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第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

本章要求：

掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點，寫字樓經(jīng)營管理績效評價的指標(biāo)與方法。
熟悉：寫字樓的特點，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。
了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風(fēng)險管理。
本章考試知識要點：
1. 寫字樓分類及其類型等級劃分的因素
2. 寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)
3. 寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容
4. 寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素
5. 影響寫字樓的租金水平的因素
6. 寫字樓物業(yè)管理工作評價的內(nèi)容
7. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)體系的構(gòu)成

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理（熟悉）
1. 寫字樓物業(yè)的特點
寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面：
①所處區(qū)位好，規(guī)模大；
②多為現(xiàn)代化的高層建筑；
③功能齊全、配套設(shè)施完善；
④多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；
⑤保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。
2. 寫字樓物業(yè)的分類
按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：
（1）單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能（如展示廳、餐飲等）；
（2）商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公樓，樓的另一部分是住宿；
（3）綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。
寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要按照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。
國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。
3. 影響寫字樓物業(yè)分類的因素
(1)位置；
(2)交通方便性；
(3)聲望或形象；
(4)建筑形式；
(5)大堂；
(6)電梯；
(7)走廊；
(8)寫字樓室內(nèi)空間布置；
(9)列為租自提供的服務(wù)；
(10)建筑設(shè)備系統(tǒng)；
(11)物業(yè)管理水平；
(12)租戶類型。
4. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)
通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。
寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。
經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。
管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。
服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。
微觀目標(biāo)也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。寫字樓物業(yè)管理的微觀目標(biāo)可以參照建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，其中共為寫字樓的物業(yè)管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。
5. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容
寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。

二、寫字樓租賃管理（掌握）
1. 寫字樓租戶的選擇
考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。
潛在租戶的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)該與寫字樓中己有租戶所經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽應(yīng)能加強或強化大廈的整體形象。
寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的有效使用空間來滿足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實的租戶。
2. 寫字樓租金的確定與調(diào)整
寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。
物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮以下三個方面的因素：
(1)計算可出租或可使用面積。
(2)基礎(chǔ)租金與市場租金。
寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定一個基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。
在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。
(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。
通常業(yè)主主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項目支付一些費用。
除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由承租人支付、業(yè)主和承租人分擔(dān)、業(yè)主支付后由承租人在租約期限內(nèi)按月等額償還本息。
租金調(diào)整一般是基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。
3. 寫字樓的租約制定
通常情況下，業(yè)主會事先要準(zhǔn)備好一個適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個基礎(chǔ)上，針對某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。

三、寫字樓安全與風(fēng)險管理（了解）
1. 寫字樓安全管理
寫字樓安全管理包括：工程安全、消防安全、治安安全、應(yīng)急預(yù)案。
2. 寫字樓物業(yè)風(fēng)險的識別
風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。沒有風(fēng)險識別的風(fēng)險管理是盲目的，通過風(fēng)險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風(fēng)險因素識別出來，是制定風(fēng)險應(yīng)對計劃的依據(jù)。
寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點包括：全員性、全期性、動態(tài)性。
3. 寫字樓的物業(yè)保險

四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價（熟悉）
1. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)通常包括：能否令業(yè)主滿意、專業(yè)服務(wù)的水平、向業(yè)主提供信息的能力和管理計劃。
2. 物業(yè)管理工作的評價
物業(yè)管理工作的評價應(yīng)著重從以下幾個方面考慮：與租戶有良好的溝通；及時收取租金；及時處理租戶的投訴；達(dá)到了出租率目標(biāo)；物業(yè)維修狀況良好；經(jīng)營費用沒突破事先的預(yù)算；及時提供有關(guān)物業(yè)報告；為業(yè)主的利益主動提出建議；對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速。
3. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價
寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)體系相結(jié)合，可歸納出服務(wù)滿意度、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、物業(yè)品牌化作為績效評價的三項主要指標(biāo)。