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　　二、房地產投資的風險(熟悉)

　　1.風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

　　當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。

　　2.風險與不確定性

　　一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　3.風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環節，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　①預期收益率是多少，出現的可能性有多大?

　　②相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?

　　③預期收益的變動性和離散性如何?

　　4.房地產投資風險

　　房地產投資的風險是指未獲得預期收益可能性的大小。

　　房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。

　　5.房地產投資的風險分為：系統(市場)風險和個別風險

　　(1)市場風險又稱系統風險，是指與整個市場環境相關的風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。

　　系統風險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現、利率、政策、自然損失的或然風險等。

　　(2)非市場風險又稱個別風險或非系統風險，是指投資者可以控制的風險。

　　個別風險：收益現金流、未來運營費用、資本價值、比較、時間、持有風險。