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第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

本章要求：

掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。

熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。

了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用。

本章考試知識(shí)要點(diǎn)：

1． 物業(yè)價(jià)格的特征

2． 收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)

3． 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素

4． 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、收益性物業(yè)的概念

收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）等。

影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等

收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：

①未來(lái)凈收益的大小──未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；

②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短──獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；

③獲得凈收益的可靠性──獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。

二、收益性物業(yè)價(jià)格的概念及特征（熟悉）

1、物業(yè)價(jià)格

物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。

2、物業(yè)價(jià)格的形成條件

物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。

①有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值。

②稀缺性是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。

③有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要──不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有能力購(gòu)買(mǎi)。

3、物業(yè)價(jià)格的特征

物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：①物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；②物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格；③物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；④物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)；⑤物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

三、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)（熟悉）

1、使用價(jià)值和交換價(jià)值

使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；

交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。

人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值。

2、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

投資價(jià)值一詞有兩種含義：

一是指值得投資，例如，人們?cè)跒槟硞€(gè)物業(yè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷(xiāo)售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；

二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度所衡量的價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。

在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來(lái)評(píng)估──價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。

3、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格

成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易──買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系：

①賣(mài)價(jià)是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣(mài)者總想多賣(mài)一些錢(qián)，賣(mài)者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限（最低賣(mài)價(jià)），買(mǎi)者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價(jià)格越高越好。

②買(mǎi)價(jià)是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買(mǎi)者總想少付一些錢(qián)，買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格總有一個(gè)最高界限（最高買(mǎi)價(jià)），賣(mài)者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高界限他才愿意購(gòu)買(mǎi)，其心態(tài)是在此最高界限之下，價(jià)格越低越好。

③賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格高于或等于賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，并由最低賣(mài)價(jià)和最高買(mǎi)價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。

正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

4、總價(jià)格和單位價(jià)格

總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。

物業(yè)的總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。

單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。

5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。