注冊會計師考試稅法科目歷年考題精選：土地增值稅法
發布時間：2012-05-24 共1頁
八 土地增值稅法
一、單項選擇題（每題1分，每題只有一個正確答案）
1．(2006年)下列各項中，應當征收土地增值稅的是( )。
A．公司與公司之間互換房產
B．房地產開發公司為客戶代建房產
C．兼并企業從被兼并企業取得房產
D．雙方合作建房后按比例分配自用房產
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正確答案:A 解題思路：選項B，沒有發生房屋產權的轉移，所以不用繳納土地增值稅；選項C、D屬于暫免土地增值稅的情形。
2．(2007年)對房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是( )。
A．房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除
B．房地產開發企業提供的開發間接費用資料不實的，不得扣除
C．房地產開發企業提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D．房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10％
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正確答案:A 解題思路：選項B、C房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除，具體核定方法由省稅務機關確定；選項D房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，沒有金額的限制。
3．(2008年)某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70％。該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )。
A．400萬元
B．1485萬元
C．1490萬元
D．200萬元
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正確答案:B 解題思路：評估價格=12000×70％=8400(萬元)稅金=(10000-8000)×5％×(1+7％+3％)+10000×0．05％=115(萬元)增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
二、多項選擇題（每題1分，每題均有多個正確答案，每題所有答案選擇正確的得1分；不答、錯答、漏答均不得分）
4．(2006年)下列項目中，按稅法規定可以免征土地增值稅的有( )。
A．國家機關轉讓自用的房產
B．稅務機關拍賣欠稅單位的房產
C．對國有企業進行評估增值的房產
D．因為國家建設需要而被政府征用的房產
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正確答案:CD 解題思路：選項C，對國有企業進行評估增值的房產，由于既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也沒有取得收入，所以不屬于土地增值稅的征收范圍；因為國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
5．(2007年)下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有( )。
A．房產所有人將房產贈與直系親屬
B．個人之間互換自有居住用房地產
C．個人因工作調動而轉讓購買滿5年的經營性房產
D．因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產
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正確答案:ABD 解題思路：選項C，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房(非普通住宅)的，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅，必須是居住用房才免。
6．(2008年)下列各項中，房地產開發公司應進行土地增值稅清算的有( )。
A．直接轉讓土地使用權的
B．房地產開發項目全部竣工完成銷售的
C．整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的
D．取得銷售(預售)許可證滿2年仍未銷售完畢的
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正確答案:ABC 解題思路：取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
三、判斷題（每題1分，請判斷每題的表述是否正確，每題判斷正確的，得1分；每題判斷錯誤的，倒扣1分；不答題既不得分，也不扣分。扣分最多扣至本題型零分為止）
7．個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿3年或3年以上的，免予征收土地增值稅。
A．對
B．錯
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正確答案:B 解題思路：根據稅法規定：居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年，減半征稅；居住未滿3年按規定征稅。
8．外商投資企業不是土地增值稅的納稅義務人。
A．對
B．錯
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正確答案:B 解題思路：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，無論法人與自然人、內資企業與外資企業、中國公民與外籍個人、企業單位與事業單位，只要轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務人。
9．房地產贈與行為，由于未取得收入，因此任何性質的贈與，均不征收土地增值稅。
A．對
B．錯
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正確答案:B 解題思路：房地產贈與行為，不征收土地增值稅，僅針對兩種情況：即(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人；(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。除這兩種情況以外的贈與行為，即使未取得收入，也要征收土地增值稅。
四、計算分析題（每題6分，要求列出計算步驟，除非特別指定，每步驟運算得數精確到小數點后兩位）
10．(2008年)位于市區的某國有工業企業利用廠區空地建造寫字樓，2007年發生的相關業務如下：
(1)按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費用160萬元；
(2)寫字樓開發成本3000萬元，其中裝修費用500萬元；
(3)寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明)；
(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1／2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1／2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。
(其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。)
要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。
(1)企業計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額；
(2)企業計算土地增值稅時應扣除的開發成本的金額；
(3)企業計算土地增值稅時應扣除的開發費用的金額；
(4)企業計算土地增值稅時應扣除的有關稅金；
(5)企業應繳納的土地增值稅；
(6)企業繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加；
(7)企業應繳納的房產稅。
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正確答案:
(1)取得土地使用權所支付的金額=(4000+160)×50％=2080(萬元)
(2)應扣除的開發成本的金額=3000×50％=1500(萬元)
(3)應扣除的開發費用的金額=(2080+1500)×10％=358(萬元)
(4)應扣除的有關稅金=6500×5％×(1+7％+3％)+6500×0．05％=360．75(萬元)
(5)扣除項目合計=2080+1500+358+360．75=4298．75(萬元)
增值率=(6500-4298．75)÷4．298．75×100％=51．21％
應繳納的土地增值稅=(6500-4298．75)×40％-4298．75×5％=665．56(萬元)
(6)營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=(6500+15)×5％×(1+7％+3％)=358．33(萬元)
(7)應繳納的房產稅=15×12％=1．8(萬元)
11．(2007年)某中外合資房地產開發公司，2006年發生以下業務：
(1)1月通過競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關稅費240萬元；
(2)以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1／3；
(3)住宅樓開發成本3000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
(4)寫字樓開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額；
(5)與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于住宅樓全體業主所有；
(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。其他相
關資料：該房地產公司所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。
要求：根據上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數：
(1)計算公司應繳納的房產稅；
(2)計算公司應繳納的營業稅；
(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額；
(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額；
(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目；
(6)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金；
(7)計算公司應繳納的土地增值稅。
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正確答案:
(1)外商投資企業不征房產稅，應繳納的房產稅為0。
(2)應繳納的營業稅=15000×5％+250×5％=762．5(萬元)
(3)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2÷3=6240×2÷3=4160(萬元)
【提示】將寫字樓作價與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險的行為，實質上是出租行為，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，是不征收土地增值稅的，不確認收入，也不扣除相應的成本和費用；與住宅配套的會所產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除，但不確認收入。
(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額=3000+480=3480(萬元)
(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5％+(480+6240÷3)×10％+(3480+4160)×20％=2298(萬元)
(6)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5％=750(萬元)
(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)
增值率=4312÷10688×100％=40．34％，適用30％的稅率
應納土地增值稅=4312×30％=1293．60(萬元)
