注冊物業管理師考試分析
發布時間：2010-01-14 共2頁
一、考試目的、性質
全國注冊物業管理師考試屬于國家行政許可制度設定的準入性考試，通過全國統一考試，成績合格者，由人事部頒發統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業管理師資格證書》，再經注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證書》方可以注冊物業管理師從事物業管理工作。
依據2003年8月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議通過的《中華人民共和國行政許可法》第十二條：“提供公眾服務并且直接關系公共利益的職業、行業，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質的事項”可以設定行政許可，以及第十四條：“本法第十二條所列事項，法律可以設定行政許可。尚未制定法律的，行政法規可以設定行政許可”的法律規定。所以，注冊物業管理師是根據《物業管理條例》第三十三條：“從事物業管理的人員應該按照國家有關規定，取得職業資格證書。”的規定而設立的一項行政許可制度。
2005年11月16日國家人事部、建設部以“國人部發〔2005〕95號”規范性文件的形式聯合頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。《物業管理師暫行規定》明確規定了從2005年12月1日實施注冊物業管理師制度。
物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜、向公眾通過的服務對象眾多廣泛等特點，決定了應對物業管理專業人員實行職業資格制度。物業管理專業人員尤其是物業管理處主任、項目經理這些高層次管理人員，作為物業管理活動的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系物業的承接驗收、維修養護以及物業管理服務水平，直接影響物業的保值增值，直接關系到廣大業主共同利益和社會公共利益。物業管理專業人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，并經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發達國家以及香港、臺灣地區等都通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證以及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。現階段，我國已建立的物業管理專業人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規體系等，為建立物業管理專業人員職業資格制度創造了有利條件。因此，《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”并且在2005年11月，建設部和人事部就已將這一制度納入國家專業人員職業資格制度系列。
物業管理師執業資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國統一考試，成績合格者，由人事部頒發統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業管理師資格證書》，經注冊后可以物業管理師的名義從事物業管理業務。
以往，物業管理從業人員的培訓、考試都是實行的物業管理企業上崗證書培訓。但隨著國家行政許可制度的實施，上崗證書培訓考試就顯然與國家行政許可制度相矛盾。因此，國家決定物業管理企業上崗證書要逐漸過渡到注冊物業管理師。物業管理從業人員所取得的物業管理企業經理、部門經理和管理員上崗培訓證書，由于這些上崗培訓和考試一般都不嚴格，專業學歷和專業考試要求都不高，濫竽充數的現象比較嚴重。所以導致上崗證書這樣的選拔規則很難保證從事物業管理的專業人員擁有完整的知識結構，最終導致現有物業管理從業人員的素質和管理水平參差不齊，許多從業人員的專業理論水平和文化程度偏低。這也是國家要以注冊物業管理師取代上崗證書制度的一個重要的因素。
注冊物業管理師作為一項執業資格制度，目前，世界上許多國家均建立起這項制度，物業管理師執業資格證書已經逐漸被越來越多的國家視為從事物業管理工作的必備條件。我國對物業管理上崗培訓的行政審批改革為嚴格的經考試、注冊的物業管理師制度，有利于實現物業管理從業人員的職業化、社會化、專業化。物業管理師制度爭取同有關國家取得互認，將成為我國開拓國際物業管理市場的一個重要條件。
同時我們也應該看到，對于高水平的人才而言，物業管理師資格考試的舉行將是個人職業發展的必由之路。目前全國物業管理企業經理僅10萬多人，只占從業總人數的百分之二左右。高級人才在人數上遠不能滿足市場需求。
二、考試分析
物業管理師執業資格綱在吸收我國一級注冊結構工程師、一級注冊建筑師、一級注冊建造師、注冊土木工程師、注冊房地產估價師和注冊房地產經紀人執業資格綱的經驗基礎上制定的。綱明確了對各考試知識點的具體要求，如了解、熟悉、掌握（突出掌握部分的知識點）等。
物業管理師資格考試的教材嚴格按照大綱編寫，但是涵蓋面很廣泛，幾乎涵蓋了物業管理理論和實務的大部分內容，還包括了一部分房地產估價師和房地產經紀人的內容，除此之外，它還有一部分自身特有的內容。如此眾多的內容綜合到一起，使得其考試的靈活性很大。這給各位考生的復習應考帶來很大不便。如果只是通過粗略的看教材，沒有對各方面知識的深度理解，那么萬一考試時出題老師為了增加難度，不是簡單的對教材原話的機械重復，而是要求有一定理解的話，那么只是通過背教材就很難通過了。而如果要想達到對教材的理解，就需要花費大量的時間和精力了。
物業管理師考試命題必須充分考慮廣大物業管理從業人員脫產培訓難的實際狀況，結合成人教育的特點，原則上應保證考題難易、大小、長短、寬嚴適中，題目簡明準確。特別是一開始實行注冊物業管理師考試制度的前三年，國家為了加快注冊物業管理師制度的順利實施，考題在出題中一般比較多的是采用重復教材原話，考試的難度相對也比較小，這就使考生往往比較容易通過前三年的考試。但隨著注冊物業管理師制度的建立，按照一般國家級考試的經驗，三年之后注冊物業管理師的考試往往就會越來越難。所以，抓住前三年考試的有利機遇，就能順利通過注冊物業管理師的考試。
2006年10月28日舉行了首次全國注冊物業管理師資格認定考試，據考生反映試題不是太難，內容也多偏重實務方面，是平時工作中常遇到、用到的。首先因為剛剛開考，書上所有的內容都可以作為考試范圍，選擇的余地比較大，因此一般會更多的把比較簡單的概念性的知識點作為考題。其次由于是最初國家對注冊物業管理師資格的人員需求比較緊迫，人員的需要量比較大，因此有必要降低考試難度使較多的人員順利通過考試關，也是加快建立注冊物業管理師制度的一個有效途徑。隨著幾年以后通過的人越來越多，國家對相關人員的需求減少，則考試的難度會越來越大。各位考生應該借此機會，下大力氣學習，通過努力，力爭一次通過。
比較而言，各科之間的難度還是有差別的，我們認為依次應該是《物業管理綜合能力》、《物業經營管理》、《物業管理實務》和《物業管理基本制度與政策》。這些科目側重理解、有的科目強調記憶，考生要注意運用適合的復習方法，以便取得良好的復習效果。
三、考試命題發展趨勢
作為全國統一的準入性執業資格考試，物業管理師執業資格考試必然會進一步突出其實務性，強化“重實務輕理論”的命題趨勢。因此在命題方面，不僅會考得越來越細致越全面，而且會更注重于加大題面案情的復雜性和干擾性選項的迷惑性，以此來考察考生綜合運用基本理論、基礎知識、基本技能，進行思考和判斷的實務能力。這是全國物業管理師執業資格考試未來增加難度的主要方向。
在近期的全國物業管理師執業資格考試題一般是直接考某一規定或考試用書中的某一概念原理，只要記住相關內容，便可直接得出答案，考核的主要是考生的記憶能力，特別是其中的選擇題。但以后的考試選擇題的出題角度也有可能會更加靈活，會以更多的案例形式的選擇題出現，考生很難直接從法條中找到答案，而需要結合實際問題作出判斷和選擇。
物業管理師資格考試涉及的知識點將會逐步擴展。“小分、多題、并科、大卷面”是全國物業管理師執業資格考試命題一個很重要的特點及發展趨勢。因此，考生在復習時，對一些細小的知識點或不大的知識點，都不可掉以輕心。盡管說物業管理師資格考試會向“難”和“細”的方向發展，但是考生只要學習方法得當，肯下功夫，這些都是不難掌握的。
四、考試命題類型分析
物業管理師執業資格考試分為四個考試科目，包括《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》。其中《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》這二個科目試題的題型分為單項選擇題和多項選擇題；而《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》二個科目試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。
（一）選擇題
全國物業管理師執業資格考試選擇題型部分分單項選擇題、多項選擇題兩種。
選擇題的待選項中己保有大量的信息可以提示我們該從哪個方向進行思索，或將哪部分知識進行篩選、判別。只是由于我們的記憶不夠準確，容易產生似是而非的印象，或者對法條及原理的理解不夠精確，容易發生部分的偏差與錯誤，或者由于審題不夠仔細，忙亂中誤選了不正確項。
命題老師在設置選項之時也會自覺不自覺地遵循某種規律。這些規律往往也利用人類思維中某些常見的弱點，比如說在邏輯判斷與推理中常犯的錯誤等等。例如，干擾項與正確項常常會部分相同，部分不同，這樣才能考察考生是否是完全掌握了知識點。再例如，在選項中考官有時會不自覺地設置一個正確項，然而又設置一個與此正確項內容截然相反的錯誤項，讓考生在兩者中進行取舍。而此時我們往往能借助一些選項之間邏輯關系的幫助，縮小選擇的范圍或確立選擇的方向。
全國注冊物業管理師考試屬于國家行政許可制度設定的準入性考試，通過全國統一考試，成績合格者，由人事部頒發統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業管理師資格證書》，再經注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證書》方可以注冊物業管理師從事物業管理工作。
依據2003年8月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議通過的《中華人民共和國行政許可法》第十二條：“提供公眾服務并且直接關系公共利益的職業、行業，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質的事項”可以設定行政許可，以及第十四條：“本法第十二條所列事項，法律可以設定行政許可。尚未制定法律的，行政法規可以設定行政許可”的法律規定。所以，注冊物業管理師是根據《物業管理條例》第三十三條：“從事物業管理的人員應該按照國家有關規定，取得職業資格證書。”的規定而設立的一項行政許可制度。
2005年11月16日國家人事部、建設部以“國人部發〔2005〕95號”規范性文件的形式聯合頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。《物業管理師暫行規定》明確規定了從2005年12月1日實施注冊物業管理師制度。
物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜、向公眾通過的服務對象眾多廣泛等特點，決定了應對物業管理專業人員實行職業資格制度。物業管理專業人員尤其是物業管理處主任、項目經理這些高層次管理人員，作為物業管理活動的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系物業的承接驗收、維修養護以及物業管理服務水平，直接影響物業的保值增值，直接關系到廣大業主共同利益和社會公共利益。物業管理專業人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，并經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發達國家以及香港、臺灣地區等都通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證以及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。現階段，我國已建立的物業管理專業人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規體系等，為建立物業管理專業人員職業資格制度創造了有利條件。因此，《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”并且在2005年11月，建設部和人事部就已將這一制度納入國家專業人員職業資格制度系列。
物業管理師執業資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國統一考試，成績合格者，由人事部頒發統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業管理師資格證書》，經注冊后可以物業管理師的名義從事物業管理業務。
以往，物業管理從業人員的培訓、考試都是實行的物業管理企業上崗證書培訓。但隨著國家行政許可制度的實施，上崗證書培訓考試就顯然與國家行政許可制度相矛盾。因此，國家決定物業管理企業上崗證書要逐漸過渡到注冊物業管理師。物業管理從業人員所取得的物業管理企業經理、部門經理和管理員上崗培訓證書，由于這些上崗培訓和考試一般都不嚴格，專業學歷和專業考試要求都不高，濫竽充數的現象比較嚴重。所以導致上崗證書這樣的選拔規則很難保證從事物業管理的專業人員擁有完整的知識結構，最終導致現有物業管理從業人員的素質和管理水平參差不齊，許多從業人員的專業理論水平和文化程度偏低。這也是國家要以注冊物業管理師取代上崗證書制度的一個重要的因素。
注冊物業管理師作為一項執業資格制度，目前，世界上許多國家均建立起這項制度，物業管理師執業資格證書已經逐漸被越來越多的國家視為從事物業管理工作的必備條件。我國對物業管理上崗培訓的行政審批改革為嚴格的經考試、注冊的物業管理師制度，有利于實現物業管理從業人員的職業化、社會化、專業化。物業管理師制度爭取同有關國家取得互認，將成為我國開拓國際物業管理市場的一個重要條件。
同時我們也應該看到，對于高水平的人才而言，物業管理師資格考試的舉行將是個人職業發展的必由之路。目前全國物業管理企業經理僅10萬多人，只占從業總人數的百分之二左右。高級人才在人數上遠不能滿足市場需求。
二、考試分析
物業管理師執業資格綱在吸收我國一級注冊結構工程師、一級注冊建筑師、一級注冊建造師、注冊土木工程師、注冊房地產估價師和注冊房地產經紀人執業資格綱的經驗基礎上制定的。綱明確了對各考試知識點的具體要求，如了解、熟悉、掌握（突出掌握部分的知識點）等。
物業管理師資格考試的教材嚴格按照大綱編寫，但是涵蓋面很廣泛，幾乎涵蓋了物業管理理論和實務的大部分內容，還包括了一部分房地產估價師和房地產經紀人的內容，除此之外，它還有一部分自身特有的內容。如此眾多的內容綜合到一起，使得其考試的靈活性很大。這給各位考生的復習應考帶來很大不便。如果只是通過粗略的看教材，沒有對各方面知識的深度理解，那么萬一考試時出題老師為了增加難度，不是簡單的對教材原話的機械重復，而是要求有一定理解的話，那么只是通過背教材就很難通過了。而如果要想達到對教材的理解，就需要花費大量的時間和精力了。
物業管理師考試命題必須充分考慮廣大物業管理從業人員脫產培訓難的實際狀況，結合成人教育的特點，原則上應保證考題難易、大小、長短、寬嚴適中，題目簡明準確。特別是一開始實行注冊物業管理師考試制度的前三年，國家為了加快注冊物業管理師制度的順利實施，考題在出題中一般比較多的是采用重復教材原話，考試的難度相對也比較小，這就使考生往往比較容易通過前三年的考試。但隨著注冊物業管理師制度的建立，按照一般國家級考試的經驗，三年之后注冊物業管理師的考試往往就會越來越難。所以，抓住前三年考試的有利機遇，就能順利通過注冊物業管理師的考試。
2006年10月28日舉行了首次全國注冊物業管理師資格認定考試，據考生反映試題不是太難，內容也多偏重實務方面，是平時工作中常遇到、用到的。首先因為剛剛開考，書上所有的內容都可以作為考試范圍，選擇的余地比較大，因此一般會更多的把比較簡單的概念性的知識點作為考題。其次由于是最初國家對注冊物業管理師資格的人員需求比較緊迫，人員的需要量比較大，因此有必要降低考試難度使較多的人員順利通過考試關，也是加快建立注冊物業管理師制度的一個有效途徑。隨著幾年以后通過的人越來越多，國家對相關人員的需求減少，則考試的難度會越來越大。各位考生應該借此機會，下大力氣學習，通過努力，力爭一次通過。
比較而言，各科之間的難度還是有差別的，我們認為依次應該是《物業管理綜合能力》、《物業經營管理》、《物業管理實務》和《物業管理基本制度與政策》。這些科目側重理解、有的科目強調記憶，考生要注意運用適合的復習方法，以便取得良好的復習效果。
三、考試命題發展趨勢
作為全國統一的準入性執業資格考試，物業管理師執業資格考試必然會進一步突出其實務性，強化“重實務輕理論”的命題趨勢。因此在命題方面，不僅會考得越來越細致越全面，而且會更注重于加大題面案情的復雜性和干擾性選項的迷惑性，以此來考察考生綜合運用基本理論、基礎知識、基本技能，進行思考和判斷的實務能力。這是全國物業管理師執業資格考試未來增加難度的主要方向。
在近期的全國物業管理師執業資格考試題一般是直接考某一規定或考試用書中的某一概念原理，只要記住相關內容，便可直接得出答案，考核的主要是考生的記憶能力，特別是其中的選擇題。但以后的考試選擇題的出題角度也有可能會更加靈活，會以更多的案例形式的選擇題出現，考生很難直接從法條中找到答案，而需要結合實際問題作出判斷和選擇。
物業管理師資格考試涉及的知識點將會逐步擴展。“小分、多題、并科、大卷面”是全國物業管理師執業資格考試命題一個很重要的特點及發展趨勢。因此，考生在復習時，對一些細小的知識點或不大的知識點，都不可掉以輕心。盡管說物業管理師資格考試會向“難”和“細”的方向發展，但是考生只要學習方法得當，肯下功夫，這些都是不難掌握的。
四、考試命題類型分析
物業管理師執業資格考試分為四個考試科目，包括《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》。其中《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》這二個科目試題的題型分為單項選擇題和多項選擇題；而《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》二個科目試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。
（一）選擇題
全國物業管理師執業資格考試選擇題型部分分單項選擇題、多項選擇題兩種。
選擇題的待選項中己保有大量的信息可以提示我們該從哪個方向進行思索，或將哪部分知識進行篩選、判別。只是由于我們的記憶不夠準確，容易產生似是而非的印象，或者對法條及原理的理解不夠精確，容易發生部分的偏差與錯誤，或者由于審題不夠仔細，忙亂中誤選了不正確項。
命題老師在設置選項之時也會自覺不自覺地遵循某種規律。這些規律往往也利用人類思維中某些常見的弱點，比如說在邏輯判斷與推理中常犯的錯誤等等。例如，干擾項與正確項常常會部分相同，部分不同，這樣才能考察考生是否是完全掌握了知識點。再例如，在選項中考官有時會不自覺地設置一個正確項，然而又設置一個與此正確項內容截然相反的錯誤項，讓考生在兩者中進行取舍。而此時我們往往能借助一些選項之間邏輯關系的幫助，縮小選擇的范圍或確立選擇的方向。
