物業管理師考試經營管理復習資料(12)
發布時間：2014-02-25 共1頁
2.現金流量圖
現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。
某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。
3.房地產置業投資的現金流量
潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運營費用、凈運營收益、抵押貸款還本付息、準備金、稅金、經營現金流
4. 稅金
我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有：
(1)經營稅金及附加
包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。
營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業稅的稅率為5%.
城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7%和3%.
(2)城鎮土地使用稅和房產稅
城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;
房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。
(3)企業所得稅
企業所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。
所得稅稅額=應納稅所得額×稅率。
應納稅所得額=實現利潤?D允許扣除項目的金額。
現行的房地產開發投資企業所得稅稅率一般為33%.但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業所得稅法》第四條的規定：從2008年1月1日起“企業所得稅的稅率為25%。”
