　　（3）林木資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式；

　　（4）礦業(yè)權(quán)的內(nèi)涵；

　　（5）采礦權(quán)評(píng)估的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷售法的計(jì)算公式。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1）自然資源的分類；

　　（2）資源性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；

　　（3）森林資源資產(chǎn)評(píng)估中資料的收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；

　　（4）影響礦產(chǎn)價(jià)格的因素；

　　（5）探礦權(quán)評(píng)估的約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法的計(jì)算公式。

　　3.了解以下內(nèi)容

　　（1）森林資源資產(chǎn)的種類；

　　（2）林木資產(chǎn)評(píng)估方法的適用范圍；

　　（3）探礦權(quán)泮估的地勘加和法、地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法和粗估法的基本思路。

　　（三）要點(diǎn)內(nèi)容

　　1.自然資源的分類

　　根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長(zhǎng)的地質(zhì)過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對(duì)數(shù)量有明顯的減少現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為二三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　2.資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域件等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：具有使用價(jià)值、能夠以貨幣計(jì)量和具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易等。

　　3.森林資源資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的主要因素

　　森林資源資產(chǎn)價(jià)格。主要由下列因素構(gòu)成：營(yíng)林生產(chǎn)成本、資金的時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)等。