經營實踐中對物業(yè)資源的界定
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
對物業(yè)資源的界定比較復雜，現(xiàn)實中存在很多種變化。以下僅從已有的實踐中進行總結和歸納。
從所有權上劃分
單一產權物業(yè)——例如政府機關辦公場所（所有權國有）、自建自用辦公樓及住宅、街道（國有）等，這些單一產權的物業(yè)資源均由單一類型業(yè)主所享有。
共有產權物業(yè)——一個物業(yè)有兩個或兩個以上所有權人，即為共有產權物業(yè)。如多個業(yè)主共同居住的小區(qū)或多層樓宇等。
共有產權物業(yè)包括業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分。
1.業(yè)主專用部分：用物業(yè)管理的簡單理解就是，業(yè)主大門以里的部分均屬業(yè)主專用部分；但是，承重墻、水管（電、氣、暖、線等）的總管設備等又屬共有。這里面的區(qū)分比較復雜。業(yè)主因對專用部分享有完全的處置權，所以將其歸于業(yè)主資源類別中在下章論述。
2.共用部分：業(yè)主專有部分||之外的所有物業(yè)內容均為共用物業(yè)。
共用物業(yè)又可細分為單獨物業(yè)共用和所有物業(yè)共用。例如，一個小區(qū)內有10棟樓房，每一棟樓房的電梯、天面僅屬該樓業(yè)主所共有；而小區(qū)里的道路、綠地、圍墻等則為10棟樓房里的所有業(yè)主所共有。
3.共用部分的權屬劃分也有以下幾種情況：
①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會所等公共設施，如果發(fā)展商沒有將這些公用設施的建造成本攤入業(yè)主的購房支出中，且未在合同中明確該設施的歸屬，則這些公用設施的所有權屬于發(fā)展商。但這方面的權益歸屬在現(xiàn)實中存在著爭議。
②屬物業(yè)管理企業(yè)所有：例如發(fā)展商將停車場的部分使用權和收益權轉讓給物業(yè)管理企業(yè)，以彌補物業(yè)管理企業(yè)的虧損。這部分權益歸屬如同上款一樣存在著現(xiàn)實爭議和矛盾。
③屬政府所有：如人防工程等，但這部分的使用權和收益權的歸屬也存在著理論和實踐的種種矛盾和問題。
④屬業(yè)主共有：除去上面各方所有的部分外，均屬業(yè)主所共有。如物業(yè)管理用房等。在業(yè)主所共有的部分中，因業(yè)主群體的復雜性，業(yè)主意志表達往往不一致，致使現(xiàn)實中也存在著這樣那樣的問題。
由以上劃分可以看出，物業(yè)管理企業(yè)所能夠開發(fā)利用的物業(yè)資源主要指共有產權物業(yè)中的共用物業(yè)部分。如單一產權物業(yè)的所有人外聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理，則物業(yè)管理企業(yè)也可以在征得產權人同意的情況下，進行有條件的經營。
從物業(yè)屬性上劃分
在公共部分內容的劃分上，國家及地方分別制定了不同的規(guī)章制度：
1.公共設施《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中規(guī)定，共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤入住戶銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文化設施和共用設施設備使用的房屋等。
除規(guī)定之外，公共設施還包括網絡線路、郵政信箱、垃圾通道、避雷裝置、排煙管道、圍欄（墻）、非經營性摩托車與自行車棚、道閘、小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng)等多種系統(tǒng)的配套設施設備、標示牌、宣傳欄等等。隨著建筑業(yè)、材料業(yè)和科技的發(fā)展，還會有
從所有權上劃分
單一產權物業(yè)——例如政府機關辦公場所（所有權國有）、自建自用辦公樓及住宅、街道（國有）等，這些單一產權的物業(yè)資源均由單一類型業(yè)主所享有。
共有產權物業(yè)——一個物業(yè)有兩個或兩個以上所有權人，即為共有產權物業(yè)。如多個業(yè)主共同居住的小區(qū)或多層樓宇等。
共有產權物業(yè)包括業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分。
1.業(yè)主專用部分：用物業(yè)管理的簡單理解就是，業(yè)主大門以里的部分均屬業(yè)主專用部分；但是，承重墻、水管（電、氣、暖、線等）的總管設備等又屬共有。這里面的區(qū)分比較復雜。業(yè)主因對專用部分享有完全的處置權，所以將其歸于業(yè)主資源類別中在下章論述。
2.共用部分：業(yè)主專有部分||之外的所有物業(yè)內容均為共用物業(yè)。
共用物業(yè)又可細分為單獨物業(yè)共用和所有物業(yè)共用。例如，一個小區(qū)內有10棟樓房，每一棟樓房的電梯、天面僅屬該樓業(yè)主所共有；而小區(qū)里的道路、綠地、圍墻等則為10棟樓房里的所有業(yè)主所共有。
3.共用部分的權屬劃分也有以下幾種情況：
①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會所等公共設施，如果發(fā)展商沒有將這些公用設施的建造成本攤入業(yè)主的購房支出中，且未在合同中明確該設施的歸屬，則這些公用設施的所有權屬于發(fā)展商。但這方面的權益歸屬在現(xiàn)實中存在著爭議。
②屬物業(yè)管理企業(yè)所有：例如發(fā)展商將停車場的部分使用權和收益權轉讓給物業(yè)管理企業(yè)，以彌補物業(yè)管理企業(yè)的虧損。這部分權益歸屬如同上款一樣存在著現(xiàn)實爭議和矛盾。
③屬政府所有：如人防工程等，但這部分的使用權和收益權的歸屬也存在著理論和實踐的種種矛盾和問題。
④屬業(yè)主共有：除去上面各方所有的部分外，均屬業(yè)主所共有。如物業(yè)管理用房等。在業(yè)主所共有的部分中，因業(yè)主群體的復雜性，業(yè)主意志表達往往不一致，致使現(xiàn)實中也存在著這樣那樣的問題。
由以上劃分可以看出，物業(yè)管理企業(yè)所能夠開發(fā)利用的物業(yè)資源主要指共有產權物業(yè)中的共用物業(yè)部分。如單一產權物業(yè)的所有人外聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理，則物業(yè)管理企業(yè)也可以在征得產權人同意的情況下，進行有條件的經營。
從物業(yè)屬性上劃分
在公共部分內容的劃分上，國家及地方分別制定了不同的規(guī)章制度：
1.公共設施《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中規(guī)定，共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤入住戶銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文化設施和共用設施設備使用的房屋等。
除規(guī)定之外，公共設施還包括網絡線路、郵政信箱、垃圾通道、避雷裝置、排煙管道、圍欄（墻）、非經營性摩托車與自行車棚、道閘、小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng)等多種系統(tǒng)的配套設施設備、標示牌、宣傳欄等等。隨著建筑業(yè)、材料業(yè)和科技的發(fā)展，還會有
