從成本漲價反思過程能力的再造
發布時間：2010-01-14 共2頁
對于物業服務企業來說，當過程的輸出不能滿足過程輸入的要求時，就應重新考慮重組，當企業做大的結果只是規模而非效益時,就應選擇改進型或增值型的服務過程。如果著手改進物業服務過程所涉及的人、機、料、法、環等各個環節和要素,得到的將是一個功效放大的過程體系。在過程能力的策劃方面，物業服務企業可嘗試從以下幾方面入手：
選擇具有高附加值的服務過程
今年5月中物協發布了一組令人震驚的數據，自2007年起全行業進入了前所未有的困境：有半數企業面臨經營性虧損，年虧損額達7億。近1/3的企業即便贏利，平均每百元產值創利卻不足6%。在服務成本漲價不可逆轉，服務收費定價卻一成不變的情況下,經營普宅的大多數中小企業真實面對的是一個自己較難解決的問題。
而較可行的方法是要選擇具有高附加值的服務過程。例如：選擇物業項目設備配套齊全、人員素質高、人文環境好、費用收繳率高、民事糾紛少、產權清晰或單一的項目作為價值載體,著眼于物業商業價值的提升,將為企業帶來不菲的收益。萬科物業、中海物業等品牌企業成功實施了商業資產管理的模式,為企業提供了安然度過成本難關的范例。而深圳中航物業和上海陸家嘴物業依托先進的科技手段和發達的網絡通訊技術，極大地延伸和擴展了客戶服務終端與社會資源的有效鏈接，成功實現了過程能力的再造。
選擇能夠施加影響的供方管理過程
現代化的“管業分離”已使一些物業服務企業受益。在企業用工成本持續上漲，輸入型成本壓力日益加大的時期，物業服務企業應理性選擇合格供方。對影響服務質量和企業業績的供方和承包商，制定并實施選擇、評價、跟蹤、驗證的控制準則。并對所有采購或使用的材料、設備、所有進入工作場地的人員和活動，包括所有常規的和非常規的勞務輸出，以及組織能夠控制并能施加影響的環節制定必要的管控措施，以確保外包方的服務行為在組織規定的條件下運行，這將有助于企業從繁瑣的基礎性服務中解脫出來，走上專業管家的道路。
筆者所在公司按照質量管理體系7.4要素要求|考試|大|,對合格供方的資質、業績、流程、作業標準及服務性價比進行了貨比三家的跟蹤評審。將保潔、綠化、秩序維護、電梯、鍋爐維修、屋面防水、智能監控、寬帶、垃圾清運、化糞池清掏等27項基礎服務全部交由合格供方打理。通過與供方長達近10年的誠信互利合作,先后與中國華凱集團、北京茂華集團、北京利達網絡科技公司、寶迪沃健身品牌、北京二十一世紀教育機構等知名企業建立了戰略合作伙伴關系。在贏得良好市場信譽與社會效益、環境效益的同時，初步形成以“北京”為中心，輻射河北、山東、山西、內蒙古等區域的物業管理布局。目前公司實施物業管理和提供物業咨詢服務的項目類型包括:住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業街區、醫院等。實施社會化資源管理的戰略做法,使企業增強了經營優質資產的能力。
選擇高風險的特殊過程加以認真應對
行業高風險的不確定性,往往導致企業意外風險的不可控。采用特定的方法和手段，識別企業常見的能引發高風險的活動和場所,并加以控制,是企業規避風險的主要方法。識別可能造成人員傷害、財產損失和環境破壞的因素并判定導致事故發生的直接原因和事故類別的過程，可從以下幾方面入手進行分析識別：物理性危險因素：如高空墜物、高空作業、高壓瓶爆裂、管道泄漏等；化學性危險因素：如易燃易爆易中毒等危險材料的貯存和管理、危險任務的作業等；生物性危險因素：如白蟻侵害、大面積公共疫情爆發等；行為性危險因素：如違規操作、野蠻裝修、突發敵意侵害等；機械性危險因素: 如電梯夾人、動力設備潛在不安全因素等;能量或有害物質失控：如雷電雨雪天氣、地震洪水災害、火災隱患、強電磁干擾輻射等。
綜上所述，危險源本身是一種“根源或狀態”，指可能導致傷害的主體對象或可能誘發主體對象導致傷害的狀態。也可理解為可能導致人員意外傷亡、財產意外損失、工作環境意外破壞等潛在的不安全隱患。控制危險源的思路是：先消除、后降低并采取有效的防控措施。例如：改進管理過程；減少或消除危險源；實施材料或技術更新；改進操作方法；提供防護用品；根據企業責任范圍和資源現狀制定各種應急預案等。這些基本內容對于職業經理人并不陌生,關鍵要落在實處。
選擇具有高附加值的服務過程
今年5月中物協發布了一組令人震驚的數據，自2007年起全行業進入了前所未有的困境：有半數企業面臨經營性虧損，年虧損額達7億。近1/3的企業即便贏利，平均每百元產值創利卻不足6%。在服務成本漲價不可逆轉，服務收費定價卻一成不變的情況下,經營普宅的大多數中小企業真實面對的是一個自己較難解決的問題。
而較可行的方法是要選擇具有高附加值的服務過程。例如：選擇物業項目設備配套齊全、人員素質高、人文環境好、費用收繳率高、民事糾紛少、產權清晰或單一的項目作為價值載體,著眼于物業商業價值的提升,將為企業帶來不菲的收益。萬科物業、中海物業等品牌企業成功實施了商業資產管理的模式,為企業提供了安然度過成本難關的范例。而深圳中航物業和上海陸家嘴物業依托先進的科技手段和發達的網絡通訊技術，極大地延伸和擴展了客戶服務終端與社會資源的有效鏈接，成功實現了過程能力的再造。
選擇能夠施加影響的供方管理過程
現代化的“管業分離”已使一些物業服務企業受益。在企業用工成本持續上漲，輸入型成本壓力日益加大的時期，物業服務企業應理性選擇合格供方。對影響服務質量和企業業績的供方和承包商，制定并實施選擇、評價、跟蹤、驗證的控制準則。并對所有采購或使用的材料、設備、所有進入工作場地的人員和活動，包括所有常規的和非常規的勞務輸出，以及組織能夠控制并能施加影響的環節制定必要的管控措施，以確保外包方的服務行為在組織規定的條件下運行，這將有助于企業從繁瑣的基礎性服務中解脫出來，走上專業管家的道路。
筆者所在公司按照質量管理體系7.4要素要求|考試|大|,對合格供方的資質、業績、流程、作業標準及服務性價比進行了貨比三家的跟蹤評審。將保潔、綠化、秩序維護、電梯、鍋爐維修、屋面防水、智能監控、寬帶、垃圾清運、化糞池清掏等27項基礎服務全部交由合格供方打理。通過與供方長達近10年的誠信互利合作,先后與中國華凱集團、北京茂華集團、北京利達網絡科技公司、寶迪沃健身品牌、北京二十一世紀教育機構等知名企業建立了戰略合作伙伴關系。在贏得良好市場信譽與社會效益、環境效益的同時，初步形成以“北京”為中心，輻射河北、山東、山西、內蒙古等區域的物業管理布局。目前公司實施物業管理和提供物業咨詢服務的項目類型包括:住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業街區、醫院等。實施社會化資源管理的戰略做法,使企業增強了經營優質資產的能力。
選擇高風險的特殊過程加以認真應對
行業高風險的不確定性,往往導致企業意外風險的不可控。采用特定的方法和手段，識別企業常見的能引發高風險的活動和場所,并加以控制,是企業規避風險的主要方法。識別可能造成人員傷害、財產損失和環境破壞的因素并判定導致事故發生的直接原因和事故類別的過程，可從以下幾方面入手進行分析識別：物理性危險因素：如高空墜物、高空作業、高壓瓶爆裂、管道泄漏等；化學性危險因素：如易燃易爆易中毒等危險材料的貯存和管理、危險任務的作業等；生物性危險因素：如白蟻侵害、大面積公共疫情爆發等；行為性危險因素：如違規操作、野蠻裝修、突發敵意侵害等；機械性危險因素: 如電梯夾人、動力設備潛在不安全因素等;能量或有害物質失控：如雷電雨雪天氣、地震洪水災害、火災隱患、強電磁干擾輻射等。
綜上所述，危險源本身是一種“根源或狀態”，指可能導致傷害的主體對象或可能誘發主體對象導致傷害的狀態。也可理解為可能導致人員意外傷亡、財產意外損失、工作環境意外破壞等潛在的不安全隱患。控制危險源的思路是：先消除、后降低并采取有效的防控措施。例如：改進管理過程；減少或消除危險源；實施材料或技術更新；改進操作方法；提供防護用品；根據企業責任范圍和資源現狀制定各種應急預案等。這些基本內容對于職業經理人并不陌生,關鍵要落在實處。
