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八 土地增值稅法
一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題只有一個(gè)正確答案）
1．(2006年)下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是(     )。
A．公司與公司之間互換房產(chǎn)
B．房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)
C．兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)
D．雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)

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正確答案:A　解題思路：選項(xiàng)B，沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以不用繳納土地增值稅；選項(xiàng)C、D屬于暫免土地增值稅的情形。
 
2．(2007年)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是(     )。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除
C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋原值的10％

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正確答案:A　解題思路：選項(xiàng)B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除，具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定；選項(xiàng)D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。
 
3．(2008年)某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70％。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(     )。
A．400萬元
B．1485萬元
C．1490萬元
D．200萬元

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正確答案:B　解題思路：評(píng)估價(jià)格=12000×70％=8400(萬元)稅金=(10000-8000)×5％×(1+7％+3％)+10000×0．05％=115(萬元)增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
 
二、多項(xiàng)選擇題（每題1分，每題均有多個(gè)正確答案，每題所有答案選擇正確的得1分；不答、錯(cuò)答、漏答均不得分）
4．(2006年)下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有(     )。
A．國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)
B．稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)
C．對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)
D．因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)

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正確答案:CD　解題思路：選項(xiàng)C，對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)，由于既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也沒有取得收入，所以不屬于土地增值稅的征收范圍；因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
 
5．(2007年)下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有(     )。
A．房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬
B．個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C．個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)
D．因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

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正確答案:ABD　解題思路：選項(xiàng)C，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房(非普通住宅)的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅，必須是居住用房才免。
 
6．(2008年)下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(     )。
A．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的
C．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
D．取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

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正確答案:ABC　解題思路：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
 
三、判斷題（每題1分，請(qǐng)判斷每題的表述是否正確，每題判斷正確的，得1分；每題判斷錯(cuò)誤的，倒扣1分；不答題既不得分，也不扣分。扣分最多扣至本題型零分為止）
7．個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿3年或3年以上的，免予征收土地增值稅。
A．對(duì)
B．錯(cuò)

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正確答案:B　解題思路：根據(jù)稅法規(guī)定：居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年，減半征稅；居住未滿3年按規(guī)定征稅。
 
8．外商投資企業(yè)不是土地增值稅的納稅義務(wù)人。
A．對(duì)
B．錯(cuò)

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正確答案:B　解題思路：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。
 
9．房地產(chǎn)贈(zèng)與行為，由于未取得收入，因此任何性質(zhì)的贈(zèng)與，均不征收土地增值稅。
A．對(duì)
B．錯(cuò)

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正確答案:B　解題思路：房地產(chǎn)贈(zèng)與行為，不征收土地增值稅，僅針對(duì)兩種情況：即(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。除這兩種情況以外的贈(zèng)與行為，即使未取得收入，也要征收土地增值稅。
 
四、計(jì)算分析題（每題6分，要求列出計(jì)算步驟，除非特別指定，每步驟運(yùn)算得數(shù)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位）
10．(2008年)位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用160萬元；
(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費(fèi)用500萬元；
(3)寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)；
(4)寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1／2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1／2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬元。
(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。)
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；
(2)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
(3)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額；
(4)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；
(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；
(6)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；
(7)企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。
 

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正確答案:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×50％=2080(萬元)
(2)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000×50％=1500(萬元)
(3)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額=(2080+1500)×10％=358(萬元)
(4)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金=6500×5％×(1+7％+3％)+6500×0．05％=360．75(萬元)
(5)扣除項(xiàng)目合計(jì)=2080+1500+358+360．75=4298．75(萬元)
增值率=(6500-4298．75)÷4．298．75×100％=51．21％
應(yīng)繳納的土地增值稅=(6500-4298．75)×40％-4298．75×5％=665．56(萬元)
(6)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=(6500+15)×5％×(1+7％+3％)=358．33(萬元)
(7)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=15×12％=1．8(萬元)
 
11．(2007年)某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
(1)1月通過競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬元；
(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫字樓各一棟，占地面積各為1／3；
(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
(5)與住宅樓配套的會(huì)所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С觯鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
(6)9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價(jià)9000萬元與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬元。其他相
關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：
(1)計(jì)算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
(2)計(jì)算公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅；
(3)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
(4)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
(5)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目；
(6)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金；
(7)計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
 

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正確答案:
(1)外商投資企業(yè)不征房產(chǎn)稅，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為0。
(2)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=15000×5％+250×5％=762．5(萬元)
(3)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2÷3=6240×2÷3=4160(萬元)
【提示】將寫字樓作價(jià)與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為，實(shí)質(zhì)上是出租行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是不征收土地增值稅的，不確認(rèn)收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用；與住宅配套的會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除，但不確認(rèn)收入。
(4)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)
(5)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5％+(480+6240÷3)×10％+(3480+4160)×20％=2298(萬元)
(6)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金=15000×5％=750(萬元)
(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)
增值率=4312÷10688×100％=40．34％，適用30％的稅率
應(yīng)納土地增值稅=4312×30％=1293．60(萬元)