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　　三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析(掌握)

　　1. 設(shè)備有形磨損

　　設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。

　　2. 設(shè)備無(wú)形磨損

　　設(shè)備無(wú)形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

　　3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。

　　設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。

　　設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

　　4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

　?、僭O(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命;②設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量;③只比較設(shè)備的費(fèi)用;④設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。

　　5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法與動(dòng)態(tài)計(jì)算方法

　　6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新

　?、俨粫?huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新;②能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　投資，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

　　成本包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資;開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營(yíng)成本;期間費(fèi)用。

　　2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：

　?、僦脴I(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

　?、陂_(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。

　　3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。

　　投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。

　　4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動(dòng)態(tài)指針。

　　清償能力指標(biāo)是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表3-2

　　項(xiàng)目類(lèi)型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)

　　靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)

　　開(kāi)發(fā)投資 成本利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤(rùn)率 資產(chǎn)負(fù)債率

　　靜態(tài)投資回收期P´b

　　房地產(chǎn)

　　置業(yè)投資 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率

　　靜態(tài)投資回收期P´b 動(dòng)態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

　　盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類(lèi)。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。