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第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

本章要求：

掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點，寫字樓經(jīng)營管理績效評價的指標與方法。
熟悉：寫字樓的特點，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準。
了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風險管理。
本章考試知識要點：
1. 寫字樓分類及其類型等級劃分的因素
2. 寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標
3. 寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容
4. 寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素
5. 影響寫字樓的租金水平的因素
6. 寫字樓物業(yè)管理工作評價的內(nèi)容
7. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標體系的構(gòu)成

本章復習綱要：

一、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理（熟悉）
1. 寫字樓物業(yè)的特點
寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面：
①所處區(qū)位好，規(guī)模大；
②多為現(xiàn)代化的高層建筑；
③功能齊全、配套設施完善；
④多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；
⑤保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵。
2. 寫字樓物業(yè)的分類
按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：
（1）單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能（如展示廳、餐飲等）；
（2）商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公樓，樓的另一部分是住宿；
（3）綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。
寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標準，專業(yè)人員主要按照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進行分類。
國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。
3. 影響寫字樓物業(yè)分類的因素
(1)位置；
(2)交通方便性；
(3)聲望或形象；
(4)建筑形式；
(5)大堂；
(6)電梯；
(7)走廊；
(8)寫字樓室內(nèi)空間布置；
(9)列為租自提供的服務；
(10)建筑設備系統(tǒng)；
(11)物業(yè)管理水平；
(12)租戶類型。
4. 寫字樓物業(yè)管理的目標
通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。
寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標集經(jīng)營、管理、服務三位一體，互相滲透。
經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。
管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。
服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。
微觀目標也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標。寫字樓物業(yè)管理的微觀目標可以參照建設部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》，其中共為寫字樓的物業(yè)管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設和管理效益。
5. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容
寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等。

二、寫字樓租賃管理（掌握）
1. 寫字樓租戶的選擇
考慮的主要準則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內(nèi)容。
潛在租戶的經(jīng)營內(nèi)容應該與寫字樓中己有租戶所經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽應能加強或強化大廈的整體形象。
寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的有效使用空間來滿足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實的租戶。
2. 寫字樓租金的確定與調(diào)整
寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。
物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：
(1)計算可出租或可使用面積。
(2)基礎租金與市場租金。
寫字樓的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費用以使基礎租金向下調(diào)整到市場租金的水平。
在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。
(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。
通常業(yè)主主要就某些標準化的裝修項目支付一些費用。
除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由承租人支付、業(yè)主和承租人分擔、業(yè)主支付后由承租人在租約期限內(nèi)按月等額償還本息。
租金調(diào)整一般是基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。
3. 寫字樓的租約制定
通常情況下，業(yè)主會事先要準備好一個適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標準租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個基礎上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。

三、寫字樓安全與風險管理（了解）
1. 寫字樓安全管理
寫字樓安全管理包括：工程安全、消防安全、治安安全、應急預案。
2. 寫字樓物業(yè)風險的識別
風險識別是風險管理的基礎。沒有風險識別的風險管理是盲目的，通過風險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風險因素識別出來，是制定風險應對計劃的依據(jù)。
寫字樓物業(yè)管理風險的特點包括：全員性、全期性、動態(tài)性。
3. 寫字樓的物業(yè)保險

四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價（熟悉）
1. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準
物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準通常包括：能否令業(yè)主滿意、專業(yè)服務的水平、向業(yè)主提供信息的能力和管理計劃。
2. 物業(yè)管理工作的評價
物業(yè)管理工作的評價應著重從以下幾個方面考慮：與租戶有良好的溝通；及時收取租金；及時處理租戶的投訴；達到了出租率目標；物業(yè)維修狀況良好；經(jīng)營費用沒突破事先的預算；及時提供有關物業(yè)報告；為業(yè)主的利益主動提出建議；對業(yè)主的批評或建議反應迅速。
3. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價
寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標體系相結(jié)合，可歸納出服務滿意度、物業(yè)經(jīng)濟指標、物業(yè)品牌化作為績效評價的三項主要指標。