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　　4. 稅金

　　我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營稅金及附加

　　包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。

　　營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;

　　房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

　　應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤?D允許扣除項目的金額。

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%。”

　　二、資金的時間價值與利息、利率(掌握)

　　1. 資金的時間價值

　　資金時間價值：同樣數(shù)額的資金在不同時間點(diǎn)上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。

　　資金時間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率;通貨膨脹率;風(fēng)險因素。

　　2. 利息與利率

　　利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。

　　計息周期：是指計算利息的時間單位。

　　利率：是指在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

　　決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。

　　利率具有以下特點(diǎn)：

　　①隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢。

　　②平均利潤率雖有下降趨勢，但卻是一個非常緩慢的過程。

　　③由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。

　　3. 單利計息與復(fù)利計息

　　利息的計算有單利和復(fù)利兩種。

　　單利計息計算公式：Fn=P(1+in)

　　復(fù)利計息計算公式：Fn=P(1+i)n