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　　第一章   物業(yè)管理要點
● 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。
●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。
●為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。

　　一、一種模式
　　針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
　　建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
　　管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。
　　追求的目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。
　　二、二項承諾
　　1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
　　2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
　　三、三個重點
　　1、完善服務(wù)、誠信待人
　　物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。
　　2、環(huán)境管理責(zé)任到人
　　大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
　　3、安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
　　四、四項措施
　　1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
　　2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
　　3、時刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
　　4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

　　第二章 擬采用的管理模式
　　一、物業(yè)管理架構(gòu)
　　物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
　　本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
　　1、綜合管理部
　　（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。
　　（2）負(fù)責(zé)員工工作考勤。
　　（3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
　　（4）負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
　　（5）負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。
　　（6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
　　（7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
　　（8）組織、開展企業(yè)文化活動。
　　（9）總經(jīng)理指派的其他工作。
　　2、物業(yè)管理部
　　（1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。
　　（2）負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。
　　（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
　　（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。
　　（5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
　　（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。
　　（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
　　（8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
　　（9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。
　　（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
　　3、安全管理部
　　（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
　　（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。
　　（3）成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。
　　（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
　　（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。
　　（6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
　　（7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
　　（8）負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。
　　（9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。
　　（10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
　　（11）總經(jīng)理指派的其他工作。
　　4、工程管理部
　　（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。
　　（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。
　　（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
　　（4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
　　（5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。
　　（6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。
　　（7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。
　　（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
　　（9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
　　（10）總經(jīng)理指派的其他工作。
　　5、財務(wù)管理部
　　（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。
　　（2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。
　　（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
　　（4）征收和支付管理公司各類合同費用。
　　（5）制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。
　　（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。
　　（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
　　（8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
　　（9）總經(jīng)理指派的其他工作。