淺談中低價商品房的物業管理
發布時間：2010-01-14 共1頁
隨著物業管理市場的不斷拓展，中低價商品房的管理也成為一個重要市場，住宅物業的特點及中低價商品房的特點決定了其物業服務和管理的特殊性。只要提高服務人員服務水平，發揮業主的主導作用，克服收費難的因素，同樣能在中低價商品房的物業服務中產生經濟效益和社會效益。
物業管理活動中物業的類型是多種多樣的，每個物業都有自己的特點和差異性。在物業類型中最為普遍、數量最大的要屬住宅物業管理，住宅小區有著區域的獨立性、居住的聚集性、功能的多樣性、結構的系統性、管理的綜合性等特點。在住宅物業中一個必不可少的組成部分 —— 中低價商品房物業管理更具有社會性、復雜性和嚴肅性的特點。中低價商品房的物業管理與普通商品房、高檔商品房的物業管理區別在于：
一、中低價商品房的硬件差、配套設施少
中低價商品房開發建設主要是滿足低收入城市居民、安置失地農民和拆遷居民的居住要求，中低價商品房的地理位置一般都遠離城市基礎設施完善的地塊，同時開發建設企業（單位）是不以盈利為主要目的、按照國家政策及法規建設的。因此中低價商品房的硬件、配套的設施與普通商品房、高檔商品房相差較大。
二、業主對物業管理的接受水平較低
中低價商品房的業主主要為失地農民、拆遷回遷居民、低收入居民等，大部分業主收入較少，加之一些以前的不良生活習慣，通常對物業管理的法規及規定不了解甚至誤解，對物業管理活動有抵觸情緒，對有償服務更是不能接受。同時大部分居住的業主自身文化水平較低，個人素質不高，給物業管理企業的服務工作開展帶來了一定的難度。
三、物業管理收費難
中低價商品房的物業管理費的組成與普通商品房、高檔商品房的物業管理費組成是一樣的，但中低價商品房的物業管理費水平通常比普通商品房要低，且大部分業主由于各種原因不能及時繳費甚至不繳費。物業管理企業在實施物業管理活動后，不能及時收到相應的經濟效益。
隨著國家對房地產宏觀調控力度的加大，國內住房私有化程度的提高，造成商品房價格不斷攀升。為構建和諧社會，滿足低收入家庭的居住需求，中低價商品房在房地產市場中的份額逐步增加。同時，隨著物業管理“觸角”的不斷延伸和市場競爭程度的加劇，對中低價商品房的物業管理也不斷提出更高的要求。做好中低價商品房的物業管理，應在以下幾方面采取相應的措施和辦法：
一、聘用高素質的物業管理服務人員
高素質的物業管理服務人員，在按照有關的政策規定、法規和合同為業主提供服務時，不僅能使物業管理活動處于有序、合理狀態，同時能改善業主與物業管理企業之間的關系。在與大部分業主建立良好的溝通關系，創造一個具有良好的人際關系和社會公德的社會環境的同時，通過物業管理服務人員積極與相關單位或業主溝通、協調，來彌補開發建設時在硬件、配套設施上的不足。由于物業管理是通過大量的物業管理服務人員為業主提供安全護衛、綜合事務管
理、環境衛生、綠化養護、設備設施管養等服務，行業仍屬于勞動密集型行業。隨著物業管理企業數量的增加，對物業管理服務人員的需求，尤其是高素質的物業管理服務人員更為迫切。因此，物業管理企業要在人才的設計規劃、引進、考核、激勵等方面加以重視，從而在選人、用人、育人、留人上體現企業的特色，培養出滿足企業需要的高素質的物業管理服務人員。
二、充分發揮業主的作用
在物業管理企業提供服務的同時，要不斷加強與業主的溝通，要強調發揮業主的主觀能動性。業主作為小區的主體，物業管理企業服務的對象，物業管理企業在提供服務時不能“只低頭拉車，不抬頭看路”，應邀請業主委員會或業主代表共商小區的管理制度、發展規劃及急需解決和業主共同關心的問題，讓||業主參與物業管理、走進物業管理、了解物業管理、理解物業管理，讓業主了解物業管理的目標與業主的共同利益是一致的，應該共同做好中低價商品房的物業管理工作。
三、克服物業管理收費難的因素
中低價商品房業主的消費能力與普通商品房、高檔商品房業主的消費能力有一定的差距，多數業主自身的經濟狀況不佳。因此，針對中低價商品房的物業管理費標準及收費辦法要符合物業的實際情況，讓大部分業主能夠接受和承受。物業管理企業在日常服務過程中，要通過服務人員、宣傳欄等形式向業主宣傳有償服務意識及相關的政策和法規。另外物業管理企業可以為區域內的困難業主提供就業機會等一些力所能及的工作，為業主排憂解難。
中低價商品房由于有一定的特殊性，其業主與普通商品房的業主相比也有特殊性。因此，物業管理企業可能遇到按照政策法規執行難、業主觀念轉變難、費用標準和收繳率低等重重困難。物業管理企業在通過采取相應的措施和辦法后，對業主的特殊案例可以進行特殊處理。如業主無正當理由長期不交納物業管理費或業主違反 《 業主公約 》 等違規違章搭建的行為，經物業管理企業說服、教育無效的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟，同時物業管理企業可對訴訟的原因||、過程及結果向業主進行告示，這樣不僅可以維護大部分業主的正當合法權益，維護物業管理企業的管理嚴肅性，同樣可以給其他有此情況的業主一個警示作用。
物業管理企業通過管理服務人員辛勤的服務和規范的管理，為業主創造了良好的居住生活環境，結合廣大業主的積極參與配合，共同實現物業保值增值的目標，這樣可使中低價商品房的物業管理讓業主滿意，讓企業獲利。
物業管理活動中物業的類型是多種多樣的，每個物業都有自己的特點和差異性。在物業類型中最為普遍、數量最大的要屬住宅物業管理，住宅小區有著區域的獨立性、居住的聚集性、功能的多樣性、結構的系統性、管理的綜合性等特點。在住宅物業中一個必不可少的組成部分 —— 中低價商品房物業管理更具有社會性、復雜性和嚴肅性的特點。中低價商品房的物業管理與普通商品房、高檔商品房的物業管理區別在于：
一、中低價商品房的硬件差、配套設施少
中低價商品房開發建設主要是滿足低收入城市居民、安置失地農民和拆遷居民的居住要求，中低價商品房的地理位置一般都遠離城市基礎設施完善的地塊，同時開發建設企業（單位）是不以盈利為主要目的、按照國家政策及法規建設的。因此中低價商品房的硬件、配套的設施與普通商品房、高檔商品房相差較大。
二、業主對物業管理的接受水平較低
中低價商品房的業主主要為失地農民、拆遷回遷居民、低收入居民等，大部分業主收入較少，加之一些以前的不良生活習慣，通常對物業管理的法規及規定不了解甚至誤解，對物業管理活動有抵觸情緒，對有償服務更是不能接受。同時大部分居住的業主自身文化水平較低，個人素質不高，給物業管理企業的服務工作開展帶來了一定的難度。
三、物業管理收費難
中低價商品房的物業管理費的組成與普通商品房、高檔商品房的物業管理費組成是一樣的，但中低價商品房的物業管理費水平通常比普通商品房要低，且大部分業主由于各種原因不能及時繳費甚至不繳費。物業管理企業在實施物業管理活動后，不能及時收到相應的經濟效益。
隨著國家對房地產宏觀調控力度的加大，國內住房私有化程度的提高，造成商品房價格不斷攀升。為構建和諧社會，滿足低收入家庭的居住需求，中低價商品房在房地產市場中的份額逐步增加。同時，隨著物業管理“觸角”的不斷延伸和市場競爭程度的加劇，對中低價商品房的物業管理也不斷提出更高的要求。做好中低價商品房的物業管理，應在以下幾方面采取相應的措施和辦法：
一、聘用高素質的物業管理服務人員
高素質的物業管理服務人員，在按照有關的政策規定、法規和合同為業主提供服務時，不僅能使物業管理活動處于有序、合理狀態，同時能改善業主與物業管理企業之間的關系。在與大部分業主建立良好的溝通關系，創造一個具有良好的人際關系和社會公德的社會環境的同時，通過物業管理服務人員積極與相關單位或業主溝通、協調，來彌補開發建設時在硬件、配套設施上的不足。由于物業管理是通過大量的物業管理服務人員為業主提供安全護衛、綜合事務管
理、環境衛生、綠化養護、設備設施管養等服務，行業仍屬于勞動密集型行業。隨著物業管理企業數量的增加，對物業管理服務人員的需求，尤其是高素質的物業管理服務人員更為迫切。因此，物業管理企業要在人才的設計規劃、引進、考核、激勵等方面加以重視，從而在選人、用人、育人、留人上體現企業的特色，培養出滿足企業需要的高素質的物業管理服務人員。
二、充分發揮業主的作用
在物業管理企業提供服務的同時，要不斷加強與業主的溝通，要強調發揮業主的主觀能動性。業主作為小區的主體，物業管理企業服務的對象，物業管理企業在提供服務時不能“只低頭拉車，不抬頭看路”，應邀請業主委員會或業主代表共商小區的管理制度、發展規劃及急需解決和業主共同關心的問題，讓||業主參與物業管理、走進物業管理、了解物業管理、理解物業管理，讓業主了解物業管理的目標與業主的共同利益是一致的，應該共同做好中低價商品房的物業管理工作。
三、克服物業管理收費難的因素
中低價商品房業主的消費能力與普通商品房、高檔商品房業主的消費能力有一定的差距，多數業主自身的經濟狀況不佳。因此，針對中低價商品房的物業管理費標準及收費辦法要符合物業的實際情況，讓大部分業主能夠接受和承受。物業管理企業在日常服務過程中，要通過服務人員、宣傳欄等形式向業主宣傳有償服務意識及相關的政策和法規。另外物業管理企業可以為區域內的困難業主提供就業機會等一些力所能及的工作，為業主排憂解難。
中低價商品房由于有一定的特殊性，其業主與普通商品房的業主相比也有特殊性。因此，物業管理企業可能遇到按照政策法規執行難、業主觀念轉變難、費用標準和收繳率低等重重困難。物業管理企業在通過采取相應的措施和辦法后，對業主的特殊案例可以進行特殊處理。如業主無正當理由長期不交納物業管理費或業主違反 《 業主公約 》 等違規違章搭建的行為，經物業管理企業說服、教育無效的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟，同時物業管理企業可對訴訟的原因||、過程及結果向業主進行告示，這樣不僅可以維護大部分業主的正當合法權益，維護物業管理企業的管理嚴肅性，同樣可以給其他有此情況的業主一個警示作用。
物業管理企業通過管理服務人員辛勤的服務和規范的管理，為業主創造了良好的居住生活環境，結合廣大業主的積極參與配合，共同實現物業保值增值的目標，這樣可使中低價商品房的物業管理讓業主滿意，讓企業獲利。
