物業管理師考試經營管理復習綱要(三)
發布時間：2014-02-25 共5頁
第三章 房地產投資分析技術
要求：
掌握：現金流量、資金時間價值、單利計息與復利計息的計算方法、設備更新經濟分析方法。
熟悉：現金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應用;投資回收與投資回報的區別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態盈利指標的計算方法。
了解：名義利率與實際利率的區別，房地產投資動態盈利指針和清償能力指標的計算方法。
考試知識要點：
1. 現金流量與現金流量圖
2. 資金時間價值與資金等值的判定
3. 設備更新的內容與特點
4. 投資回收與投資回報的區別
5. 盈利能力指標的分類
復習綱要：
一、投資風險的基本概念(掌握)
1.現金流量
房地產開發投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產要素的投入，向社會提供有用的房地產產品或服務，并獲得相應的投資回報。因此，用貨幣量化房地產開發投資項目的投入產出，是房地產投資分析工作的基礎，也是正確計算房地產投資項目經濟效果評價指標的前提。
現金流量：在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。
現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。
現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。
現金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等。
房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。
2.現金流量圖
現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。
某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。
3.房地產置業投資的現金流量
潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運營費用、凈運營收益、抵押貸款還本付息、準備金、稅金、經營現金流
